Bản án 23/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Tại phiên tòa anh Hà Văn L, chị Hà Thị D, chị Hà Thị H và anh Hà Văn T vắng mặt nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đương sự nêu trên là phù hợp.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thấm quyền giải quyết:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị tuyên hủy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đât và buộc bị đơn phải trả lại sô tiền đã nhận từ hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất. Do đó căn cứ vào quy định của pháp luật thì Hội đông xét xử xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án là "Tranh chấp về yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đông vô hiệu", ', theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự; nơi bị đơn cư trú tại thôn T, xã T, tỉnh Phú Thọ nên Tòa án nhân dân khu vực 11- Phú Thọ căn cứ Điều 35; Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự để thụ lý, giải quyết là đúng thấm quyền.

[3] Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ vào lời khai của nguyên đơn và bị đơn đều thông nhất xác nhận nội dung ngày 25/7/2025 giữa nguyên đơn và bị đơn có ký hợp đồng chuyến nhượng 4 quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp tại thửa 109 - 237, tờ bản đồ số 02 tại khu vực xứ đồng Lòng Thuyền, giá trị chuyến nhượng là 77.000.000 đồng. Bị đơn xác nhận đã nhận đủ số tiền 77.000.000 đồng. Tuy nhiên khi làm thủ tục hoàn tất việc chuyển nhượng đất nông nghiệp thì phát sinh nội dung địa phương UBND xã T xác định gia đình ông B, bà N không có thửa đất nông nghiệp số 109- 237, tờ bản đồ số 02 tại xứ đồng Lòng Thuyền nên không thực hiện được việc chuyến nhượng đất. Công ty TNHH K yêu cầu ông B, bà N trả lại số tiền đã nhận là 77.000.000 đồng nên giữa hai bên xảy ra tranh chấp. Xét giao dịch chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn và bị đơn: Về hình thức giao dịch: Cả nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận ngày 25/7/2025 giữa nguyên đơn và bị đơn có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật nên văn bản có vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đât được quy định tại Điều 500 và Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Về đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ các tài liệu do nguyên đơn cung cấp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2025, giấy đặt cọc chuyển nhượng đất ngày 06/7/2025 được ký kết giữa công ty TNHH K và ông B, bà N thể hiện diện tích chuyển nhượng là 348 m2 đất trồng lúa tại thửa số 109 - 237, tờ bản đồ số 02, xứ đồng Lòng Thuyền. Tuy nhiên Kết quả xác minh tại UBND xã T thể hiện hộ ông B, bà N đã được UBND huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 109- 237, tờ bản đồ số 02, diện tích 348 m? 2, mục đích sử dụng: đất trồng lúa. Kiểm tra thông tin trên bản đồ 299, sổ mục kê năm 1995 và năm 2000 thể hiện thửa đất số 109, tở bản đồ số 02, diện tích 225 m? 2, mục đích sử dụng đất lúa và chủ sử dụng Ngân Biên và không có thửa đất số 237, tờ bản đồ số

02. Tại bản kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chữ ký của bà Hà Thị N thể hiện thửa 109 và thửa 237, tờ bản đồ số 02, thuộc khu vực C, không thể hiện thửa đất nào ở khu vực đồng Lòng T. Kết quả rà soát tại khu vực đồng Lòng T hộ bà Hà Thị N đang sử dụng thửa đất số 199, tờ bản đồ số 5, diện tích 164,5 m' (theo bản đồ 299 xã N cũ là thửa đất số 308, tờ bản đồ số 6, diện tích 199 m2). Như vậy tại thời điểm trước khi chuyển nhượng và tại thời điểm chuyển nhượng ông B, bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp tại xứ đồng Lòng Thuyền, với các thửa đất ông B, bà N đã xác định chuyến nhượng cho công ty TNHH K.

Do đó, đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được trên thực tế, không xác định được đúng vị trí hai bên thỏa thuận chuyển nhượng nên có cơ sở xác định hợp đồng vô hiệu về nội dung. Đồng thời do ông B, bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực đồng Lòng Thuyền nên về chủ thể giao dịch tại thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng đất năm 2025 cho nguyên đơn đơn, bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất, vị trí thửa đất như thỏa thuận trong hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất. Do đó nội dung của hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2025 đã vi phạm vào điều cấm của pháp luật quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 nên giao dịch là vô hiệu. Về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu: Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nên cần buộc vợ chồng ông B, bà N có nghĩa vụ giao lại cho công ty TNHH K số tiền đã nhận là 77.000.000 đồng (bảy mươi bảy triệu đồng) và buộc công ty TNHH K phải trả lại 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện L đã cấp cho hộ ông Hà Văn B ngày 27/9/2004.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên thì yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và hoàn trả lại án phí cho nguyên đơn. Tuy nhiên hiện nay bị đơn là người cao tuổi và có đơn xin đề nghị miễn án phí nên đươc xem xét miễn án phí theo quy định điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11- Phú Thọ tại phiên tòa là phù hợp các tài liệu có trong hồ sơ và phù hợp với nhận định của hội đồng xét xử nên được chấp nhận.