Bản án 413/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Q làm trong hạn luật định và ông Q được miễn nộp tạm ứng án phí nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn ông Trần Q yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa số 221, tờ bản đồ số 07 xã B (thửa cũ là thửa số 168, tờ bản đồ số 07 xã B, huyện L), nay là xã L, thành phố Đ cho ông Q.

[3] Xét nội dung kháng cáo của ông Trần Q: [3.1] Về nguồn gốc diện tích đất tranh chấp thửa đất số A, số 221 và 222, tờ bản đồ số 07, có diện tích 3.459,3m2 tại xã B, huyện L (nay là xã L), là do UBND tỉnh Đ giao đất cho Công ty TNHH MTV T3 theo các Quyết định số 414/QĐ- UBT ngày 22/11/1981 và Quyết định 1689/QĐ-UBT ngày 29/10/2023. Năm 1983, sau khi UBND tỉnh giao đất cho Công ty TNHH MTV T3, Nông trường T (trực thuộc Công ty TNHH MTV T3) tiến hành khai hoang trên phần đất được giao và trồng cao su.

Tuy nhiên, thửa đất 168 tờ bản đồ số 7 cũ (thửa 221, tờ số 7) có diện tích 3.487m2, Nông trường T không tiến hành trồng cao su mà quy hoạch đất với mục đích sử dụng để sản xuất, làm nhà ở, công nhân nông trường sử dụng phần diện tích đất trên để canh tác trồng điều, cải thiện đời sống. Thực hiện Nghị định số 61/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở, ngày 08/8/2003 Nông trường T Thành lập Bảng thống kê diện tích đất đai về quy hoạch khu dân cư với tổng diện tích là 1.286.404m2 thuộc nông trường quản lý. Trong đó có ghi nhận thửa đất 168, tờ bản đồ số 7 cũ có diện tích 10.607m2 (nay là thửa 221, tờ số 7 có diện tích 3.487m2) xã B. Ngày 22/8/2003 Nông trường T5 ban hành tờ trình số 60/THT xin giữ lại diện tích 277.466m2 đất phi nông nghiệp gồm: đất văn phòng, trụ sở nông trường, đất giáo dục, kho bãi nhằm phát triển sản xuất của đơn vị và khu vực phát triển nhà ở công nhân (đính kèm danh sách), trong đó có thửa đất 168, tờ bản đồ số 7 8 cũ có diện tích 10.607m2 (nay là thửa 221, tờ số 7 có diện tích 3.487m2) mà ông Trần Q đang sử dụng trái phép. Ngày 06/10/2004, UBND tỉnh đã ban hành đã ban hành Quyết định số 4714/QĐ.CT.UBT về việc thu hồi đất của Nông trường T (thuộc công ty T3) giao cho Công ty T3 quản lý, tại xã B, xã T, huyện L, tỉnh Đồng Nai với tổng diện tích thu hồi là 1.008.938m2 đất (không bao gồm diện tích 277.466m2 mà Nông trường Thái Hiệp T2 đề nghị giữ lại theo tờ trình số 60/THT ngày 22/8/2003). Căn cứ Quyết định số 4123/QĐ-UBND ngày 23/11/2007 của UBND tỉnh Đ về việc công nhận kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nông trường T thì thửa đất 168, tờ bản đồ số 7 cũ (nay là thửa 221, tờ số 7) xã B không nằm trong ranh quản lý của Tổng công ty T3 là có thiếu sót trong quá trình rà soát của nông trường Thái Hiệp T2 mà ông Trần Q đang sử dụng trái phép. Theo phương án sử dụng đất của Tổng công ty được UBND tỉnh Đ phê duyệt tại quyết định 2728/QĐ-UBND ngày 24/8/2016 và Quyết định số 2373/QĐ- UBND ngày 09/7/2020 điều chỉnh Quyết định 4123/QĐ-UBND ngày 23/11/2007 của UBND tỉnh Đ thì thửa thửa đất 168, tờ bản đồ số 7 cũ (nay là thửa 221, tờ số 7 có diện tích 3.487m2) là thửa đất do Tổng Công ty T3 quản lý, sử dụng hiện đang bị ông Trần Q lấn chiếm, sử dụng trái phép. Tại bản đồ hiện trạng số 4940/2024 ngày 24/8/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - chi nhánh L1 ghi nhận thửa đất số A, số 221 và 222, tờ bản đồ số 07, xã B (nay là xã L), tỉnh Đồng Nai có diện tích 3.459,3m2. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy phần đất tranh chấp nêu trên thuộc quyền quản lý, sử dụng của Công ty T3, việc ông Trần Q sử dụng thửa đất trên, trồng cây trái, tạo dựng công trình trên đất là xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty T3, do đó buộc ông Trần Q phải trả lại cho Công ty TNHH MTV T3 toàn bộ diện tích đất 3.487m2 tại thửa đất số 221 tờ bản đồ số 7 xã B (nay là xã L, Tp. Đồng Nai). Buộc ông Trần Q thu dọn toàn bộ tài sản trên đất (cây, công trình) hình thành trái phép, trả lại hiện trạng đất ban đầu cho Công ty TNHH MTV T3. [3.2] Theo hồ sơ địa chính, sổ mục kê năm 2007 và các tài liệu do cơ quan chuyên môn cung cấp đều thể hiện phần đất tranh chấp thuộc quản lý của Nông trường T là đơn vị trực thuộc Công ty TNHH MTV T3. Quyết định số 2728/QĐ- UBND ngày 24/8/2016 và Quyết định số 2373/QĐ-UBND ngày 09/7/2020 của UBND tỉnh Đ tiếp tục xác định phần đất này thuộc diện tích đất Công ty TNHH MTV T3 được giữ lại quản lý, sử dụng theo phương án sử dụng đất đã được phê duyệt. Mặc dù ông Q trình bày đã trực tiếp canh tác, sử dụng đất từ năm 1983 để cải thiện đời sống theo chủ trương của nông trường. Tuy nhiên chính ông Q cũng 9 thừa nhận nguồn gốc đất thuộc Nông trường T; việc sử dụng đất xuất phát từ việc được tạo điều kiện canh tác, không phải được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Mặt khác, quá trình sử dụng đất ông Q không xuất được giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Việc ông Q sử dụng đất xuất phát từ chủ trương cho cán bộ, công nhân viên tận dụng đất để cải thiện đời sống, không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất thuộc quyền quản lý của doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ các Điều 166, 203 Luật Đất đai năm 2013; các Điều 26, 31, 34 Luật Đất đai năm 2024 để không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Q và chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty TNHH MTV T3 là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

