Bản án 242/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: ông Lê Văn Q là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đinh Thụy T kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm nhận được đơn đề nghị xét xử vắng mặt tất cả các phiên tòa phúc thẩm của ông Lê Văn Q, ông Nguyễn Ngọc Vĩnh L (là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đinh Thụy T), Luật sư Nguyễn Sơn D, ông Phạm Trung Đ, bà Nguyễn Minh T2, ông Lê Sỹ K, bà Trần Lâm Bảo N. Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án. Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng Dân sự quyết định tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Xét kháng cáo của ông Lê Văn Q là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đinh Thụy T, Hội đồng xét xử thấy: [2.1] Ngày 02/6/2023, ông Giang Ngọc H và bà Đinh Thụy T (bà T ủy quyền cho bà Lương Kim T3 T ký kết hợp đồng) ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 811, tờ bản đồ số 38, diện tích 4.439m2, mục đích sử dụng: đất trồng cây lâu năm, địa chỉ đất tại: xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 788765 ngày 20/12/2022 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp cho ông G Ngọc H. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C2. Ngày 14/6/2023, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện B chỉnh lý biến động sang tên bà Đinh Thụy T tại trang 03 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Đinh Thụy T xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên xuất phát từ thỏa thuận góp vốn đầu tư kinh doanh hình thức H4 (F) với ông G Ngọc H theo Giấy xác nhận ngày 21/11/2022 giữa bà T và ông H (Bà T đang sinh sống tại nước Mỹ nên để mẹ ruột là bà Trần Thị Tuyết M đang sinh sống ở Việt Nam ký làm chứng). Giấy xác nhận này có nội dung: bà Đinh Thụy T ủy quyền cho ông G Ngọc H mua chung 02 thửa đất tại xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk với giá 08 tỷ đồng, chia đôi mỗi người góp 04 tỷ đồng. Bà Đinh Thụy T đã chuyển qua tài khoản ngân hàng cho ông G Ngọc H đủ 04 tỷ đồng, đồng thời tại mục “Thỏa thuận mô hình kinh doanh bất động sản” đã thỏa thuận nội dung: “Người góp vốn được đứng tên trên sổ hồng một trong hai lô đất để minh bạch phần vốn góp”, “Hai bên thỏa thuận tạo giá trị tài sản nhân hai (X2) mới thanh lý ra”, mô hình kinh doanh gồm: dịch vụ F, chụp hình, ăn uống nhẹ... Bà Đinh Thụy T cũng thừa nhận bà không có ý định mua ½ 8 khu đất mà chỉ tham gia góp vốn kinh doanh theo đúng thỏa thuận trên nhóm zalo với ông Giang Ngọc H. Điều này phù hợp với lời khai của ông G Ngọc H, bà Lương Kim T1 và bà Trần Thị Tuyết M (là mẹ của bà Đinh Thụy T). Như vậy, có căn cứ xác định: bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 811 giữa bà Đinh Thụy T và ông G Ngọc H là hợp đồng góp vốn đầu tư để mua đất, xây dựng, cải tạo và nâng cấp tài sản trên đất nhằm mục đích tăng giá trị đất để kinh doanh sinh lời. Việc bà Đinh Thụy T đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 811 chính là thể hiện quyền sở hữu đối với phần vốn góp của bà Đinh Thụy T. Bà Đinh Thụy T và ông Giang Ngọc H đã thỏa thuận khi giá trị tài sản nhân hai (X2) thì mới thanh lý hợp đồng.

Vì vậy, trong trường hợp bà Đinh Thụy T muốn đơn phương thanh lý chấm dứt hợp đồng thì phải xem xét giá trị pháp lý của giao dịch đầu tư góp vốn tại Giấy xác nhận ngày 21/11/2022, xem xét giá trị tài sản đã tạo lập đầu tư trên đất để từ đó đánh giá lỗi của các bên dẫn đến việc không tiếp tục thực hiện được giao dịch đầu tư góp vốn, mới có căn cứ để giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm đã giải thích cho phía nguyên đơn về việc cần khởi kiện đối với Giấy xác nhận thỏa thuận giao dịch đầu tư góp vốn ngày 21/11/2022 mới giải quyết đúng quan hệ và đối tượng tranh chấp, để từ đó giải quyết triệt để nội dung vụ án. Tuy nhiên phía nguyên đơn xác định không khởi kiện đối với hợp đồng góp vốn đầu tư với ông Giang Ngọc H, mà vẫn giữ nguyên yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/6/2023 với lý do: nguyên đơn bị ông Giang Ngọc H lừa dối. [2.2] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/6/2023 giữa ông Giang Ngọc H và bà Đinh Thụy T tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định pháp luật. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng, mục đích, nội dung của hợp đồng không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội nên có hiệu lực pháp luật. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông G Ngọc H là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật về chủ thể được quyền giao kết hợp đồng. Bà Đinh Thụy T cho rằng ông G Ngọc H lừa dối bà về giá trị thực tế của thửa đất, nhưng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất 300.000.000đồng ghi trong hợp đồng và số tiền 04 tỷ đồng thực tế bà Đinh Thụy T chuyển khoản cho ông G Ngọc H cũng là do hai bên tự nguyện thỏa thuận với nhau. Bà Đinh Thụy T không chứng minh được bà bị ông G Ngọc H lừa dối, ép buộc ký vào Hợp đồng 9 chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/6/2023 với tư cách là người mua đất nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/6/2023 có hiệu lực pháp luật. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật nên yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là không thể chấp nhận. Việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đinh Thụy T về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/6/2023 và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn Q là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đinh Thụy T như đề nghị của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Đối với Văn bản kiến nghị ngày 13/4/2026 của nguyên đơn về việc xem xét dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông Giang Ngọc H thì thấy: đây là vụ án tranh chấp giao dịch dân sự nên phải được giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng của pháp luật dân sự, yêu cầu của nguyên đơn không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nên cấp sơ thẩm trả lại Văn bản kiến nghị nêu trên cho nguyên đơn là đúng.

[4] Về án phí: do toàn bộ nội dung kháng cáo của ông Lê Văn Q là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đinh Thụy T không được chấp nhận nên bà Đinh Thụy T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5] Các quyết định khác còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên không xét.