Bản án 42/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận, ý kiến của Kiểm sát viên, ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn. Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất đối với bị đơn có thửa đất tranh chấp tại phường A, tỉnh Gia Lai. Theo quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Tòa án nhân dân khu vực 13 - Gia Lai thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền.

[2]. Về nội dung tranh chấp: Trong đơn khởi kiện nguyên đơn cho rằng gia đình bị đơn đã lấn chiếm phần đất ranh giới nên yêu cầu bị đơn phải trả lại diện tích đất 02 vị trí: Phần đất phía trước 7,6m2; phần đất phía sau 11,9m2. Qua kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/6/2025 nguyên đơn đã thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu bị đơn phải trả lại diện tích đất lấn chiếm 02 vị trí như sau: Phần đất phía trước 0,4m2; phần đất phía sau 11,9m2 đúng như kích thước thể hiện trong GCNQSDĐ và bị đơn không chấp nhận.

[3]. Về nguồn gốc của các thửa đất có diện tích đất tranh chấp: Tòa án đã thu thập toàn bộ hồ sơ về nguồn gốc của thửa đất do Chi nhánh Văn phòng Đ cung cấp, thì thấy: Ngày 30/02/2011 ông Nguyễn D và bà Lê Thị Thu S được UBND thị xã A, tỉnh Gia Lai cấp GCNQSDĐ số BĐ 271277 tại thửa đất số 11, tờ bản đồ số 37, diện tích 787m2 (đất ở 200m2 và 587m2 đất vườn), về kích thước thể hiện trên GCNQSDĐ mặt tiền giáp đường L là 09m, chiều dài của thửa đất một bên có chiều dài là 58m +3,3m +8,5m, bên còn lại có chiều dài là 58m +11m + 10,2m; chiều ngang phía sau là 23m, trên căn nhà cấp 4 diện tích 60,7m2 được xây dựng năm 1998 và có một bên đất trống. Ngày 06/5/2011 ông D và bà S đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng C, tỉnh Gia Lai số công chứng 1042 quyển số 02/TPCC-SCC/HĐGD ngày 06/5/2011 để chuyển nhượng cho ông N bà T, diện tích 269,6m2 (trong đó đất ở: 96,4m2 và 173,2m2 đất vườn). Ngày 15/7/2011 ông N bà T được UBND thị xã A, tỉnh Gia Lai cấp GCNQSDĐ số BĐ 271830 tại thửa đất được tách thành thửa đất số 11a, tờ bản đồ số 37, diện tích 269,6m2 (kích thước có mặt tiền giáp đường L 4,3m, chiều dài của thửa đất hai bên đều là 58m, chiều ngang thửa đất phía sau dài 05m), hiện trạng đất trống. Ngày 12/5/2022 ông N bà T đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn 5 Phòng Đ, tỉnh Gia Lai số công chứng 1380 quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 12/5/2022 để chuyển nhượng cho ông M toàn bộ diện tích, kích thước thửa đất nói trên tại GCNQSDĐ số BĐ 271830 thửa đất số 11a, tờ bản đồ số 37, diện tích 269,6m2 (hiện trạng đất trống) và được Chi nhánh Văn phòng Đ xác nhận trong GCNQSDĐ ngày 25/5/2022. Diện tích đất còn lại ông Nguyễn D và bà Lê Thị Thu S là 517,4m2, năm 2014 ông D chết nên các thành viên đã phân chia thừa kế cho bà S sở hữu toàn bộ tài sản này đã được Chi nhánh Văn phòng Đ xác nhận trong GCNQSDĐ nên tài sản này là của bà Lê Thị Thu S.

