Bản án 53/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được Thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn ông Nguyễn Hoàng Y (đã chết ngày 06/10/2024), có người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng là bà 4 Phan Thị H, anh Nguyễn Phan T, chị Nguyễn Phan Trung H1 yêu cầu các bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng M, ông Nguyễn Chí T1, bà Võ Thị O, ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị G là vợ và các con của ông Nguyễn Văn Đ (đã chết) tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Hoàng Y đối với phần diện tích 115,6m2, trong đó có 60m2 đất ở nằm trong tổng diện tích 1.070m2, thửa đất số 372, loại đất ở, tờ bản số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, tỉnh Vĩnh Long. Bị đơn không có yêu cầu phản tố. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập.

Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc một trong các tranh chấp về giao dịch dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 14 – Vĩnh Long theo quy định tại khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về tố tụng: Nguyên đơn, người kế thừa quyền, nghĩa vụ của nguyên đơn gồm bà Phan Thị H, anh Nguyễn Phan T, chị Nguyễn Phan Trung H1 và các bị đơn gồm bà Võ Thị O, ông Nguyễn Văn C, ông Nguyễn Chí T1 và bà Nguyễn Thị G đã thực hiện đúng và đầy đủ quyền, nghĩa vụ mà pháp luật quy định. Riêng bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng M trong quá trình giải quyết vụ án đã đi làm ăn xa, không cung cấp địa chỉ mới cho Tòa án, không rõ thời gian trở về.

Vì vậy, Tòa án đã tiến hành niêm yết tất cả các thủ tục xét xử cho bà M. Hôm nay, tại phiên tòa được triệu tập lần thứ hai bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng M vẫn vắng mặt không có lý do.

Căn cứ vào Điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

[3]. Về chứng cứ: Đương sự vắng mặt và đương sự có mặt tại phiên tòa đều không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nào khác và không đề nghị Tòa án xác minh, lấy lời khai của người làm chứng cũng như không đề nghị triệu tập thêm ai đến phiên tòa.

Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ vào toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của đương sự tại phiên tòa để xét xử vụ án.

[4]. Về nội dung vụ án:

Căn cứ vào lời trình bày của các bị đơn gồm bà Võ Thị O (vợ ông Đ), ông Nguyễn Chí T1, ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị G (các con của ông Đ) tại các biên bản lấy lời khai ngày 09/02/2026 và ngày 21/5/2026 trong quá trình giải quyết vụ án, căn cứ vào tờ giấy sang nhượng đất ở ngày 19/02/2005 có cơ sở khẳng định vào ngày 19/02/2005 giữa hộ ông Nguyễn Văn Đ có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hoàng Y một phần diện tích đất ở, với chiều ngang 5m, chiều dài 26m (đo đạc thực tế 115,6m2 nằm trong tổng diện tích 1.070m2, thửa đất số 372, loại đất ở - quả, tờ bản số 8, đất 5 tọa lạc tại ấp M, xã N, tỉnh Vĩnh Long), có hướng Bắc giáp tỉnh lộ 914 với số tiền là 24.000.000 đồng là sự thật. Ông Đ đã giao phần diện tích đất chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hoàng Y quản lý, sử dụng từ năm 2005 cho đến nay, bên phía ông Y cũng đã thanh toán đầy đủ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ. Từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay, ông Y cùng với vợ và các con quản lý, sử dụng đất ổn định, không phát sinh tranh chấp với ai về quyền sử dụng đất, nhưng cho đến nay hai bên vẫn chưa thực hiện được thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Y thì vào năm 2009 ông Đ sử dụng quyền sử dụng đất thửa 372 giao cho Ngân hàng N quản lý với mục đích vay vốn ngân hàng. Lúc sinh thời, ông Y có bàn tính với vợ và các con của ông Đ về việc trả nợ ngân hàng để lấy quyền sử dụng đất về và thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông thì bà O, ông C, ông T1, bà G đều thống nhất, riêng có bà Nguyễn Thị Hồng M là không đồng ý.

