Bản án 994/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: [1.1]. Đơn kháng cáo của Công ty cổ phần H2 nộp trong hạn luật định, Công ty đã nộp tạm ứng án phí đúng thời hạn theo quy định tại Điều 273 và Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp thuận giải quyết theo trình tự phúc thấm. [1.2.] Về quan hệ pháp luật, về thẩm quyền giải quyết vụ án, xác định tư cách tham gia tố tụng của các đương sự: cấp sơ thẩm đã xác định đúng về quan 4 hệ pháp luật, về thẩm quyền giải quyết vụ án, và đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng đầy đủ, đúng pháp luật.

[2]. Xét kháng cáo của Công ty cổ phần H2:

Căn cứ vào hợp đồng ủy quyên lập ngày 17/5/2025 tại Văn phòng C, số công chứng 005097 quyển số 01/2025/CC-SCC/HĐGD ký kết giữa những người trong hộ gia đình ông Hà Văn P1, ông Bùi Quốc H1; và hợp đồng môi giới độc quyền mua bán bất động sản số 09/HĐMGMBBĐS ngày 17/5/2025 ký kết giữa ông Bùi Quốc H và công ty H2 thì bị đơn có quyền thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 3166, diện tích 250,1m?, tờ bản đồ số 6, xã M, tỉnh Đồng Nai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình ông Hà Văn P1, bà Trần Thị T3, ông Hà Khắc P2.

Căn cứ vào hợp đồng ủy quyền lập ngày 245/2025 và hợp đồng môi giới độc quyền mua bán bất động sản số 10/HĐMGMBBĐS ngày 17/5/2025 ký kết giữa bà Phan Thị S và công ty H2 thì bị đơn có quyền thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 1409, diện tích 264,8m?, tò bản đồ số 8, lô A, ô số 23, tọa lạc tại ấp B, xã N, thị xã C, tỉnh Bình Phước (nay là xã N, tỉnh Đồng Nai) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà Phan Thị S. Do đó công ty có quyền giao kết đặt cọc về việc chuyển nhượng 2 thửa đất nói trên. Do chủ sử dụng đất trong 2 hợp đồng đặt cọc là bà Phan Thị S và ông Hà Văn P1 không tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan hợp đồng đặt cọc được ký giữa công ty và ông T; nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền cọc và chịu phạt cọc, không yêu cầu bà S hoặc hộ ông P1 tham gia. Nên việc xem xét quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc ký ngày 30/5/2025 và trong biên bản làm việc ngày 09/7/2025 là của 2 bên ký kết hợp đồng. Bị đơn cho rằng bị đơn đã thực hiện việc hỗ trợ để nguyên đơn vay tiền nhưng nguyên đơn không chấp nhận mức lãi suất nên từ chối vay, việc không thực hiện hợp đồng vay là lỗi của nguyên đơn. Xét Giấy xác nhận đặt cọc ngày 30/5/2025 giữa Công ty và ông Nguyễn Thành T chỉ thể hiện ngày đặt cọc, không quy định thời hạn thanh toán tiếp theo; đồng thời chỉ xác định thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng là khi khách hàng vay được vốn ngân hàng theo hình thức vay ba bên, khi đó các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng thuộc tỉnh Bình Phước do hai bên trao đổi, thỏa thuận. Ngoài ra, trong giấy xác nhận đặt cọc còn ghi nhận nội dung: "Hỗ trợ khách vay ngân hàng với lãi ưu đãi tốt nhất, nếu không sẽ hoàn 100% số tiền thanh toán" Tại biên bản làm việc ngày 09/7/2025 giữa công ty V1, công ty cũng cam kết "hỗ trợ bên B lên hồ sơ vay số tiền 250.000.000 đồng để ký công chứng chuyển 5 nhượng". Như vậy, trong quá trình giao dịch, bị đơn có tham gia tư vấn, hỗ trọ nguyên đơn về việc vay vốn, cả hai bên đều hiểu rõ hợp đồng có thực hiện được hay không phụ thuộc vào việc vay tiền. Tuy nhiên cả 2 lần thỏa thuận đặt cọc, các bên đều không thỏa thuận cụ thế về ngân hàng cho vay, mức lãi suất, điều kiện vay vốn, thời hạn thực hiện hợp đồng. Việc vay vốn ngân hàng là nhu câu và khá năng tài chính của bên mua, không phải nghĩa vụ bắt buộc của bên bán. Tuy nhiên việc không xác lập được các nội dung trọng yếu này đã dẫn đến việc các bên hiểu theo hướng khác nhau về nghĩa vụ hỗ trợ người mua vay vốn của bên bán, các bên không thể tiếp tục thực hiện theo giấy xác nhận đặt cọc ngày 30/5/2025 và biên bản làm việc ngày 09/7/2025. Rõ ràng các bên đều có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không thực hiện được. Bị đơn là công ty M bất động sản, thỏa thuận đặt cọc do bị đơn soạn thảo, nhưng thỏa thuận đặt cọc lại không xác định rõ thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ nếu không ký kết được hợp đồng vay tiền, nên không có cơ sở đế xác định trách nhiệm về phạt cọc khi một bên từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Bản án sơ thẩm nhận định việc không thực hiện được hợp đồng không hoàn toàn thuộc về một bên mà có phần lỗi của cả nguyên đơn và bị đơn, và buộc bị đơn hoàn trả số tiền đã nhận 90.000.000 đồng là có cơ sở. Đối với số tiền 10.000.000 đồng mà bị đơn chiết khấu khi nguyên đơn đặt chận đàn đưn cưựn g chờng Xt tấ việc chiết khấu này đưc thực hiện nhằm mục đích thúc đầy ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nay mục đích không đạt được nên không có cơ sở để yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền chiết khẩu trên. Việc Tòa nhân nhân dân Khu vực 16 chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc bị đơn phải hoàn trả số tiền cọc 90.000.000 đồng là có căn cứ và đúng quy định pháp luật. Xét yêu cầu chuyển tiền cọc sang thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất mới của bị đơn: căn cứ biên bản làm việc ngày 09/7/2025 số tiền cọc này thuộc thoả thuận chuyển nhượng phần đất của bà S, nhưng phần đất này đã chuyển nhượng cho người khác, nên yêu cầu của bị đơn không có cơ sở để chấp nhận. Biên bản làm việc ngày 09/7/2025 do hai bên tự nguyện thỏa thuận ký kết sau thời hạn 10 ngày mà công ty đã xác định trong thông báo số 06/2025/HT-TB ngày 14/6/2025 nên thời điêm 10 ngày không còn hiệu lực trong trường hợp này. Nên luật sư bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng đã quá thời hạn nên mất cọc là chưa đúng. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại tiền cọc là 90.000.000 đồng được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí trên số tiền này. Việc bản án sơ thẩm không tuyên về phần nghĩa vụ này của bị đơn là trái 6 với quy định tại khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 nên cần sửa bản án sơ thẩm về phần này. Bị đơn phải chịu tổng án phí dân sự sơ thấm là 4.800.000 đồng. Nội dung bản án tuyên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, do nguyên đơn không kháng cáo, không bị kháng nghị, nên có hiệu lực pháp luật.

[3]. Căn cứ Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 351/2025/DS-ST ngày 30/12/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh về phần án phí

[4]. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thống nhất với quan điểm của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[5]. Vê án phí dân sự phúc thâm: Do sửa án sơ thâm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.