Bản án 631/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

:

[1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án là tranh chấp dân sự về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ.

[2]. Xét thời hạn kháng cáo: Ngày 16 tháng 03 năm 2026, Toà án nhân Khu vực 2 - Đồng Tháp ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 140/2026/DS-ST, đến ngày 19 tháng 3 năm 2026, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Kiều H2 có đơn kháng cáo. Như vậy, kháng cáo của bà H và bà H2 còn trong thời hạn theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét.

[3]. Xét nội dung kháng cáo: Bà Nguyễn Thị Ngọc H yêu cầu Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà như sau: 14 Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 004361, quyển số 03TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 9 năm 2018 của Văn phòng C1 đối với thửa đất 403 (Thửa cũ 206), tờ bản đồ số 04, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00549/LH.QSDD do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 24 tháng 8 năm 2004 giữa bà Nguyễn Thị C, bà Nguyễn Kiều H2, ông Nguyễn Quốc Â, ông Nguyễn Trọng H3 với bà Nguyễn Thị Phương T. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 004361, quyển số 03TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 9 năm 2018 của Văn phòng C1 đối với thửa đất 296 (Thửa cũ 83), tờ bản đồ số 04; thửa đất 531 (Thửa cũ 367), thửa đất 129 (Thửa cũ 368) tờ bản đồ số 08, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00034/LH.QSDD do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 07 tháng 9 năm 1997 giữa bà Nguyễn Thị C, bà Nguyễn Kiều H2, ông Nguyễn Quốc Â, ông Nguyễn Trọng H3 với bà Nguyễn Thị Phương T. [3.1]. Về hình thức: Cả hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được lập thành văn bản đã được công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền nên đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật. [3.2]. Về nội : [3.2.1]. Về nguồn gốc đất tranh chấp: Cụ Nguyễn Thị C đại diện hộ đứng tên các thửa đất: Thửa đất 85, diện tích 1.256m2, đất lúa; thửa đất 200, diện tích 189m2, đất quả; thửa đất 202, diện tích 1.343m2, đất lúa; thửa đất 203, diện tích 1.438m2, đất lúa; thửa đất 1197, diện tích 703m2, đất thổ + quả (thổ cư là 288m2); thửa đất 367, diện tích 8.884m2, đất lúa; thửa đất 368, diện tích 464m2, đất quả; thửa đất 83, diện tích 3132m2, đất quả, tờ bản đồ BD-C1, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00034/LH QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 07/9/1997 cho hộ bà Nguyễn Thị C. Tổng diện tích đất cấp cho hộ bà Nguyễn Thị C năm 1997 là 17.409m2. Theo bản án dân sự sơ thẩm số 14/2025/DS-ST ngày 20/01/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Gò Công, tỉnh Tiền Giang đã có hiệu lực pháp luật đã nhận định: “Xét nguồn gốc các thửa đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00034/LH.QSDD ngày 07 tháng 9 năm 1997 mặc dù được cấp cho hộ gia đình nhưng những người con của cụ C đều xác định đây là đất của ông bà nội (cha mẹ chồng của cụ C) cho cụ C. Trong đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/4/1997 do cụ Nguyễn Thị C đứng tên, trong mục tên chồng có ghi Nguyễn Quốc Â. Tại Công văn số 334/UBND ngày 20/11/2003 của Ủy ban nhân dân xã B có xác định ông  là con trai của cụ C không phải là chồng.