Vì vậy, ông Y khởi kiện yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhận thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 19/02/2005 giữa hộ ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Hoàng Y chưa tuân thủ đầy đủ về nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013, Luật đất đai năm 2024. Nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Hoàng Y được thực hiện dựa trên cơ sở tự nguyện của hai bên và nhu cầu sử dụng của bên nhận chuyển nhượng. Hơn nữa, bên chuyển nhượng đã bàn giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng ổn định, trực tiếp canh tác liên tục và lâu dài từ năm 2005 cho đến nay mà không ai ngăn cản, cản trở, kể cả bà Nguyễn Thị Hồng M cũng không ngăn cản. Đồng thời, khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Hoàng Y không thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất nên đây được xem là giao dịch đang thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của . Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng giữa các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao đất, thực hiện xong về nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy theo quy định của nhưng các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Hoàng Y công nhận có hiệu lực là phù hợp với quy định của pháp luật, phù hợp với Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 09 tháng 7 năm 2022 và được công bố theo ngày 14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. 6 Xét về vị trí, kích thước, tứ cận, diện tích của đất chuyển nhượng. Căn cứ bản vẽ sơ đồ khu đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D (nay là Chi nhánh Văn phòng Đ1) cung cấp và Công văn số 610/UBND ngày 22/6/2026 của Ủy ban nhân dân xã N về việc “Xác định diện tích đất ở của hộ ông Nguyễn Văn Đ, địa chỉ thửa đất tại ấp M, xã N, tỉnh Vĩnh Long”.

Nhận thấy, diện tích 115,6m2 nằm trong tổng diện tích 1.070m2, thửa đất số 372, loại đất ở - quả, tờ bản số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, tỉnh Vĩnh Long có hướng Bắc giáp đường tỉnh 914 dài 5m, hiện toàn bộ thửa 372 có 300m2 đất ở và trên đất có 05 (năm) hộ gia đình đang quản lý sử dụng theo biên bản xác minh ngày 22/6/2026 của Ủy ban nhân dân xã N, trong đó có hộ ông Nguyễn Hoàng Y sử dụng (115,6m2) nên để đảm bảo điều kiện tách thửa quyền sử dụng đất của cả 05 hộ (nếu sau này 04 hộ còn lại có nhu cầu), Hội đồng xét chia diện tích đất ở làm 05 phần, trung bình mỗi phần có 60m2 đất ở nên trong diện tích 115,6m2 sẽ có 60m2 đất ở.

Vì vậy, diện tích 115,6m2, trong đó có 60m2 đất ở nằm trong tổng diện tích 1.070m2, thửa đất số 372, loại đất ở - quả, tờ bản số 8, đất tọa lạc tại ấp M, xã N, tỉnh Vĩnh Long đủ điều kiện tách thửa theo Nghị quyết của Ủy ban nhân dân tỉnh T (nay là tỉnh Vĩnh Long). Từ những nhận định nêu trên, yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Hoàng Y (đã chết) có người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng là bà Phan Thị H, anh Nguyễn Phan T, chị Nguyễn Phan Trung H1 được chấp nhận. Hiện tại, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 372, không có đăng ký giao dịch bảo đảm, không thế chấp, nhưng ông Đ giao cho Ngân hàng N – Chi nhánh N1 quản lý.

Vì vậy, Ngân hàng N – Chi nhánh N1 có trách nhiệm giao nộp lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thu hồi, điều chỉnh, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Riêng đối với phần diện tích 14,4m2 nằm trong yêu cầu khởi kiện ban đầu, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn tự nguyện rút lại yêu cầu nên Hội đồng xét xử sẽ xem xét đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[5]. Xét ý kiến của vị Kiểm sát viên, như nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở chấp nhận.

[6]. Về chi phí tố tụng: Số tiền đã chi cho chi phí thẩm định và định giá tài sản là 2.960.000 đồng, bà Phan Thị H tự nguyện chịu toàn bộ số tiền 2.960.000 đồng đã chi nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[7]. Về án phí: Án phí của vụ án là 300.000 đồng, do yêu cầu của nguyên đơn được 7 chấp nhận, các bị đơn phải chịu tiền án phí, nhưng bà Phan Thị H tự nguyện chịu thay cho các bị đơn nên Hội đồng xét xử ghi nhận.