[4]. Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/6/2025 như sau: - Đối với thửa đất của bà Lê Thị Thu S hiện tại có mặt tiền tiếp giáp đường L là 4,74m (ngoài ra còn có đất trống làm đường luồng 0,15m; phía sau đến khoảng mét thứ 54, có chiều dài 5,43m). Ranh giới giáp đất bà Phạm Thị Kim L1 được xác định bằng tường nhà bà L1 được xây kiên cố; ranh giới giáp với đất ông M được xác định bằng tường nhà bà S được xây dựng kiên cố từ trước, ranh giới không thẳng (đường gấp khúc, do bà S xây nhà vệ sinh sang phần đất trống nên chiều ngang thửa đất có chỗ 4,3m có chỗ 5m); phía sau đất bà S không có xây dựng gì mà bà S dùng lưới B40 quây lại để nuôi gà. - Đối với thửa đất của ông Lương Văn M hiện tại có mặt tiền tiếp giáp đường L là 4,10m (đến khoảng 4 mét thì mặt tiền là 4,3m, do thửa đất không thẳng); phía sau đến khoảng mét thứ 55,31 giáp với đất bà S và khoảng mét thứ 55,9 giáp với đất ông S1, có chiều ngang là 4,97m). Ranh giới giáp với đất Huỳnh Ngọc S1 được xác định bằng tường nhà ông S1 xây dựng kiên cố từ trước (không thẳng). Ranh giới giáp đất bà Lê Thị Thu S được xác định bằng tường nhà bà S đã xây từ trước, ranh giới không thẳng (đường gấp khúc, do bà S xây nhà vệ sinh sang phần đất trống nên chiều ngang thửa đất có chỗ 4,3m có chỗ 5m); phía sau đất bà S không có xây dựng gì mà bà S dùng lưới B40 quây lại để nuôi gà. - Đối với phần đất đường luồng 0,15m giáp ranh giới tường nhà bà L1 và bà S được xác định ranh giới bằng tường nhà bà L1 kiên cố. Bà L1 trình bày không liên quan đến phần đất 0,15 của đường luồng này. - Thửa đất của ông M là đất trống, về chiều dài thửa đất được xác định ranh giới một bên là tường nhà ông S1 đến khoảng mét 55,9 và một bên là tường nhà bà S đến khoảng mét 55,31 ông S1, bà S đều xây dựng tường nhà kiên cố, từ trước. - Đối với vị trí đất có tranh chấp (diện tích 0,4m2) nằm ở phía trước (mặt tiền đường L), hiện trạng là móng của căn nhà phòng khách nhà bà S (vị trí đất tranh chấp thứ nhất). - Đối với vị trí đất có tranh chấp (diện tích 11,9m2) nằm phía sau (tính đến khoảng mét thứ 55,31 giáp với đất bà S và khoảng mét thứ 55,9 giáp với đất ông S1), hiện trạng đất trống bà S dùng lưới B40 quây lại để nuôi gà (vị trí đất tranh chấp thứ hai).

[5]. Qua xem xét hồ sơ về nguồn gốc của các thửa đất của nguyên đơn, bị đơn đang sử dụng thì thấy: Vợ chồng bà S và ông D sử dụng thửa đất số 11, tờ bản đồ 37 tại Tổ D, phường A, thị xã A (cũ), tỉnh Gia Lai và năm 1998 có xây dựng căn nhà cấp 4 một bên còn lại một bên là đất trống. Quá trình xây dựng nhà tường nhà, nhà vệ sinh… giáp với đất còn trống thì ranh giới không thẳng mà đường gấp khúc nên chiều ngang của phần đất trống còn lại có chỗ là 4,3m có chỗ là 5m. 6 Ngày 30/02/2011 ông D1 bà S được cấp GCNQSDĐ số BĐ 271277 thửa đất số 11, tờ bản đồ 37, diện tích 787m2 (đất ở 200m2 và 587m2 đất vườn), về kích thước thể hiện trên GCNQSDĐ mặt tiền giáp đường L 09m, chiều dài của thửa đất một bên có chiều dài là 58m +3,3m +8,5m; bên còn lại có chiều dài là 58m +11m+10,2m; chiều ngang phía sau dài 23m). Quá trình sử dụng, ông D và bà S có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn N bà Trần Thị Lệ T, diện tích đất có mặt tiền giáp đường L 4,3m, chiều dài của thửa đất hai bên đều là 58m (nhưng bên tường giáp ranh với bà S có phần nhà vệ sinh của bà S đã làm nhô ra phần đất trống nên thửa đất chuyển nhượng có chỗ là 4,3m có chỗ là 5m), chiều ngang phía sau dài 05m, diện tích 269,6m2 (đất ở: 96,4m2 và 173,2m2 đất vườn). Gia đình bà S là người tự đi làm thủ tục, tách thửa, sang tên cho ông N, bà T tại GCNQSDĐ số BĐ 271830 UBND cấp ngày 15/7/2011 ông N bà T (hiện trạng được xác định trong GCNQSDĐ là 4,3m x58m). Khi nhận chuyển nhượng ông N bà T chưa sử dụng, bà S tự ý quây rào bằng lưới B40 phần đất phía sau chiều ngang với tường nhà bà S (đến khoản mét thứ 54 đến 55 bao trùm cả phần đất đã chuyển nhượng cho ông năm bà T) để sử dụng phần đất phía sau. Do ông N bà T ở xa, chưa xây dựng nên chưa yêu cầu bà S đo vẽ, giao đất như kích thước đã thể hiện GCNQSDĐ mà chỉ nhìn thấy đất trống và nhận GCNQSDĐ do gia đình bà S tự đi làm và giao cho ông N bà T. Diện tích đất nhận chuyển nhượng ông N bà T chưa sử dụng, chỉ có bà S sử dụng phần đất trống phía sau để nuôi gà. Đến năm 2022 ông N bà T chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nói trên cho ông Lương Văn M và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất A xác nhận trong GCNQSDĐ. Như vậy, ông D, bà S đã chuyển nhượng thửa đất cho ông N bà T có mặt tiền 4,3m chiều dài 58m là đúng sự thật, do đó ông N bà T có quyền chuyển nhượng lại cho ông Lương Văn M toàn bộ thửa đất đúng kích thước thể hiện trong GCNQSDĐ số BĐ 271830 do UBND thị xã A (cũ), tỉnh Gia Lai cấp ngày 15/7/2011 ông Nguyễn Văn N bà Trần Thị Lệ T và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

