Bản án 501/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét kháng cáo của bà Nguyễn Tuyết M, ông Lý Công T1, ông Lý Quốc T2, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Ông Kiều Doãn T và bà Trần Thị H (nguyên đơn) khởi kiện bà Nguyễn Tuyết M, ông Lý Công T1, ông Lý Quốc T2 (bị đơn) yêu cầu công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với ông Lý Văn Đ1 (là chồng bà M, là cha của ông T1, ông Quốc T2) ngày 14/7/2016, ngày 22/8/2022, ngày 15/11/2022 và ngày 16/4/2023; buộc các bị đơn (là người thừa kế của ông Đ1) tiếp tục thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu huỷ các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên và buộc nguyên đơn trả lại phần diện tích đất chuyển nhượng cho bị đơn.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Việc nguyên đơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Lý Văn Đ1 theo các hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/7/2016, ngày 22/8/2022, ngày 15/11/2022, ngày 16/4/2023 là có thực tế, được bị đơn thừa nhận. Đây là tình tiết 5 không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. [2.2] Xét các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với ông Lý Văn Đ1 ngày 14/7/2016, ngày 22/8/2022, ngày 25/11/2022 và ngày 16/4/2023 thấy rằng: Hợp đồng chuyển nhượng được xác lập trên cơ sở tự nguyện, hình thức hợp đồng được lập thành bằng văn bản. Tuy văn bản hợp đồng chưa thực hiện đúng theo quy định, không có công chứng, chứng thực nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được các bên thực hiện. Nguyên đơn đã thanh toán xong tiền chuyển nhượng đất cho ông Đ1; ông Đ1 đã giao đất cho nguyên đơn quản lý sử dụng, nguyên đơn đã xây cất nhà ở, nhà máy X1 lúa và trồng cây ăn trái trên đất, đồng thời ông Đ1 cũng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Đ1 đứng tên cho nguyên đơn quản lý để lập thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất, nhưng do ông Đ1 chết nên chưa lập thủ tục chuyển tên được. [2.3] Tại phiên toà sơ thẩm, đại diện bị đơn xác định bà M chỉ biết việc ông Đ1 sang nhượng phần đất hiện có nhà máy xay xát lúa theo hợp đồng ngày 14/7/2016, còn hợp đồng sang nhượng ngày 22/8/2022 do liền kề với phần nhà máy xay xát lúa nên bà M cứ nghĩ là đã chuyển nhượng cho ông T2, bà H nên không có ngăn cản; đối với hợp đồng ngày 25/11/2022 và ngày 16/4/2023 thì do hiện trạng tiếp giáp với phần đất còn lại của ông Đ1, nguyên đơn cũng không có đầu tư, xây dựng gì nên bà M không biết ông Đ1 đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, chỉ đến khi ông Đ1 chết bà M làm thủ tục nhận thừa kế từ ông Đ1 thì bà M mới biết. Nhưng từ khi bà M biết việc ông Đ1 chuyển nhượng đất cho bà H, ông T2 thì bà M không có ý kiến gì và cũng không phát sinh tranh chấp cho đến khi bà H, ông T2 khởi kiện yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì mới phát sinh tranh chấp. Hơn nữa, khi bà M lập thủ tục xin nhận thừa kế di sản của ông Đ1 để lại thì bà M chỉ xin thừa kế đối với phần diện tích đất 751,4m2 thuộc thửa đất số 568 do ông Đ1 đứng tên quyền sử dụng đất (bà M đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/01/2024, diện tích 751,4m2 thuộc thửa đất số 680), các phần đất còn lại theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Đ1 đứng tên (trong đó có các phần đất ông Đ1 chuyển nhượng cho nguyên đơn nêu trên) bà M cũng không đặt ra. Điều này chứng minh bà M đã biết phần đất ông Đ1 chỉ còn lại diện tích 751,4m2 thuộc thửa đất số 568. Mặt khác, theo Bản vẽ hiện trạng thì các phần đất nguyên đơn nhận chuyển nhượng của ông Đ1 theo các hợp đồng ngày 14/7/2026, ngày 22/8/2022, ngày 125/11/2022 có tổng diện tích 878,2m2 và phần đất sang nhượng ngày 16/4/2023 diện tích 475,2m2 có vị trí giáp ranh liền kề với phần đất ông Lý Công T1 đang quản lý sử dụng, đã có ranh giới, nên việc nguyên đơn quản lý sử dụng phần đất này đương nhiên ông T1 phải biết.

