Bản án 93/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa; sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Bị đơn bà T1 kháng cáo hợp lệ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Trong thời gian tạm ngừng phiên toà, Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị HĐXX triệu tập một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và một số người làm chứng gồm: Anh Phạm Đức K1 và Văn phòng C3, triệu tập những người làm chứng gồm bà Nông Thị C2, bà Hứa Thị H1, chị Hứa Hà V, ông Dương Quang K, bà Nguyễn Hồng H2, ông Nguyễn Lê H3, chị Q (không rõ họ tên đầy đủ, chỉ có số điện thoại), Hội đồng xét xử thấy rằng: Đối với anh K1, Luật sư không cung cấp địa chỉ nên Toà án không có căn cứ triệu tập; đối với ông K, bà C2, bà H1, chị V đều đã có lời khai trong hồ sơ vụ án, tuy nhiên, Toà án cấp phúc thẩm vẫn triệu tập theo đề nghị của Luật sư nhưng những người này không có mặt tại phiên toà. Xét thấy sự vắng mặt của họ không 10 ảnh hưởng đến việc xét xử nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người có tên trên.

[2]. Về nội dung: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh Á và anh Phạm Hồng T khởi kiện yêu cầu bà Hoàng Thị T1 trả lại QSD đất và ngôi nhà gắn liền với đất tại thửa 244, TBĐ 24, diện tích 93m2 đất ở đô thị tại tổ I phường B, tỉnh Thái Nguyên mà nguyên đơn đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp GCNQSD đất ngày 18/8/2020 mang tên chị Á và anh T. Bị đơn bà T1 không nhất trí yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà phản tố đề nghị tuyên bố HĐCN QSD đất ngày 21/5/2020 giữa bà và anh Nguyễn Quang T3 và HĐCN QSD đất ngày 05/8/2020 giữa anh T3 với chị Á và anh T là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là huỷ đăng ký biến động chủ sử dụng đất sang tên anh T3 và tên chị Á, anh T, trả lại GCNQSD đất cho bà.