[4] Đối với nội dung cho rằng cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ từ các cơ quan có thẩm quyền gồm: Văn phòng đăng ký đất đai, UBND xã L, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đ; đồng thời đã xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc hiện trạng, định giá tài sản và công khai chứng cứ theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các tài liệu do nguyên đơn cung cấp như danh sách nộp thuế, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ trình đề nghị cấp giấy chứng nhận, phiếu lấy ý kiến khu dân cư… chỉ thể hiện quá trình sử dụng thực tế của ông Q nhưng không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang tranh chấp.

Do đó, không có căn cứ xác định cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đầy đủ hoặc đánh giá chứng cứ thiếu khách quan làm ảnh hưởng đến việc giải quyết đúng đắn vụ án. Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn yêu cầu hỗ trợ bồi thường và công sức giữ gìn và tôn tạo đất. Nhưng tại cấp sơ thẩm nguyên đơn không có khởi kiện yêu cầu vấn đề này nên cấp phúc thẩm không có cơ sở để xem xét.

[5] Cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Q về việc Tuyên hủy một phần Quyết định số 2728/QĐ-UBND ngày 24/8/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ về việc “Phê duyệt phương án sử dụng đất của Công ty TNHH Một thành viên T3 đối với diện tích đất của 13 nông trường cao su trực thuộc trên địa bàn tỉnh Đồng Nai” trong vụ án này là chưa chính xác bởi lẽ đây là văn bản Hành chính chỉ đạo, điều hành nhằm cụ thể hóa chủ trương, chính sách của Nhà nước về quản lý đất đai, làm căn cứ xác định quyền quản lý, sử dụng đất 10 của doanh nghiệp nhằm đảm bảo hiệu lực nhà nước về quản lý đất đai. Văn bản này không chứa đựng nội dung mang tính áp dụng pháp luật, không trực tiếp làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của ông Trần Q. Do đó Quyết định số 2728/QĐ-UBND không phải là quyết định hành chính thuộc đối tượng khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 3; khoản 1 Điều 30, điểm đ khoản 1 Điều 123 và điểm h khoản 1 Điều 143 Luật Tố tụng hành chính năm 2015. Về vấn đề này cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy các nội dung kháng cáo của ông Trần Q không có căn cứ chấp nhận. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[6] Về án phí: Kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Q không được chấp nhận, tuy nhiên ông Q thuộc trường hợp miễn tiền án phí dân sự phúc thẩm.

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử. Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;