Bản án 82/2025/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất, đòi lại tài sản, buộc tháo dỡ công trình xây dựng trên đối với 01 phần thửa đất số 830, tờ bản đồ 11 bản đồ địa chính xã B, nay là phường L, thành phố Đ. Do bị đơn có nơi đăng ký hộ khẩu tại khu phố D, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (nay là phường L, thành phố Đ), chỗ ở: ấp A G, xã B, thành phố L (nay là phường B), thành phố Đ, nên quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu phá dỡ công trình xây dựng trên đất; kiện đòi lại tài sản” theo quy định tại khoản 3, khoản 9, khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự; thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đồng Nai theo khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 về thành lập Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực; quy định phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực.

[2] Về thủ tục tố tụng: Đại diện nguyên đơn và chị P cùng ông Dương K, ông Nguyễn Như D, bà Đỗ Anh N1, anh Nguyễn Như P2 có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Nguyễn Như T, bà Nguyễn Thị Kim Y, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; ông Nguyễn Trường Trung P1, bà Nguyễn Thị Hồng N, Ngân hàng S1 vắng mặt lần thứ hai không có lý do. Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt những người này là phù hợp theo quy định tại Bà L1, ông T1 ủy quyền cho chị P tham gia tố tụng, việc ủy quyền được thực hiện đúng quy định pháp luật, bà L1 và ông T1 không có quyền lợi đối lập nhau.

[3] Về nội dung vụ án: [3.1] Về nguồn gốc đất:

Căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng Đ chi nhánh L2 cung cấp thì thửa đất 830, tờ bản đồ 11 xã B (nay là phường L), thành phố Đ có nguồn gốc nhập lại từ thửa 821, tờ bản đồ 11 xã B, diện tích 1.008m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 398652, do Sở TNMT tỉnh Đ cấp cho ông Nguyễn Như T, bà Nguyễn Thị Kim Y ngày 11/5/2018 và một phần thửa số 225, tờ bản đồ 11 xã B, diện 8 tích 2.004m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL 692943, UBND thị xã L cấp ngày 27/4/2018 cho ông Nguyễn Trường Trung P1, bà Nguyễn Thị Hồng N. [3.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc công nhận Hợp đồng mua bán đất giấy tay ngày 31-3-2019 giữa bà Nguyễn Thị L1, ông Dương K với ông Nguyễn Như T và bà Nguyễn Thị Kim Y. Nguyên đơn cho rằng phần diện tích 2.004m2 thuộc 01 phần thửa 225, tờ bản đồ 11 xã B là do vợ chồng nguyên đơn và vợ chồng bà Nguyễn T Như P góp tiền mua. Do phần đất này không có lối đi ra đường công cộng nên nguyên đơn đã để cho vợ chồng em trai là Nguyễn Như T, Nguyễn Thị Kim Y đứng tên mua hộ, để gộp vào thửa đất 821, tờ bản đồ 11 xã B của anh T, chị Y vì thửa đất 821 tiếp giáp với đường công cộng, mặt khác việc gộp thửa như vậy khi bán sẽ có giá cao. Sau đó, do bị đơn không đồng ý bán để chia nên giữa hai bên đã lập hợp đồng mua bán đất giấy tay vào ngày 31/3/2019 để bị đơn làm thủ tục tách phần đất 2.004m2 ra cho nguyên đơn. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trường Trung P1, bà Nguyễn Thị Hồng N không thừa nhận lời khai trên, ông P1, bà N xác định có chuyển nhượng diện tích 2.004m2 thuộc một phần thửa đất 225, tờ bản đồ 11 của anh chị cho ông T, bà Y. Xét Hợp đồng mua bán đất lập ngày 31/3/2019 giữa các bên nhận thấy: căn cứ vào lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn T Như P, ông Trần Ngọc T1, anh Nguyễn Như P2 cũng như lời khai của người làm chứng là bà Nguyễn Thị H, ông Bùi C, là những người trực tiếp chứng kiến việc thỏa thuận và ký với tư cách người làm chứng vào Hợp đồng mua bán đất ngày 31/3/2019, đều xác nhận giữa hai bên có việc thỏa thuận này, mặt khác, bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng không đến làm việc, không giao nộp tài liệu chứng cứ để phản bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định giữa nguyên đơn và bị đơn có lập Hợp đồng mua bán đất ngày 31/3/2019. Về hình thức: hợp đồng không được công chứng, chứng thực nên vi phạm quy định của Luật Đất đai. Về nội dung: nguyên đơn và chị P, anh T1, anh P2 đều xác định diện tích 2.004m2 là do nguyên đơn nhờ bị đơn đứng tên mua hộ để gộp vào thửa đất của bị đơn. Do bị đơn không đồng ý bán để chia nên mới viết Hợp đồng mua bán đất để tách phần đất này ra cho nguyên đơn. Lời khai này phù hợp với giấy tay “hợp đồng mua bán đất” ngày 31/3/2019, cụ thể trong giấy tay thể hiện nội dung: bị đơn chuyển nhượng lại cho nguyên đơn diện tích 2.004m2, thuộc thửa 830, tờ bản đồ 11, hình thức thanh toán: thửa đất mua chung có diện tích là 3.012m2, trong đó của Dương K và Nguyễn Thị L1 là 2.004m2. Như vậy, mặc dù giữa hai bên có ký “Hợp đồng mua bán đất” giấy tay ngày 31/3/2019 nhưng thực tế nguyên đơn không mua thửa đất này của bị đơn mà việc ký hợp đồng mua bán đất chỉ nhằm để bị đơn tách thửa diện tích đất mua hộ ra cho nguyên đơn. Từ phân tích trên không chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy tay “Hợp đồng mua bán đất” ngày 31/3/2019. [3.3] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông Nguyễn Như T, bà Nguyễn Thị Kim Y trả lại diện tích 2.004m2, thuộc thửa 830, tờ bản đồ 11 xã B, thành phố L (nay là phường L, thành phố Đ). Mặc dù giữa nguyên đơn và bị đơn không có việc chuyển nhượng đất nhưng tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ thể hiện nguyên đơn bà L1 là người trực tiếp bỏ tiền nhận 9 chuyển nhượng diện tích đất nêu trên từ ông Nguyễn Trường Trung P1 và bà Nguyễn Thị Hồng N thông qua việc đứng tên hộ của ông T, bà Y. Việc đứng tên hộ này được xác nhận bởi lời khai của bà Nguyễn T Như P, ông Trần Ngọc T1, anh Nguyễn Như P2 và phù hợp với diễn biến sự việc. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T, bà Y, các bên tiếp tục xác lập Hợp đồng mua bán đất ngày 31/3/2019 nhằm chuyển giao phần diện tích 2.004m² cho bà L1. Điều này thể hiện ông T, bà Y đã thừa nhận quyền và lợi ích của bà L1 đối với diện tích đất nêu trên.

