Bản án 73Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Vê tô tụng: * Vê việc văng mặt đương sự: UBND xã C có ý kiên xin xét xử văng mặt, ông D, bà N1 là những người có quyên lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án được triệu tập xét xử lần thứ hai nhưng vắng mặt không lý do. Căn cứ các Điều 227 và 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo yêu cầu của UBND xã C. Ông D, bà N1 vắng mặt không lý do. * Về việc ủy quyền của đương sự: 3 - Bà Hồ Thị Xuân M là nguyện đơn ủy quyền cho ông Bùi Quang N, theo Giây ủy quyền được Văn phòng C, quyển số 03/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/5/2024. Bà Trần Thị Mỹ L là bị đơn ủy quyền cho bà Phạm Thị Tuyết MI, theo Giấy ủy quyền được Văn phòng C1, quyển số 03/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 16/5/2024. - Xét việc ủy quyền của các đương sự là phù hợp với quy định tại Điều 138 của Bộ luật Dân sự nên ông N là đại diện ủy quyền cho nguyên đơn. Bà M1 là đại diện ủy quyên bà L. * Vê thâm quyên giải quyêt vụ án: Nguyên đơn khởi kiện, bị đơn phản tô tranh châp vê hợp đông chuyên nhượng QSD đât, đây là giao dịch dân sự được quy định tại các khoản 3 Điêu 26 của Bộ luật Tô tụng dân sự, vụ án thuộc thâm quyên giải quyết của Tòa án nhân khu vực theo quy định tại Điêu 35 Bộ luật Tô tụng dân sự. Phân đất trạnh châp thuộc các xã khu vực 5, tỉnh Đông Tháp, nên vụ án thuộc thâm quyên giải quyêt của Tòa án nhân dân khu vực 5 theo quy định tại Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự. * Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, bị đơn phân tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu, nên xác định đây là tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng QSD đất theo quy định tại Điều 500 của Bộ luật Dân sự. * Về việc rút phần yêu cầu khởi kiện: Tại phiên tòa đại diện ủy nguyên đơn rút phần yêu cầu trả giá trị diện tích đất thiếu 4,5m' số tiền 31.500.000 đồng. Xét việc rút phân yêu câu khởi kiện của nguyên đơn là tự nguyện phù hợp quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, hội đồng xét xử ghi nhận và đình chỉ phân yêu cầu khởi kiện trả giá trị diện tích đất thiêu 4,5m2 sô tiên 31.500.000 đồng.

[2]. Về nội dung vụ án: - Bà Trần Thị Mỹ L có phần đất thửa số 31 đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất số vào sổ cấp giấy GCN:CH01555, số BM947279 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 16/4/2013. - Ngày 14/12/2020 bà L vay của bà M1 số tiền là 320 triệu đồng, thời hạn vay 01 năm, đến hạn không trả tiền thì bà L chuyển nhượng giao thửa đất số 31 cho bà M1. Tuy nhiên cùng ngày 14/12/2020 hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nội dung bà L chuyển nhượng thửa đất số 31 cho bà M1, theo hợp đồng với giá tiền là 320 triệu đồng và được Uy ban nhân dân thị trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang chứng thực số 574, quyên sô 02/2020 (1)-SCT/HĐ,GD ngày 14/12/2020. Khi đo đạc đất thực tế diện tích đất bị giảm chỉ còn 112,1m?, nên cơ quan có thẩm quyên đê nghị ký thêm phụ lục hợp đông, nhưng bà L không thực hiện, đông thời nguyên đơn cung câp chứng cứ là " Hợp đông chuyên nhượng QSD đât" được Uy ban nhân dân thị trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang chứng thực số 574, quyền số 02/2020(1)-SCT/HĐ,GD ngày 14/12/2020. - Tuy nhiên theo lời khai phía bà L hợp đồng chuyển nhượng QSD giữa hai bên là hợp đồng giả cách của hợp đồng vay tiền, đồng thời cung cấp chứng cứ " Tờ cam kết" không đề ngày tháng năm với nội dung bà L được quyền chuộc lại đất trong thời hạn 01 năm. [2.1]. Về thẩm định, đo đạc và định giá thực tế: 4 - Thửa đất số 31, tờ bản đồ số 2, diện tích được cấp 116,6m', loại đất ODT. Đo đạc thực tế 112,1m', giảm so với diện tích được cấp 4,5 m?. - Về định giá đất có giá thị trường là 7.000.000 đồng/m?. - Trên thửa đất có 01 phần căn nhà cấp 4 của ông T đang sử dụng có diện tích 11,3m?; 01 nhà vệ sinh kết cấu móng gạch, mái tôn, vách tường dán gạch Ceramic, nền gạch Ceramic, diện tích 7,2m?; 01 mái che kết cấu cột gỗ, máy tôn, nền gạch C, diện tích 4m' hiện do ông D đang sử dụng (các kiến trúc của ông T, ông D có trước khi các bên ký kết hợp đồng chuyên nhượng) và 01 nhà mô diện tích 8,6m (có 01 ngôi mộ) do bà N1 xây dựng sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tổng diện tích là 31,1m?. [2.2]. Về hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất: - Xét thây, hợp đồng chuyên nhượng QSD đât thửa 31 giữa bà L chuyên nhượng QSD cho ba M1 mặc dù được UBND thị trân C, huyện C chứng thực sô 574, quyên sô 02/2020(1)- SCT/HĐ,GD ngày 14/12/2020 tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên trên thửa đất có một phân căn nhà cấp 4 của ông T diện tích 11,3m', nhà vệ sinh diện tích 7,2m?; 01 mái che