Do đó, việc bị đơn cho rằng không biết việc ông Đ1 chuyển nhượng các phần đất trên cho nguyên đơn là chưa có căn cứ thuyết phục. [2.4] Đối với trình bày của bị đơn cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ông Đ1 và bà M, nên việc ông Đ1 chuyển nhượng cho nguyên đơn không có bà M ký tên là vi phạm pháp luật hôn nhân gia đình, xét thấy: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1995 thể hiện cấp cho ông Đ1 đứng tên; đến năm 2022, ông Đ1 lập thủ tục xin cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử 6 dụng đất và được cấp đổi lại cũng cấp cho ông Đ1 đứng tên. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1995 và cấp đổi lại năm 2022 chỉ cấp cho ông Đ1 chứ không thể hiện có cấp cho ông Đ1, bà M hay cấp cho hộ gia đình. Bà M cũng không có ý kiến hay phản đối gì về việc ông Đ1 đứng tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, việc ông Đ1 được Nhà nước thừa nhận đứng tên quyền sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp, nên ông Đ1 có quyền định đoạt việc chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất do ông Đ1 đứng tên. [2.5] Đối với quyền sử dụng đất do ông Đ1 đứng tên, ngoài việc ông Đ1 chuyển nhượng cho nguyên đơn theo 04 lần chuyển nhượng nêu trên, thì ông Đ1 còn có 02 lần chuyển nhượng cho nguyên đơn và chuyển nhượng cho nhiều người khác và họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các bị đơn cũng không có ý kiến gì. [2.6] Như vậy, có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản của ông Đ1, không phải là tài sản chung của vợ chồng ông Đ1 và bà M, nên ông Đ1 có quyền định đoạt việc chuyển nhượng cho người khác; do đó, việc ông Đ1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo các hợp đồng ngày 14/7/2016, ngày 22/8/2022, ngày 25/11/2022, ngày 16/4/2023 là không vi phạm pháp luật như ý kiến bị đơn đặt ra.

[3] Đối với ý kiến của bị đơn cho rằng khi chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng là vi phạm quy định của luật về dân sự, xét thấy: Mặc dù tại thời điểm ông Đ1 lập hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn thì quyền sử dụng đất ông Đ1 đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng, nhưng hiện nay khoản nợ vay ngân hàng đã được tất toán xong, ngân hàng đã giao trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ1 và đã xoá đăng ký thế chấp, ông Đ1 cũng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn quản lý để lập thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên cũng không ảnh gì đến quyền lợi của ngân hàng, nên không thể xem vấn đề nêu trên là điều kiện để huỷ hoặc vô hiệu đối với các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đã được xác lập giữa nguyên đơn với ông Đ1.

[4] Từ nhận định trên, xét thấy Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa nguyên đơn với ông Đ1 ngày 14/7/2016, ngày 22/8/2022, ngày 25/11/2022, ngày 16/4/2023 và buộc các bị đơn là những người thừa kế của ông Đ1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ.

Do đó, cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn bà Nguyễn Tuyết M, ông Lý Công T1, ông Lý Quốc T2, giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp.

Tuy nhiên, cấp phúc thẩm có điều chỉnh lại các tuyên so với quyết định của bản án sơ thẩm.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Tuyết M, ông Lý Công T1, ông Lý Quốc T2 mỗi người phải chịu 300.000 đồng, đã dự nộp được chuyển thu. 7

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.