Tuy nhiên, qua kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện phần diện tích đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng hiện không có lối đi hợp pháp ra đường công cộng, không bảo đảm điều kiện khai thác, sử dụng độc lập và việc tách thửa, giao trả đất trên thực tế không thể thực hiện được theo hiện trạng sử dụng đất hiện nay. Mặt khác, trên phần diện tích tranh chấp đã có công trình xây dựng và đang được các đương sự khác quản lý, sử dụng ổn định.

Do đó, mặc dù có căn cứ xác định quyền lợi của bà L1 đối với diện tích đất 2.004m² thuộc một phần thửa 830, tờ bản đồ 11 xã B (nay là phường L) nhưng việc buộc giao trả đất trên thực tế không bảo đảm quyền lợi của các bên, không thực hiện được việc tách thửa theo quy định. Ngày 17/4/2026, nguyên đơn bà L1 có đơn trình bày yêu cầu: Trong trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại diện tích đất 2.004m2 thì nguyên đơn yêu cầu ông T, bà Y phải trả lại giá trị phần đất tranh chấp theo giá thị trường hiện nay mà Tòa án đã tiến hành thẩm định giá. Từ phân tích trên, cần chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Như T và bà Nguyễn Thị Kim Y thanh toán cho nguyên đơn giá trị quyền sử dụng diện tích đất 2.004m² theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Quá trình xem xét, nguyên đơn chỉ ranh hiện trạng không phù hợp với ranh bản đồ địa chính.

