Bản án 364/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức và thời hạn kháng nghị: Kháng nghị của Viện trưởng VKSND khu vực 9- Đồng Nai có hình thức phù hợp với quy định Điều 279 và 19 trong thời hạn luật định theo Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự nên kháng nghị phúc thẩm trên là hợp pháp, đúng quy định của pháp luật.

[2] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông L, bà H và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông T2 có hình thức phù hợp với quy định tại Điều 272, trong thời hạn luật định theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự và đóng tạm ứng án phí đầy đủ nên được xem xét theo trình tự thủ tục phúc thẩm.

[3] Về thẩm quyền giải quyết, đương sự trong vụ án, người tham gia phiên tòa: Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết đúng thẩm quyền, xác định đúng và đủ tư cách của đương sự. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt và một số có đơn xin xét xử vắng mặt.

Do đó, căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt các đương sự nói trên.

[4] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Xét yêu cầu của ông (bà) Nguyễn Tiến L, Nguyễn Thị H về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 55, tờ bản đồ số 07, có diện tích 23.246m2, tọa lạc tại ấp P, xã T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước (theo GCN QSDĐ số DB 953382, số vào sổ cấp GCN: (CH) 04942/Tân Hưng do UBND huyện Đ ký ngày 25/5/2021), ký kết giữa ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H với ông Nguyễn Duy T1, được Văn phòng C4, quyển số 02/2022 TP/CC- SCC/HĐGD (nay là Văn phòng C3) ký ngày 30/7/2022 là hợp đồng vô hiệu. Theo hồ sơ thể hiện các ông (bà) Nguyễn Tiến L, Phạm Văn T2, Bùi Ngọc C và Nguyễn Thị L1 thừa nhận phần diện tích đất 23.246,0m2, số thửa 55, tờ bản đồ số 07 nói trên là do các ông (bà) Nguyễn Tiến L, Phạm Văn T2, Bùi Ngọc C và Nguyễn Thị L1 góp vốn (tiền) để nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Nguyễn Đắc T3, bà Trương Thị H2 với giá là 12.000.000.000 đồng, trong đó ông Nguyễn Tiến L góp số tiền 3.000.000.000 đồng, ông Bùi Ngọc C góp số tiền 4.500.000.000 đồng, ông Phạm Văn T2 và bà Nguyễn Thị L1 góp số tiền 4.500.000.000 đồng (ông Phạm Văn T2 góp số tiền 3.000.000.000 đồng và bà Nguyễn Thị L1 góp số tiền 1.500.000.000 đồng, phần vốn góp của bà L1 và ông T2 thì do ông T2 đứng ra làm đại diện) và thống nhất thỏa thuận (bằng lời nói, không lập thành văn bản) là để vợ chồng ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H đứng ra xác lập hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp với vợ chồng ông Nguyễn Đắc T3, bà Trương Thị H2 và đứng tên trong GCNQSDĐ. Mục đích là để vợ chồng ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H thực hiện quyền chuyển nhượng cho người thứ 3 nhanh chóng, kịp thời, sau đó chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp. 20 Ngày 30/7/2022, ông Nguyễn Tiến L cùng vợ là bà Nguyễn Thị H chuyển nhượng phần diện tích đất 23.246m2, số thửa 55 tờ bản đồ số 07 nói trên cho ông Nguyễn Duy T1 được Văn phòng C4 (nay là Văn phòng C3) chứng nhận số 16013, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC/HĐGD. Ngày 06/01/2023, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ, tỉnh Bình Phước xác nhận điều chỉnh biến động tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[5] Về nội dung kháng cáo, kháng nghị: Ông L và bà H, ông T2 kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9- Đồng Nai kháng nghị đề nghị cấp phúc thẩm hủy án để giải quyết lại. Qua nghiên cứu toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xét kháng cáo, kháng nghị của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận thấy bản án sơ thẩm có một số sai sót như sau: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng CNQSD đất” là chưa đầy đủ bởi căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T2 thì các đương sự còn tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy quan hệ pháp luật cần được xác định lại là “Tranh chấp hợp đồng CNQSD đất, hợp đồng thế chấp tài sản, tranh chấp về quyền sử dụng đất là tài sản chung và tài sản gắn liền với đất”. Từ việc xác định thiếu các quan hệ pháp luật nên dẫn đến việc cấp sơ thẩm vi phạm hàng loạt thủ tục tố tụng: [5.1] Trong vụ án này, bị đơn không phản tố để yêu cầu tòa án sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, bản án sơ thẩm lại tuyên: “Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 55, tờ bản đồ số 07, diện tích 23.246m2, tọa lạc tại ấp P, xã T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước (theo GCNQSDĐ số DB 953382, số vào sổ cấp GCN: (CH) 04942/Tân Hưng do UBND huyện Đ ký ngày 25/5/2021) ký kết giữa ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H với ông Nguyễn Duy T1 vào ngày 30/7/2022, được Văn phòng Công chủng Đỗ Mạnh C1 chứng nhận số 16013, quyển số 02/2022 TP/CC- SCC/HĐGD” là giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng được quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời, mặc dù công nhận hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông L bà H với ông T1 (không công nhận cho bà B) nhưng bản án sơ thẩm lại tuyên “Ông Nguyễn Duy T1, bà Nguyễn Ngọc B được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 23.246m2, thuộc thửa số 55, tờ bản đồ số 07, ấp P, xã T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, thành phố Đ) nói trên và có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai để làm thủ tục đăng ký cấp đổi GCNQSDĐ phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án; tự chịu chi phi, các loại thuế phát sinh theo quy định của pháp luật” là mâu thuẫn, không thể thi hành án. 21 [5.2] Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 01/7/2024 thể hiện trên thửa đất 55, tờ bản đồ số 7 các đương sự tranh chấp có 230 cây điều các loại nhưng bản án chỉ công nhận hiệu lực đối với Hợp đồng chuyển nhượng mà không giải quyết, công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất là cây điều cho ai được quyền sở hữu là không thể thi hành án. [5.3] Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T2 có yêu cầu yêu cầu buộc ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H phân chia thửa đất có diện tích 23.246m2 cho ông Phạm Văn T2 được hưởng diện tích đất (tương ứng với số tiền 4.500.000.000 đồng của ông T2 đã góp vốn). Tuy nhiên cấp sơ thẩm không tiến hành đo đạc lại diện tích đất tranh chấp theo yêu cầu của ông T2 để làm căn cứ xác định phần đất ông T2 yêu cầu là bao nhiêu và ở vị trí nào, là chưa thu thập chứng cứ theo quy định tại Điều 97 Bộ luật tố tụng dân sự. [5.4] Ông C1 và ông L trình bày: Khoảng 10 giờ 00 phút, ngày 27/5/2023 tại nhà ông H1, C1 cùng ông L, ông Đ, ông D1, ông T2, ông P1 và chị L3 thỏa thuận việc ông H đồng Ý để ông L chuộc lại thửa đất này với giá 4.500.000.000 đồng. Buổi nói chuyện này ông đã ghi âm, ghi hình việc này để làm bằng chứng nhưng quá trình giải quyết tòa sơ thẩm không yêu cầu L cung cấp bản ghi âm này, không lấy lời khai những người có mặt tại nhà ông H1 để làm rõ bản chất giao dịch là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ theo Điều 97 Bộ luật tố tụng dân sự. [5.5] Ngày 26/7/2024 Hội đồng định giá xác định giá trị tài sản tranh chấp, đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 23/9/2025) là 13 tháng 27 ngày, đã quá 06 tháng. Tại biên bản định giá này người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cũng không đồng ý với kết quả định giá tài sản nhưng Tòa án không yêu cầu nguyên đơn làm thủ tục định giá hay thẩm định giá lại, Tòa án cấp sơ thẩm vẫn sử dụng làm chứng cứ trên để làm căn cứ giải quyết vụ án, công nhận hiệu lực của hợp đồng là không đúng, không đảm bảo tính khách quan. [5.6] Về nội dung: Căn cứ lời trình bày của nguyên đơn ông L, bà H và các người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông C1, ông T2, bà L1 với vợ chồng ông T3 và H2 