do ông D sử dụng diện tích 4m?, nhưng không có ý kiến ông D và ông T, đông thời các bên cũng không có giao dịch hoặc thỏa thuận gì vê vật kiên trúc trên đât; Hơn nữa trên đât còn có nhà mô ngôi mộ của chông bà N1 diện tích 8,6m' xây dựng sau khi các bên ký kết hợp đồng, nếu thực hiện hợp đồng thì cũng có đối tượng không thê thực hiện được. Hơn nữa tại phiên tòa đại diện ủy quyền nguyên đơn thừa nhận số tiền 320 triệu đồng là bà M1 cho bà L vay tiền, do vậy có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thửa 31 giữa bà L bà M1 được UBND thị trấn C, huyện C chứng thực ngày 14/12/2020 là hợp đồng giả tạo của hợp đồng vay tài sản vì các bên không có mục đích chuyển nhượng QSD đất. Do đó tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất số 31, tờ bản đồ số 2, diện tích 116,6m?, tại khu D, thị trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang ( nay là ấp D, xã C, tỉnh Đồng Tháp) giữa bà L và bà M1 được Ủy ban nhân dân thị Trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang chứng thực số 574, quyển số 02/2020 (1)-SCT/HĐ,GD ngày 14/12/2020 là vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự và không chấp nhận yêu câu tiếp tục thực hiện hợp đồng của nguyên đơn. [2.3]. Về yêu cầu phản tố bị đơn: - Xét yêu cầu phản tố bị đơn tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất số 31 giữa bà M1 và bà L là vô hiệu do giả tạo và yêu câu tuyên vô hiệu là có căn cứ như nhận định trên, nên châp nhận yêu câu phản tô bị đơn. [2.4]. Vê hậu quả của hợp đông bị vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên thửa đất số 31 không có giao bà M1 mà do bà L quản lý sử dụng đến nay và thực tế các bên không có mục đích chuyển nhượng, nên không có thiệt hại xảy ra. [2.5]. Về hợp đồng vay tài sản: 5 - Hợp đông chuyên nhượng QSD thửa đât sô 31 giữa bà L và bà M1 được Uy ban nhân dân thị trân C, huyện C, tinh Tiên Giang chứng thực ngày 14/12/2020 là vô hiệu do giá tạo của hợp đồng vay tài sản, do bị vô hiệu nên hợp đồng vay tài sản có hiệu lực theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự. Hai bên thống nhất số tiền 320 triệu đồng là tiền bà L vay của bà MI vào ngày 14/12/2020, do vậy có căn cứ xác định hợp đồng vay tài sản giữa bà M1 với bà L thực tế phát sinh theo quy định tại điều 463 Bộ luật Dân sự. - Về thời hạn vay là 01 năm tính từ ngày 14/12/2020, nhưng đến nay bà L chưa trả là có lỗi vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại Điều 466 Bộ luật Dân sự. - Về lãi suất vay, hai bên thống nhất mức lãi suất cho vay là 4% tháng, tuy nhiên tại phiên tòa đại diện ủy quyền bị đơn chỉ đồng ý trả theo mức lãi suất là 0,86% tháng. Xét thây mức lãi suât thỏa thuận cho vay là 4% tháng. Tại khoản 1 Điêu 468 Bộ luật Dân sự quy định "…. Trường hợp các bên có thỏa thuận vê lãi suât thì lãi suât thỏa thuận không được vượt quá 20%/ năm của khoản tiên vay..." như vậy mức lãi suất thỏa thuận các bên là cao so với quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự. Do đó điều chỉnh mức lãi suất là 20%/ năm (chia ra tháng mức lãi suất là 1,66%/ tháng). Thời gian tính lãi từ ngày 14/12/2020 đến ngày 12/3/2026 tính tròn là 63 tháng và số tiền lãi cụ thể: Số tiền 320.000.000 đồng x 1,66% /tháng x 63 tháng thành tiền lãi là 334.656.000 đồng. - Ngoài ra phía bà L khai có trả tiên lãi 24 tháng sô tiên là 307 triệu đông, nhưng không được phía bà M1 thừa nhận và bà L cũng không có chứng cứ chứng minh việc trả sô tiền lãi là 307 triệu đồng, nên không chấp nhận lời khai này của bà L. - Do vậy buộc bà L trả cho bà M1 số tiền tổng cộng là 654.656.000 đồng (tiền vốn vay 320.000.000 đồng, tiền lãi 334.656.000 đồng).

[3]. Về chi phí tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn có nộp chi phí tố tụng thẩm định, định giá số tiền là 2.250.000 đồng. Riêng chi phí đo đạc không cung câp hóa đơn, chứng từ. Tuy nhiên tại phiên tòa phía nguyên đơn tự nguyện chịu sô tiên là 2.250.000 đông và không yêu câu giải quyết, Hội đông xét xử ghi nhận nguyên đơn tự nguyện chịu là phù hợp theo quy định tại các Điều 155 và 157 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4]. Về án phí DS-ST: Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn và bị đơn phải trả tiên vay cho nguyên đơn, nên các bên phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự. - Tuy nhiên bà M1 là người cao tuổi và có đơn xin miễn tiền án phí, nên được miễn tiền án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[5]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định tại Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[6]. Xét phát biểu, đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa là có cơ sở, phù hợp với chứng cứ và tài liệu có trong hồ sơ vụ án, nên chấp nhận đề nghị của Kiểm sát viên. Vì các lẽ trên, 6