[3]. Xét kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị T1 đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc đòi QSD đất và tài sản gắn liền với đất của nguyên đơn chị Á và anh T; đề nghị chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên bố vô hiệu HĐCN QSD đất từ anh T3 sang chị Á, anh T và HĐCNQSD đất từ bà T1 sang anh T3; Hội đồng xét xử thấy: 3.1. Về căn cứ xác lập quyền tài sản là đất và tài sản gắn liền với đất mà nguyên đơn khởi kiện: Xuất phát từ giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa anh T3 với chị Á và anh T ngày 05/8/2020. Anh T và chị Á đã nhận chuyển nhượng QSD đất và được cấp GCNQSD thửa đất số 244, TBĐ 24, diện tích 93m2 đất ở đô thị. Về hình thức và nội dung của hợp đồng: Đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Tại thời điểm thoả thuận chuyển nhượng, anh T3 đã được cấp GCNQSD đất. Về người quản lý tài sản là nhà và đất, trong quá trình kiểm tra hiện trạng tài sản, chị Á có nhờ mẹ đẻ đến xem nhà đất hộ. Khi biết có người đang ở thì anh T3 có đưa cho chị Á xem bản hợp đồng thuê nhà mang tên chị Vũ Thị Hoàng A. Quá trình giải quyết vụ án và lời khai của chị Hoàng A tại cơ quan điều tra khi giải quyết đơn của bà Hoàng Thị T1 (BL 283) cũng như tại phiên toà phúc thẩm, chị Hoàng A thừa nhận có ký hợp đồng này “Khi đó T3 bảo phải ký thì mới bán được nhà cho người mua giá cao nên tôi tin tưởng mới ký…Bà T1 đi cùng nên có biết nhưng không ký…”. Anh Vũ Xuân H – con trai bà T1 cũng có lời khai tại cơ quan điều tra (BL 279) xác định từ khoảng tháng 4 đến tháng 8 năm 2020, anh là người trực tiếp sinh sống tại ngôi nhà này, anh không nhớ rõ thời gian cụ thể nhưng có 2 người phụ nữ đến bảo xem nhà, “do lúc đó tôi nghĩ mẹ tôi bán nhà nên tôi đồng ý cho 2 người này vào xem qua ngôi nhà. Trong quá trình xem nhà, những người này còn chụp ảnh và quay video lại…” Xét về ý chí của bà T1, lời khai tại cơ quan điều tra cũng như tại Toà án thể hiện: Khi cho con gái mượn GCNQSD đất để thế chấp vay tiền và không trả được nợ thì bà mới phải làm thủ tục nhờ anh T3 vay Ngân hàng để trả nợ. Mặc dù lúc đầu bà chỉ có ý định sang tên để anh T3 làm thủ tục vay Ngân hàng, không có ý định bán nhà đất nhưng sau khi anh T3 không vay được tiền Ngân hàng thì bà cũng nhất trí bán để trả nợ cho con gái. Hơn nữa, tại phiên toà phúc 11 thẩm, bà thừa nhận khi đồng ý làm thủ tục sang tên cho anh T3 để vay Ngân hàng, bà cũng nhận thức được rằng trong trường hợp nếu anh T3 dùng tài sản thế chấp là nhà và đất này để vay được tiền Ngân hàng thì khi anh T3 không trả được nợ, Ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp và đồng nghĩa với việc bà có nguy cơ không còn tài sản nữa. Trên thực tế, khi bà biết anh T3 không vay được Ngân hàng và con gái bà không trả được nợ thì bà cũng xác định bán nhà đất để trả nợ. Bà thừa nhận có việc anh T3 nói với bà là phải hợp tác để bán được giá. Đồng thời, có việc bà nhờ chị Q là người thân của anh T3 bán nhà đất (thể hiện tại đoạn ghi âm ngày 10/9/2020 giữa bà T1 với bà C2 là mẹ của chị Á được lập vi bằng tại trang 29 và trang 31 do chị Á cung cấp tại phiên toà và được bà T1 thừa nhận nội dung). Quá trình cơ quan điều tra làm việc theo đơn tố giác của bà T1 đối với anh T3, lời khai của bà thể hiện: Việc chị Hoàng A ký hợp đồng thuê nhà với anh T3 ngày 15/6/2020, bà cũng được chứng kiến và có biết nhưng bà không ký (BL 285-286). Điều đó cho thấy, mặc dù giữa bà T1 với anh T3 có thoả thuận riêng về giá bán và về việc xử lý số tiền sau khi bán (anh T3 sẽ lấy lại tiền mà con gái bà vay trước đó, số tiền còn lại anh T3 phải trả cho bà) nhưng rõ ràng về mặt ý chí chủ quan, bà hoàn toàn đồng ý với việc bán nhà đất. Trong trường hợp này, phía người mua là chị Á và anh T không thể biết được thoả thuận riêng giữa bà T1 với anh T3. Thực tế, có việc chị Á nhờ mẹ đẻ là bà C2 đến xem nhà đất (thể hiện qua lời khai tại cơ quan điều tra của anh H là con trai bà T1 về việc có 2 người phụ nữ đến xem nhà, chụp ảnh và quay video, anh đồng ý để họ xem vì khi đó nghĩ là mẹ bán và thể hiện tại cuộc nói chuyện điện thoại giữa bà T1 với bà C2 trong đoạn ghi âm được lập vi bằng do chị Á cung cấp), đất có giấy tờ hợp pháp (GCNQSD đất), người chuyển nhượng xuất trình hợp đồng thuê nhà của người đang quản lý, sử dụng đất và đặc biệt là bà T1 có thể hiện ý chí đồng ý bán nên có căn cứ xác định chị Á và anh T là người thứ ba ngay tình và không có lỗi trong việc thực hiện giao dịch. Mặt khác, sau khi mua nhà đất, ngày 13/8/2020, bà C2 mẹ của chị Á có liên hệ với chị Q là người trực tiếp đứng ra giao dịch để trao đổi việc bàn giao nhà đất thì chị Q cho biết, theo hợp đồng thuê nhà, ngày 15/8/2020 hết hạn hợp đồng thì gia đình người thuê sẽ chuyển đi (thể hiện tại đoạn ghi âm được lập vi bằng tại trang 28 do chị Á cung cấp). Sau đó, gia đình chị Á đã yêu cầu bà T1 bàn giao tài sản để quản lý sử dụng. Khi phát hiện có việc tranh chấp giữa bà T1 với anh T3, ngày 20/4/2021, chị Á và anh T đã có đơn khởi kiện gửi đến Toà án đề nghị giải quyết buộc bà T1 trả lại nhà và đất. Như vậy, ngay sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình chị Á đã xúc tiến đòi tài sản nhưng không được nên đã khởi kiện kịp thời để yêu cầu Toà án giải quyết quyền lợi của mình. Những yếu tố trên cho thấy, không có dấu hiệu của sự gian dối về phía người nhận chuyển nhượng là chị Á và anh T. Bản án sơ thẩm xác định chị Á và anh T là người thứ ba ngay tình là hoàn toàn có căn cứ, đồng nghĩa với việc không có cơ sở chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T1 về việc tuyên bố HĐCN giữa anh T3 với chị Á và anh T là vô hiệu. Đối với yêu cầu của Luật sư bảo vệ cho bị đơn bà T1 về việc triệu tập chị Q là người trực tiếp rao bán, giới thiệu, thoả thuận giao dịch và biết rõ các diễn 12 biến liên quan đến việc mua bán nhà đất, HĐXX thấy: Pháp luật cũng không cấm việc anh T3 nhờ chị Q hoặc người nào khác rao bán, giới thiệu và thoả thuận giao dịch giúp, pháp luật chỉ không công nhận hiệu lực của giao dịch trong trường hợp vi phạm về chủ thể thực hiện hợp đồng hoặc các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Trong trường hợp này, chị Q không phải là người thực hiện ký hợp đồng nên trong quan hệ giao dịch giữa anh T3 với chị Á và anh T, chị Q không có quyền lợi, nghĩa vụ phát sinh. Nếu có dấu hiệu của việc chị Q cấu kết với anh T3 để lừa đảo bà T1 hoặc chị Á, anh T thì thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan điều tra. Trong vụ án này, Toà án không xem xét, giải quyết. 3.2. Xét HĐCNQSD đất giữa bà T1 với anh T3, thấy rằng: Xuất phát từ quan hệ vay nợ giữa chị Vũ Thị Hoàng A với anh T3 nên bà T1 đã đồng ý cho anh T3 giữ GCNQSD đất thửa 244, TBĐ 24 để đảm bảo cho việc vay nợ của con gái mình. Sau khi chị Hoàng A không có khả năng trả nợ, bà T1 có đồng ý ký HĐCNQSD đất cho anh T3 với điều kiện anh T3 không được sang tên cho người khác, thể hiện ở giấy cam kết đã được anh T3 thừa nhận tại cơ quan điều tra.

