Bản án 52/2026/DSPTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/3/2022 thể hiện đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng thửa đất số 107, tờ bản đồ số 19, diện tích 98m² tại xã Minh Hóa, t nh Quảng Trị. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, tài sản gắn liền với đất (01 ngôi nhà 2 tầng) chưa được đăng và chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bị đơn và ông Đinh Hữu C, bà Trần Thị T cho rằng ngôi nhà trên đất thuộc quyền sở hữu của ông C, bà T vì khi thực hiện thủ tục tặng cho ch tặng cho quyền sử dụng đất mà không tặng cho nhà ở.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử thấy cấp sơ thẩm chưa thu thập và đánh giá đầy đủ chứng cứ để xác định nguồn gốc hình thành ngôi nhà, chủ thể tạo lập, quá trình quản lý, sử dụng, việc giao nhận tài sản khi các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cũng như chí thực sự của các bên đối với tài sản gắn liền với đất tại thời điểm giao kết hợp đồng. Mặt khác, nếu theo trình bày của bị đơn và ông C, bà T thì ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của ông C, bà T trong hi đó trên thửa đất tranh chấp, ngôi nhà ở là tài sản gắn liền với đất, được xây dựng kiên cố và tồn tại trước thời điểm giao kết hợp đồng. Xét về bản chất kinh tế và mục đích giao dịch, quyền sử dụng đất và ngôi nhà tạo thành một khối bất động sản thống nhất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hông xác định rõ tình trạng pháp lý của ngôi nhà sẽ dẫn đến quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thuộc về các chủ thể khác nhau trên cùng một diện tích đất, làm phát sinh tình trạng không thể khai thác, sử dụng bất động sản đúng công năng, hông phù hợp với mục đích giao dịch mà các bên hướng tới. Cấp sơ thẩm chưa làm rõ chủ thể có quyền sở hữu đối với ngôi nhà nhưng lại buộc nguyên đơn thanh toán giá trị ngôi nhà cho bị đơn với số tiền 99.000.000 đồng là chưa bảo đảm căn cứ pháp luật và chưa làm rõ quyền, nghĩa vụ của từng đương sự. Theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự đưa ra yêu cầu hoặc ý kiến phản đối thì phải có nghĩa vụ chứng minh.

Tuy nhiên, các tài liệu hiện có trong hồ sơ chưa đủ cơ sở để xác định dứt điểm chủ 9 thể sở hữu đối với ngôi nhà, trong khi cấp sơ thẩm đã đưa ra phán quyết về giá trị tài sản này. Ngoài ra, việc cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng trả cho bị đơn số tiền 1.300.000.000 đồng là hông chính xác, chưa trừ đi số tiền 100.000.000 đồng giá trị chuyển nhượng của thửa đất đã thỏa thuận trong Hợp đồng chuyển nhượng và bị đơn cũng thừa nhận đã nhận số tiền này.

[3] Từ những ph n tích trên, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định T a án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hi hông giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn; đồng thời việc thu thập, đánh giá chứng cứ đối với các tài sản trên đất và việc xác định quyền, nghĩa vụ của các đương sự c n nhiều thiếu sót, ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết vụ án. Các vi phạm và thiếu sót nêu trên hông thể hắc phục tại cấp phúc thẩm.

Vì vậy, cần chấp nhận háng cáo của bị đơn, hủy toàn bộ Bản án d n sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho T a án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung. Khi giải quyết lại vụ án, T a án cấp sơ thẩm cần thụ l và giải quyết đầy đủ yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn; thu thập, đánh giá toàn diện chứng cứ liên quan đến nguồn gốc, hiện trạng pháp l của ngôi nhà và các tài sản trên đất; làm rõ chí của các bên đối với tài sản gắn liền với đất hi xác lập và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/3/2022; xác định đúng chủ thể có quyền đối với từng tài sản, làm rõ căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trước hi đưa ra phán quyết theo quy định của pháp luật.

[4] Về án phí phúc thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí phúc thẩm. Bị đơn không phải chịu án phí d n sự phúc thẩm.