[6]. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bà Nguyễn Thị Ái L đại diện cho bị đơn khai rằng, khi thỏa thuận bằng giấy viết tay thì kích thước chuyển nhượng cho ông N bà T là (4,3m x 50m) nhưng khi gia đình đi làm giấy tờ thì đo lại là (4,3m x 58m) nhưng không lấy thêm tiền của ông N bà T phần diện tích tăng thêm và đã xác định ranh giới với ông N bà T chiều dài là 50m. Qua xem xét hồ sơ cấp GCNQSDĐ của các bên không có thể hiện sự điều chỉnh về biến động ranh giới chiều dài thửa đất số 11a, tờ bản đồ 37 từ 58m thành 50m. Như vậy lời khai của bà Nguyễn Thị Ái L đại diện cho bị đơn là không có cơ sở để xem xét.

[7]. Về thay đổi yêu cầu khởi kiện cả nguyên đơn: Đơn khởi kiện ban đầu ông M yêu cầu bị đơn bà S trả lại diện tích đất hai vị trí: Vị trí đất phía trước (thiếu 0,2m mặt tiền) ước chừng diện tích 7,6m2; vị trí đất phía sau là 11,9m2. Sau đó bị đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn trả lại hai vị trí đất như sau: Vị trí đất phía trước (thiếu 0,2m mặt tiền) diện tích 0,4m2 (theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/6/2025); vị trí đất phía sau vẫn giữ nguyên là 11,9m2.

Xét thấy, thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn phù hợp với quy định của Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận.

[8]. Về yêu cầu khởi kiện thứ nhất của nguyên đơn: Đối với yêu cầu thứ nhất của nguyên đơn ông M về việc buộc bị đơn bà S phải trả lại diện tích đất ở vị trí 7 phía trước cho đủ mặt tiền 4,3m với tổng diện tích 0,4m2. Qua xem xét toàn bộ hồ sơ cấp đất và kết quả xác minh thì thấy, trước khi chuyển nhượng cho bà T ông N thì bà S đã xây nhà và có ranh giới là tường nhà bà S, vì bà S làm nhà vệ sinh bên cạnh phần đất còn trống nên tường nhà không thẳng mà đường gấp khúc.

Vì vậy, thửa đất có mặt tiền giáp đường Lê Thị Hồng G là 4,1m nhưng đến khoảng mét thứ 4 đến 5 (cửa sổ phòng khách nhà bà S) thì đủ 4,3m cho đến mét thứ 58 thì chiều ngang là 05m. Năm 2024 bà S có sửa lại phòng khách nhưng trên cơ sở cả nền móng cũ đã được xác định ranh giới trước đó (phần nhà vệ sinh vẫn giữ nguyên) do vậy, bà S không có hành vi xây dựng móng nhà lấn chiếm diện tích đất 0,4m2 của ông N bà T và sau này phần đất này chuyển nhượng cho ông M.

Vì vậy, không có đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn.

[9]. Về yêu cầu khởi kiện thứ hai của nguyên đơn: Đối với yêu cầu thứ hai của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại diện tích đất ở vị trí phía sau diện tích 11,9m2 (đủ kích thước chiều dài 58m như trong GCNQSDĐ số BĐ 271830). Qua xem xét toàn bộ hồ sơ cấp đất và kết quả xác minh thì thấy: Toàn bộ thửa đất chuyển nhượng nói trên có nguồn gốc của vợ chồng bà S, ngoài việc đã xác định ranh giới là tường nhà do bà S đã xây nhà từ trước thì chiều dài của thửa đất chuyển nhượng cho ông N bà T được thống nhất là 58m chứ không phải 50m như đại diện nguyên đơn trình bày.

