Bản án 1502/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C, Văn phòng C1, ông Phan Phi H1, bà Trương Thị Anh T2, bà Lê Thị Q2, bà Nguyễn Thị Tuyết X, ông Phạm V 9 P có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Căn cứ theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trong hồ sơ vụ án thể hiện các thửa đất số 736, 737, 738, 739, 740 tờ bản đồ 24 tọa lạc tại xã D, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc tách ra từ thửa đất số 710. Đối với thửa đất số 710, ông Nguyễn Thanh Q được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI604124 (số vào sổ cấp GCN: CS12533) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho ông Q vào ngày 12/12/2022. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất trên được ghi nhận có 68m2 đất ONT. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 04/4/2023 ông Q ký hợp đồng ủy quyền cho ông Trần Minh H thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên, trong đó có quyền ủy quyền lại cho người thứ ba và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cùng ngày 04/4/2023, ông H ký hợp đồng ủy quyền lại cho ông Phan Phi H1. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, ngày 03/8/2023 ông H1 ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Lê Thị Q2 (bà Q2 là vợ ông H1). Bà Lê Thị Q2 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CN13470 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D cấp vào ngày 06/9/2023. Sau đó, bà Q2 và ông H1 ký chuyển nhượng cho ông Nguyễn Minh Q1 theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/9/2023, ông Q1 được cập nhật biến động chuyển nhượng ngày 11/10/2023. Ngày 11/10/2023, ông Q1 cùng vợ là bà Trương Thị Anh Thư K hợp đồng ủy quyền cho ông Phan Phi H1 thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất đối với thửa đất số 710 nêu trên. Đến ngày 07/8/2024, ông Q1 được cập nhật chuyển mục đích đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở tại đô thị với diện tích 252m2. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, ngày 26/9/2024 ông H1 đã ký 05 hợp đồng chuyển nhượng đối với các thửa đất số 736, 737, 738, 739, 740 (tách từ thửa đất số 710) cho ông Trương Công T và ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nhận chuyển nhượng trên.

[3] Như vậy, sau khi ông Q1 được cấp giấy chứng nhận, ông Q1 có chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở với diện tích 252m², Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trên để làm căn cứ xem xét, giải quyết yêu cầu của đương sự là điều tra, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

[4] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng ủy quyền giữa ông Q và ông H vô hiệu, che giấu cho giao dịch vay là có căn cứ.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét, đánh giá làm rõ chứng cứ “Giấy thỏa thuận về việc xóa các khoản nợ” ngày 15/6/2024 giữa ông H và ông Q cũng như “Giấy thỏa thuận” ngày 18/9/2024 giữa ông H và ông Q để làm rõ số nợ giữa ông H và ông Q. Tại Tòa án cấp phúc thẩm, ông H phủ nhận chứng cứ ngày 18/9/2024 nhưng thừa nhận có nhận số tiền 50.000.000 đồng, số tiền này ông T1 (người đại diện cho ông Q) chuyển khoản (ông T1 được ghi nhận là người thực hiện việc chi trả tiền theo thỏa thuận trên).

Do đó, cần phải đưa ông T1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ số nợ vay giữa ông H và ông Q. Đây là tình tiết mới phát sinh tại Tòa án cấp phúc thẩm.

[5] Theo kết quả xem xét, thẩm định và đo đạc trên đất có căn nhà diện tích 144,7m² (nhà đã tồn tại trên 50 năm), chứng cứ là các giấy tay mua bán cũng như hợp đồng thể hiện các bên chỉ chuyển nhượng đất, không chuyển nhượng nhà và hiện tại căn nhà vẫn do gia đình ông Q đang quản lý, sử dụng. Như vậy, hợp đồng có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm 10 khi xem xét, đánh giá hiệu lực của hợp đồng đã không xem xét đối tượng của hợp đồng theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự.

[6]

Từ những phân tích trên, xét thấy do phát sinh tình tiết mới và cần phải thu thập chứng cứ, đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng nên cần hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

Do đó, kháng cáo của bị đơn là có căn cứ chấp nhận. Đối với yêu cầu giám định chữ ký của ông H sẽ được xem xét khi Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý lại vụ án.

[7] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa là phù hợp.

[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn ông Nguyễn Thanh Q không phải chịu theo quy định.