Bản án 204/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thấm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Nguyễn Khánh T khởi kiện yêu cầu bà Trân Thị Kim S trả lại tiền đặt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc. Xét đơn khởi kiện của ông T thì đây là yêu cầu liên quan đến hợp đông đặt cọc, hứa mua bán và chuyên nhượng quyên sở hữu nhà ở, quyên sử dụng đất ở thuộc thửa đất số 188 tờ bản đồ số 28 phường T tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đ). Như vậy, quan hệ pháp luật là: "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" Theo phiếu trả lời kết quả xác minh ngày 10/3/2026 của Công an phường T, thế hiện bị đơn bà Trần Thị Kim S có đăng ký thường trú tại địa chỉ số F, tổ D, khu phố I, phường T, tỉnh Đồng Nai nhưng thực tế không sinh sống tại địa chỉ trên. Tại hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2020, bà S cung cấp địa chỉ của mình là tại số F, tổ D, khu phố I, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Việc bà S thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho ông T biết, được coi là cố tình giấu địa chỉ theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 6, Nghị quyết 01/2017/HĐTP-TANDTC ngày 05/5/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao và Tòa án giải quyết theo thủ tục chung. Căn cứ theo Điều 26, Điều 35, điểm a, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thấm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đồng Nai.

[2] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn ông Nguyễn Khánh T có mặt tại phiên tòa; bị đơn bà Trần Thị Kim S vắng mặt không có lý do. Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tiến hành tống đạt các văn bản tố tụng cho bị đơn bà Trần Thị Kim S đầy đủ, tuy nhiên bà S vắng mặt không có lý do chính đáng, nên Tòa án xử văng mặt bà S theo quy định tại khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: Nguyên đơn khởi kiện yêu câu Tòa án buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 2.100.000.000 đồng (hai tỷ một trăm triệu đồng) và không yêu cầu phạt cọc. [3.1]. Để giải quyết việc tranh chấp đòi tiền cọc và phạt cọc của bên nhận chuyển nhượng đất đối với bên chuyển nhượng đất, cần xác định giao dịch đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hợp đông, tìm hiêu lý do không thực hiện tiêp việc giao dịch chuyển nhượng được và xác định bên nào có lỗi dân đên giao dịch không thê thực hiện được. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác 3 (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đông dân sự. Việc đặt cọc phải lập thành văn bản" [3.2]. Căn cứ Hợp đồng đặt cọc ký ngày 20/02/2020, có cơ sở xác định vào ngày 22/02/2020 bà Trân Thị Kim S có ký kêt hợp đông đặt cọc với ông Nguyên Khánh T đê chuyến nhượng nhà và đất thuộc thửa đất số 188 tờ bản đồ số 28, phường T, tỉnh Đồng Nai, giá trị chuyển nhượng nhà đất là 3.050.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 2.100.000.000 đồng, Hợp đông được lập thành văn bản là đảm bảo quy định của pháp luật và thể hiện được ý chí của hai bên trong giao dịch. Ông T đã đặt cọc đủ số tiền 2.100.000.000 đồng cho bà S; Cũng tại hợp đồng này, hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kế từ ngày 20/02/2020 đến ngày 20/3/2020 hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hết thời hạn nêu trên, ông T có yêu cầu bà S thực hiện việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng, đồng thời ông sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại là 950.000.000 đồng (chín trăm năm mươi triệu đồng) cho bà S nhưng bà S đã không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Khánh T như đã thỏa thuận. Sau nhiều lần hứa giải quyết và bàn giao giấy chứng nhận cho ông đến thời điểm hiện tại bà S đã không làm đúng theo cam kết và có dấu hiệu trốn tránh, ngăn chặn mọi liên lạc với ông. Theo kết quả cung câp tài liệu chứng cứ là hô sơ câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât và đăng ký biên động đât của văn phòng đăng ký đât đai tỉnh Đ - chi nhánh B thể hiện, tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc (ngày 20/02/2020), nhà và đất thuộc thưa đất số 188 tờ bản đồ số 28 phường T tỉnh Đồng Nai được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 582973 ngày 22/11/2019, được cập nhật biến động sang tên ngày 05/12/2019 cho bà Trân Thị Kim S. Như vậy trong thời gian ông T đặt cọc để nhận chuyển nhượng, nhà đất trên thuộc sở hữu của bà S, do đó việc bà S ký hợp đồng đặt cọc cho ông T là đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên việc bà S không thực hiện việc chuyên nhượng nhà đât cho ông T như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc là xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của ông T. Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng của Tòa án cho bà Trần Thị Kim S biết nhưng bà S vắng mặt không có lý do, không cung cấp ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Bà S cũng không có ý kiến phản đối về yêu cầu khởi kiện của ông T, nên được coi là đã tự từ bỏ quyền bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Khánh T về việc buộc bà Trần Thị Kim S có nghĩa vụ trả cho ông T số tiên đặt cọc đã nhận của ông là 2.100.000.000 đồng (hai tỷ một trăm triệu đồng). Ông T không yêu cầu phạt cọc nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[4]. Về án phí và chi phí tố tụng: 4 Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Yêu câu của nguyên đơn được chấp nhận, do đó bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thấm là 74.000.000 đồng (72.000.000 đồng + 2% x 100.000.000 đồng); Hoàn trả nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, do đó bị đơn phải chịu chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng và chi phí thu thập tài liệu chứng là 12.560.000 đồng. Số tiền này ông T đã đóng tạm ứng nên bà S có nghĩa vụ phải thanh toán lại cho ông T.

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1 - Đồng Nai về việc giải quyết vụ án phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.