Tuy nhiên, căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh được nguyên đơn đã nhờ bị đơn nhận chuyển nhượng hộ diện tích 2.004m2. Tại Chứng thư số 288/2025/724 ngày 23/9/2025 của công ty T4 xác định: diện tích đất tranh chấp có giá 1.500.000 đồng/m2 x 2.004m2 = 3.006.000.000 (ba tỷ không trăm lẻ sáu triệu) đồng.

Do đó, buộc ông Nguyễn Như T, bà Nguyễn Thị Kim Y trả lại cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị L1 số tiền trên. [3.4] Xét yêu cầu của nguyên đơn buộc ông Nguyễn Như T, bà Nguyễn Thị Kim Y, ông Nguyễn Trường Trung P1 và bà Nguyễn Thị Hồng N phải liên đới trả lại 529m² diện tích đất lấn chiếm trong tổng diện tích 2.004m² thuộc một phần thửa đất số 830, tờ bản đồ số 11 tại xã B, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (nay là phường L, thành phố Đ), cũng như yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng là bức tường xây gạch dài khoảng 32,1m, cao khoảng 2,5m và nhà xe kết cấu khung sắt mái tôn diện tích khoảng 529m² do ông P1, bà N xây dựng. Căn cứ kết quả đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ, lời khai của nguyên đơn cùng các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác định phần diện tích 529m² nằm trong phạm vi diện tích 2.004m² mà các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L1. Như đã phân tích ở mục [4.4] trên, do đã buộc bị đơn trả cho nguyên đơn giá trị quyền sử dụng diện tích 2.004m2 (trong đó đã bao gồm cả diện tích 529m²) mà không trả tiền nên yêu cầu này của nguyên đơn là không cần thiết. 10 [3.5] Đối với yêu cầu hoàn trả số tiền 100.000.000 đồng: Ngày 26/02/2020, bà Nguyễn T Như P đã giao cho ông T, bà Y số tiền 100.000.000 đồng để thực hiện thủ tục tách thửa. Việc giao nhận tiền có lập biên nhận và có người làm chứng. Tuy nhiên sau khi nhận tiền, ông T, bà Y không thực hiện việc tách thửa như cam kết. Do mục đích giao tiền không đạt được nên ông T, bà Y phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị L1 số tiền 100.000.000 đồng đã nhận.

[4]. Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : [4.1] Chị Nguyễn Thị Như P, anh Nguyễn Ngọc T3: anh chị xác định có góp tiền với nguyên đơn mua đất, đổ đất san lấp mặt bằng và đưa tiền cho bị đơn để làm thủ tục tách thửa. Tuy nhiên anh chị không có yêu cầu gì trong vụ án này nên không xem xét. [4.2] Ông Dương K là chồng nguyên đơn bà Nguyễn Thị L1: do tranh chấp trong vụ án là tranh chấp giữa bà L1 với bị đơn về phần quyền đối với diện tích đất 2.004m2, Tòa án không giải quyết chia tài sản chung của vợ chồng nguyên đơn, đồng thời ông K cũng không có yêu cầu gì trong vụ án nên không xem xét [4.3] Anh Nguyễn Như P2 xác định trên phần đất tranh chấp có trồngcây dừa, tuy nhiên anh không có yêu cầu gì trong vụ án nên không xem xét. [4.4] Ngân hàng S1: quá trình giải quyết vụ án xác định thửa đất 225, tờ bản đồ 11 xã B của ông P1, bà N có một phần hiện trạng bị lấn qua phần đất tranh chấp, hiện ông P1, bà N đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền tại Ngân hàng S1 nên Tòa án đã đưa ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên Ngân hàng không có mặt theo giấy triệu tập và không có yêu cầu gì nên không xem xét.

[5] Về chi phí tố tụng: do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng gồm: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 12.328.984 đồng, chi phí thẩm định giá: 10.000.000 đồng. Do nguyên đơn đã nộp tạm ứng toàn bộ số tiền trên nên buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn. Đối với tiền tiền thu thập thông tin, sao lục 2.330.000 đồng, nguyên đơn phải chịu và đã nộp xong.

[6]Về án phí: Nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được chấp nhận là 300.000 đồng. Bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu thanh toán lại 3.006.000.000 đồng giá trị đất cho nguyên đơn và án phí đối với nghĩa vụ trả lại số tiền 100.000.000 đồng.

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên chấp nhận.