Bản án 280/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Bị đơn ông Trần Chí T1, bà Nguyễn Thị B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trân Chí C, anh Trân Ngọc S1, anh Trân Ngọc C1 đã 3 được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ các điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn ông T1, bà B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh C, anh S1, anh C1.

[2] Về nội dung: Thửa đất số 481, tờ bản đồ 10, diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1303,6m?, mục đích sử dụng đất lúa, tọa lạc tại ấp A, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre (nay là xã A, tỉnh Vĩnh Long) do ông Trần Chí T đại D hộ gia đình đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 25/9/2020. 12.1] Về chủ thể giao kết hợp đồng: Căn cứ giấy tay "Giấy sang nhượng đất ruộng" ngày 12/6/2021 và lời trình bày của bà Trương Kim S, sự thừa nhận của ông Trần Chí T1, bà Nguyễn Thị B thì ngày 12/6/2021 giữa các bên có thỏa thuận lập giấy tay chuyển nhượng phần đất thuộc thửa 481, tờ bản đồ 10 cho bà Trương Kim S với giá 60.000.000 đồng (Sáu mươi triệu đồng) một công (một công tương đương 1000m-); ông T1, bà B đã nhận tiền và giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà S quản lý, sử dụng từ năm 2021 đến nay. Sự thừa nhận nêu trên của các đương sự là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tô tụng dân sự. [2.2] Về thực hiện hợp đồng: Sau khi giao kết hợp đồng, bà S đã giao tiền số tiền 78.000.000 đồng cho ông T1, bà B và ông T1, bà B đã giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà S quản lý, sử dụng từ năm 2021 nhưng đến nay ông T1, bà B không làm thủ tục sang tên phần đất đã bán cho bà S. Ông T1, bà B cho rằng diện tích đất qua đo đạc thực tế 1580m thành tiền là 94.800.000 đồng, nhưng bà S chỉ giao số tiền 83.000.000 đồng, yêu cầu bà S phải giao tiếp số tiền còn thiếu 11.800.000 đồng mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Nhận thấy, nguyên đơn và bị đơn thống nhất xác định đất chuyển nhượng thuộc thửa 481, tờ bản đồ 10, diện tích 1300m?, mục đích sử dụng đất lúa với giá 60.000.000 đồng một công và hai bên thỏa thuận diện tích qua đo đạc thực tế bao nhiêu tính tiền bấy nhiêu.

Tuy nhiên, hai bên không thống nhất về diện tích đất qua đo đạc thực tế và số tiền giao nhận; bà S cho rằng diện tích đất qua đo đạc là 1303,6m}, số tiền đã giao nhận là 78.000.000 đồng và cho mượn thêm 5.000.000 đồng; ông T1, bà B cho rằng diện tích đất qua đo đạc thực tế 1580m?, số tiền bà S đã giao là 83.000.000 đồng. Trong quá trình tố tụng, Tòa án đã Thông báo cho ông T1, bà B cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh nhưng ông T1, bà B không cung cấp. Tại họa đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp ngày 24/3/2025 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B (nay là Chi nhánh Văn phòng Đ) cung cấp thể hiện thửa đất 4 481, tờ bản đồ 10, diện tích qua đo đạc 1303,6m?. Như vậy, diện tích thửa đất qua đo đạc thực tế không tăng so với diện tích trong giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, so với diện tích đất bán ghi trong giấy tay "Giấy sang nhượng đất ruộng" ngày 12/6/2021 tăng 3,6m2. [2.3] Xét về hình thức hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được viết giấy tay, không có công chứng, chứng thực là không tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không phù hợp theo quy định của pháp luật tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. [2.4] Xét về nội dung: Thời điểm chuyển nhượng thửa đất 481 đã được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Trung đại D hộ gia đình đứng tên chủ sử dung. Tại bản tự khai ngày 04/11/2024 ông T1, bà B cho rằng việc chuyển nhượng đất với bà S các con ông bà không tranh chấp hay khiếu nại gì. Tại Công văn số 07 ngày 29/7/2024 Công an xã A, tỉnh Vĩnh Long cung cấp thông tin hộ ông T1 tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/9/2020 gồm 05 thành viên: Trân Chí T1, Nguyễn Thị B, Trần Chí C, Trần Ngọc S1, Trần Ngọc C1. Trong quá trình tố tụng anh C, anh S1, anh C1 không có ý kiến gì đối với yêu câu khởi kiện của bà S. Và trên thực tế thửa đất 481 đã giao cho bà S sử dụng từ năm 2021 đến nay nhưng các thành viên trong gia đình ông T1, bà B không có ai ngăn cản, tranh chấp. Qua đó, thấy rằng các thành viên trong hộ ông T1 đều biết việc chuyển nhượng đất giữa ông T1, bà B với bà S nhưng không có ý kiến khác.

Nhận thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết ngày 12/6/2021 giữa bà S với ông T1, bà B không tuân thủ về mặt hình thức, nhưng trên thực tế ông T1, bà B đã giao đất cho bà S sử dụng từ năm 2021 và bà S đã giao tiền mua đất đầy đủ cho ông T1, bà B. Do đó căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/6/2021 giữa bà Trương Kim S với ông Trần Chí T1, bà Nguyễn Thị B.

[3]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà S là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Tuy nhiên, diện tích đất qua đo đạc tăng 3,6m2 nên bà S có nghĩa vụ trả giá trị quyên sử dụng đất bằng tiền theo giá Hội đồng định giá đã định 65.000 đồng/1m?, thành tiền là 234.000 đồng cho ông T1, bà B. Đối với số tiền 5.000.000 đồng bà S cho rằng cho ông T1, bà B mượn (vay) và không có tranh chấp trong vụ án này nên Hội đồng xét xử không xem xét. 5

[4] Xét thấy đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa về nội dung vụ án phù hợp với nhận định của Hội đông xét xử nên được chấp nhận.

[5] Về chi phí tố tụng: 3.446.000 đồng (Ba triệu bốn trăm bốn mươi sáu nghìn đồng) do yêu câu khởi kiện của nguyên đơn bà S được chấp nhận nên bị đơn ông T1, bà B phải chịu. Do bà S đã thanh toán xong nên ông T1, bà B có nghĩa vụ trả lại cho bà S số tiền 3.446.000 đồng.

[6] Về nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm: 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí. Ông T1, bà B là người cao tuổi nhưng không có đơn đề nghị miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí Tòa án nên không được xem xét.

Do đó, ông T1, bà B có nghĩa vụ chịu án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.