có căn cứ xác định ngày 15/7/2022 vợ chồng ông L bà H cùng với ông C1, ông T2, bà L1 góp vốn nhận chuyển nhượng thửa đất 55 này của vợ chồng ông T3 bà H2, với giá 12.000.000.000 đồng và ông L bà H đại diện nhóm đứng tên trên giấy CNQSD đất. Trong khi đó, quá trình giải quyết sơ thẩm có căn cứ xác định giữa ông L, bà H là chủ sử dụng thửa đất trên, không có quan hệ vay mượn với ông C1, ông T1 thực tế chỉ có ông C1 nợ tiền ông T1 3.500.000.000 đồng. Như vậy việc ông L, bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T1 với giá 300.000.000 đồng là không có thật vì giá thực tế và hợp đồng chênh lệch rất nhiều lần, đồng thời cũng không có việc giao nhận tiền giữa vợ 22 chồng ông L, bà H và ông T1. Từ những nội dung trên chứng minh bản chất của hợp đồng chuyển nhượng giữa ông L, bà H, ông Nguyễn Duy T1 là giả tạo theo lý giải của phía nguyên đơn bản chất là cho ông C1 mượn thửa đất để thế chấp đảm bảo cho ông C1 vay tiền là hoàn toàn có căn cứ, phù hợp với thực tế. Hợp đồng nói trên đã vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật, cụ thể là Điều 117 Bộ luật dân sự và được xác định là vô hiệu theo quy định Điều 124 Bộ luật dân sự. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên xác lập và được công chứng không nói đến tài sản trên đất (cây điều) nên theo quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự cũng bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Cấp sơ thẩm áp dụng các Điều luật của Bộ luật dân sự để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 55, tờ bản đồ số 07, diện tích 23.246m2, tọa lạc tại ấp P, xã T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước (theo GCNQSDĐ số DB 953382, số vào sổ cấp GCN: (CH) 04942/Tân Hưng do UBND huyện Đ ký ngày 25/5/2021) ký kết giữa ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H với ông Nguyễn Duy T1 vào ngày 30/7/2022, được Văn phòng Công chủng Đỗ Mạnh C1 chứng nhận số 16013, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC/HĐGD là không phù hợp. [5.6] Các vấn đề khác: Căn cứ biên bản thỏa thuận “v/v mua bán, chuyển nhượng đất, cổ phần đất giữa ông Nguyễn Duy T1 và ông Bùi Ngọc C” thể hiện ông C đã bán lại phần vốn góp (phần của 3 QSDĐ chung) cho ông T1 với tổng giá trị 3.500.000.000 đồng (940.000.000 đồng + 1.000.000.000 đồng + 1.500.000.000 đồng) nhưng ông C không có tiền mặt để trả cho ông T1 nên ông C làm thủ tục công chứng thửa đất 55 cho ông T1, căn cứ biên bản thỏa thuận này và lời trình của C: “tôi có trao đổi với vợ chồng Lợi H3 và nhờ vợ chồng L H3 đứng ra xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phần diện tích đất trên cho ông T1 để trừ số tiền nợ đã vay như tôi đã trình bày ở trên” có cơ sở xác định ông C chuyển nhượng phần vốn góp của mình trong quyền sử dụng thửa đất 55 cho ông T1 để cấn trừ khoản nợ mua lại phần vốn góp của ông T1 trong 3 dự án bất động sản. Cấp sơ thẩm chưa cho các đương sự đối chất nội dung này để làm sáng tỏa bản chất của vụ việc mà đã giải quyết bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa có cơ sở vững chắc.

Từ những phân tích nêu trên, chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9- Đồng Nai; xét thấy kháng cáo của nguyên đơn ông L, bà H3 và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông T2 là có căn cứ chấp nhận một phần.

[6] Về án phí: 23 [6.1] Án phí sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác: Sẽ được xem xét quyết định khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án. [6.2] Án phí phúc thẩm: Do án sơ thẩm bị hủy nên các đương sự không phải chịu án phí phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Tiến L, bà Nguyễn Thị H, ông Phạm Văn T2 số tiền tạm ứng án phí đã nộp của mỗi người là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng)

[7] Xét đề xuất kháng nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa đề nghị hủy án sơ thẩm là có căn cứ phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. Vì những lẽ trên,