Xét thấy, từ khi nhận chuyển nhượng đất cho người khác nhưng gia đình bà S là người trực tiếp sang tên tách thửa cấp GCNQSDĐ số BĐ 271830 và giao cho ông N bà T. Phần đất phía sau (có tranh chấp) từ khi bà S chuyển nhượng cho ông N bà T cho đến nay vẫn là đất trống và bà S là người sử dụng để nuôi gà nhưng thực tế diện tích đất này ông D và bà S đã tự nguyện chuyển nhượng cho ông N bà T từ năm 2011. Vì ông N bà T, ở xa chưa xây dựng nên chưa yêu cầu đo đạc giao đất nhưng thực tế phần đất này đã nằm trong GCNQSDĐ số BĐ 271830 được Nhà nước cấp hợp pháp cho ông N bà T. Do vậy, ông N bà T được quyền chuyển nhượng cho ông M theo quy định. Đối với nguyên đơn ông M, mặc dù khi nhận chuyển nhượng từ ông N bà T, ông M chỉ nhìn đất theo kích thước thể hiện trong GCNQSDĐ là 4,3m x 58m chứ không yêu cầu đo lại kích thước thửa đất nhưng thật sự phần đất bà S đang sử dụng (quây lại nuôi gà diện tích 11,9m2) này bà S ông D đã chuyển nhượng cho người khác từ năm 2011 nên bà S buộc phải tự tháo dỡ hàng rào trả lại cho người sử dụng hợp pháp thửa đất nói trên là phù hợp và đúng quy định. Qua xem xét hồ sơ cấp các thửa đất và kết quả xem thẩm định tại chỗ ngày 11/6/2025 thì chiều dài của thửa đất ông M dài 55,31m giáp với đất bà S và dài 55,9m giáp với đất ông S1 (thiếu 2,69m và 2,1m). Hiện tại, diện tích đất này không có công trình xây dựng gì, bà S đang tự rào ngang bằng lưới B40 từ tường nhà ông S1 đến tường nhà bà S để sử dụng diện tích đất này chung với đất vườn của bà S còn lại.

Xét thấy, diện tích 11,9m2 đất ranh giới này có 03 cạnh nằm bao quanh thửa đất của bà S đang sử dụng. Từ khi chuyển nhượng cho ông N bà T thì ông D, bà S không có thỏa thuận nào bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận về ranh giới chiều dài thửa đất là 50m như lời khai của phía bị đơn. Đối với ranh giới giữa các bất động sản liền kề được các bên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 175 của Bộ luật Dân sự. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phía bị đơn không có tài liệu chứng cứ nào để chứng minh phần 8 đất ranh giới ông M đang tranh chấp có kích thước: 2,67m; 05m; 2,1m và 4,97m là đã thỏa thuận về ranh giới và thuộc quyền sử dụng của bà S. Hiện tại diện tích đất này nằm trong GCNQSDĐ số BĐ 271830 cấp cho ông M đứng tên sử dụng hợp pháp và không có thể hiện sự đăng ký biến động kích thước.

Vì vậy, yêu cầu thứ hai này của ông M là có cơ sở nên được chấp nhận. Buộc bị đơn bà S phải tháo dỡ hàng rào lưới B40 trả lại cho ông M diện tích 11,9m2 (có kích thước theo sơ đồ xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/6/2025).

[10]. Đối với ranh giới đất ông của ông M giáp tường nhà bà S (phía Bắc) khi ông D, bà S xây dựng nhà thì đã ranh giới với đất trống còn lại không thẳng (đường gấp khúc) nên khi ông D, bà S chuyển nhượng phần đất trống còn lại cho ông N bà T. Các bên đã xác định ranh giới là tường nhà của bà S (thửa đất chuyển nhượng có ranh giới không thẳng), do vậy, đây là ranh giới cố định giữa thửa đất của ông M và thửa đất của bà S nên giữ nguyên ranh giới này.

[11]. Đối với ranh giới đất của ông M giáp tường nhà ông S1 (phía Nam) khi xây dựng có xê dịch (ranh giới không thẳng) nhưng giữa ông M và ông S1 đã xác định ranh giới bằng tường nhà ông S1 nên diện tích thửa đất của ông M có khác so với GCNQSDĐ được cấp.

Vì vậy, ông M có thể thỏa thuận với các bên về ranh giới và liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xác định ranh giới, đăng ký biến động phần diện tích có biến động theo quy định.

[12]. Về chi phí Tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 4.300.000đ, nguyên đơn đã tạm ứng. Vì yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên cả nguyên đơn và bị đơn đều phải chịu mỗi bên là ½ chi phí Tố tụng. Nguyên đơn đã tạm ứng số tiền là 4.300.000đ nên bị đơn phải thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 2.150.000đ.

[13]. Về án phí: Theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì nguyên đơn và bị đơn đều phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000đ. Bị đơn là người già và có đơn đề nghị miễn án phí nên miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn bà Lê Thị Thu S, nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm về phần không được Tòa án chấp nhận.