Do đó, đất này được xác định là của cụ C, không phải của vợ chồng cụ C và không phải là đất hộ”. Trong vụ án này, các đương sự xác định các thửa đất tranh chấp là di sản Chính chết để lại tuy cấp cho hộ nhưng là tài sản cá nhân của cụ C, bà Nguyễn Thị Ngọc H có yêu cầu chia đất trong hộ cũng không được chấp nhận nhưng bà không có kháng cáo thể hiện bà thừa nhận các thửa đất trên là tài sản cá nhân của cụ C. 15 Thửa đất 206, diện tích 3.445m2, đất lúa, tờ bản đồ BD-C1, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00549/LH QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 24/8/2004 cho hộ bà Nguyễn Thị C. Đối với thửa đất 403 (Thửa cũ 206), cấp đất ngày 24 tháng 8 năm 2004, ghi là con giao lại mẹ không có tiền, mặc dù khi cấp đất cho cụ C là cấp hộ, Tòa án cấp sơ thẩm đã có văn bản gửi Ủy ban nhân dân phường S cung cấp lý do gì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện tặng cá nhân cụ C nhưng khi cấp đất lại cấp hộ thì Ủy ban trả lời do không lưu trữ hồ sơ nên không biết. Quá trình giải quyết, hộ ông B thừa nhận tặng thửa đất 206 cho cụ C không phải chuyển nhượng, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện nguồn gốc do hộ ông Nguyễn Thanh B tặng cho cụ C, nội dung ghi là con giao lại mẹ không có tiền đã thể hiện hộ ông B chỉ tặng cho cá nhân cụ C không tặng cho hộ cụ C, nên trong hợp đồng ghi bên nhận chuyển nhượng là cụ Nguyễn Thị C và ghi nội dung là con giao lại mẹ. [3.2.2]. Quá trình sử dụng đất: Tổng diện tích của hộ bà C được cấp năm 1997 và năm 2004 là 20.854m². Ngày 17/3/2004: Hộ bà C đồng ý chuyển nhượng cho ông Dương Hoàng D2 tổng diện tích 4.959m² gồm trọn thửa đất 85, diện tích 1.256m², đất lúa; thửa đất 202, diện tích 1.343m², đất lúa và một phần thửa đất 83, diện tích 2890m² (trong tổng diện tích 3.132m), đất quả, tờ bản đồ BD-C1, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00034/LH do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 07/9/1997 cho hộ bà Nguyễn Thị C. Như vậy, diện tích còn lại của hộ bà C là 12.450m², theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00034/ do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 07/9/1997 cho bà Nguyễn Thị C + Thửa đất 206, diện tích 3.445m², tổng là 15.895m². Ngày 16/5/2018, bà T và ông M2 đi cùng bà C, bà H2, ông H3 đến ngân hàng. Tại đây, bà T đã giao số tiền 650.000.000 đồng cho hộ bà C để hộ bà C thanh toán tiền gốc, lãi cho ngân hàng và nhận lại quyền sử dụng đất đã thế chấp về làm thủ tục chuyển nhượng cho bà T theo đúng thỏa thuận. Sau đó, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ bà C và bà T đã được thực hiện theo đúng thủ tục luật định: Đã đăng ký đo đạc đất để xác định cụ thể phần đất mà hộ bà C đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà (có bản vẽ hiện trạng các thửa đất chuyển nhượng). Sau gần 04 tháng thực hiện thủ tục đo đạc thì mới có bản vẽ, sau khi có bản vẽ thì ngày 04/9/2018, hai bên đã tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng tại Văn phòng C1 đối với 04 thửa đất gồm thửa đất 403 (thửa cũ 206), thửa đất 296 (thửa cũ 83), thửa đất 531 (thửa cũ 367) và thửa đất 129 (thửa cũ 368), có làm giấy giao nhận tiền chuyển nhượng là 800.000.000 đồng với tổng diện tích chuyển nhượng là 13.351m² (gồm 04 thửa). Hộ bà C đã bàn giao đất cho bà ngay sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng. Ngày 18/9/2018, bà T đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với 16 đất đối với 04 thửa đất nêu trên theo giấy chứng nhận số CS05642, CS05643, CS05644, CS05645. Như vậy, hộ bà C chuyển nhượng đất cho bà T mục đích chuyển nhượng đất để thanh toán nợ cho Ngân hàng, nợ chung của hộ gia đình nên tất cả các thành viên trong hộ đều có trách nhiệm trả nợ. Cụ C, bà H2, ông  và ông H3 thực hiện ký chuyển nhượng đất cho bà T nhằm mang lại lợi ích chung cho hộ gia đình không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên còn lại trong hộ. [3.3]. Từ phân tích nêu trên cho thấy tuy cấp đất ghi cho hộ bà Nguyễn Thị C nhưng nguồn gốc đất đã được chứng minh là của cá nhân cụ Nguyễn Thị C nên việc cụ C, bà H2, ông  và ông H3 thực hiện việc chuyển nhượng các thửa đất 403 (thửa cũ 206), thửa đất 296 (thửa cũ 83), thửa đất 531 (thửa cũ 367) và thửa đất 129 (thửa cũ 368) cho bà T vào ngày 04/9/2018 là hoàn toàn hợp pháp. Mặc khác, trong trường hợp này nếu là đất cấp cho hộ cụ Nguyễn Thị C nhưng đất đã thế chấp Ngân hàng để vay vốn phục vụ nhu cầu thiết yếu của các thành viên trong hộ và việc chuyển nhượng đất nhằm mục đích trả nợ vay Ngân hàng thì việc thiếu thành viên trong hộ ký hợp đồng chuyển nhượng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên đó nên hợp đồng vẫn phát sinh hiệu lực.

[4]. Đối với yêu cầu kháng cáo của bà H và bà H2: Hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS05642 thửa đất số 129, Giấy chứng nhận số vào sổ CS05643 thửa đất số 296, Giấy chứng nhận số vào sổ CS05644 thửa đất số 403 và Giấy chứng nhận số vào sổ CS05645 thửa đất số 531 ngày 18/9/2018 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tổng diện tích 13.351m2cho bà Nguyễn Thị Phương T. Hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS06244 thửa đất số 296, Giấy chứng nhận số vào sổ CS06245 thửa đất số 129, Giấy chứng nhận số vào sổ CS06246 thửa đất số 403 và Giấy chứng nhận số vào sổ CS06247 thửa đất số 531 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 18 tháng 6 năm 2019 cho chị Liễu Thùy D1. Như đã phân tích tại mục

[3] do xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cụ C, bà H2, ông  và ông H3 đối với các thửa đất 403 (thửa cũ 206), thửa đất 296 (thửa cũ 83), thửa đất 531 (thửa cũ 367) và thửa đất 129 (thửa cũ 368) cho bà T vào ngày 04/9/2018 là hoàn toàn hợp pháp. Ngày 18/9/2018, bà T đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với 04 thửa đất nêu trên theo giấy chứng nhận số CS05642, CS05643, CS05644, CS05645. Bà T được cấp đất hợp pháp nên có quyền của chủ sử dụng đất và bà chuyển nhượng các thửa đất trên cho bà L2 Thùy D là hoàn toàn hợp pháp nên không có căn cứ hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà D1 theo yêu cầu khởi kiện của bà H và bà H2. 17

[5]. Bà Nguyễn Thị Ngọc H và bà Nguyễn Kiều H2 kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh nên Hội đồng xét xử không có căn cứ xem xét chấp nhận kháng cáo. Cấp sơ thẩm đã làm rõ nội dung vụ án, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập bà H2 là có căn cứ nên Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[6]. Xét ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp là có căn cứ pháp luật, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[7]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà H và bà H2 không được chấp nhận kháng cáo nên người phải chịu 300.000 đồng án phí. Bà H2 là người cao tuổi đã có đơn xin miễn tạm ứng án phí và án phí nên miễn án phí cho bà H2. Bà H được khấu trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003949 ngày 19.03.2026 của cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp nên bà H đã nộp xong án phí.