Tuy nhiên, sau khi đăng ký biến động sang tên đất cho anh T3, do không vay được tiền Ngân hàng nên bà T1 cũng đồng ý nhờ chị Q là người thân của anh T3 bán đất để trả nợ. Theo bà trình bày, giữa bà và anh T3 có trao đổi về việc bán phải được giá theo ý của bà và sau khi bán để trả nợ cho anh T3, số tiền còn dư anh T3 phải trả cho bà. Như đã phân tích ở trên, xét về ý chí chủ quan, bà T1 đã đồng ý bán nhà và đất nên mặc dù hợp đồng chuyển nhượng từ bà T1 sang anh T3 có kèm theo thoả thuận riêng là giấy cam kết nhưng sau đó bà đã nhất trí cho anh T3 bán cho người khác. Trong sự việc này, bà T1 đã có lỗi chủ quan khi tin tưởng anh T3, đồng ý làm thủ tục sang tên anh T3 cho dù khi làm thủ tục tại Phòng công chứng đã được công chứng viên giải thích rõ về việc đã sang tên là không đòi lại được, sau đó bà còn để anh T3 quản lý GCNQSD đất trong khi quyền lợi của mình vẫn còn ở đó dẫn đến việc bà không kiểm soát được việc anh T3 chuyển nhượng cho người khác.

Tuy nhiên, xét về trình tự, thủ tục chuyển nhượng từ bà sang anh T3, bà thừa nhận có ký hợp đồng, hợp đồng được công chứng theo quy định và nội dung của hợp đồng có chứa đựng ý chí về việc bà T1 sang tên cho anh T3 nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T1 về việc tuyên bố HĐCNQSD đất giữa bà và anh T3 là vô hiệu. Vấn đề mấu chốt trong mối quan hệ tranh chấp giữa bà T1 và anh T3 là anh T3 đã không trả tiền còn dư cho bà T1 sau khi bán đất để trừ vào khoản nợ của chị Hoàng A và việc anh T3 bán không được giá theo ý muốn của bà. Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm đã triệu tập nhiều lần nhưng anh T3 vắng mặt nên Toà án cấp sơ thẩm không có căn cứ để giải quyết mối quan hệ này. Do vậy, bà T1 có quyền khởi kiện anh T3 bằng vụ án khác để đòi số tiền chênh lệch giữa khoản nợ của con gái bà với số tiền còn lại phát sinh từ việc chuyển nhượng thửa đất 244. Tại cấp phúc thẩm, Luật sư bảo vệ quyền lợi cho bà T1 đề nghị Toà án triệu tập anh K1 và Văn phòng C3 với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì lý do ngày 16/6/2020, anh T3 có lập hợp đồng uỷ quyền cho anh K1 tại Văn phòng C3, HĐXX thấy: Bút lục 183 là hợp đồng uỷ quyền giữa anh T3 13 và anh K1, lập tại Văn phòng C3 có nội dung anh T3 uỷ quyền cho anh K1 thực hiện toàn bộ các giao dịch liên quan đến thửa đất 244, TBĐ

24. Tại thời điểm đó, thửa đất đã được đăng ký biến động sang tên anh T3.

Tuy nhiên, khi thực hiện HĐCN QSD đất giữa anh T3 với chị Á và anh T, anh T3 là người trực tiếp tham gia giao dịch, không có sự tham gia của anh K1. Về mặt pháp lý, anh T3 là chủ sử dụng của thửa đất tại thời điểm ký HĐCN nên anh T3 có quyền trực tiếp tham gia ký hợp đồng, còn việc anh T3 có tiếp tục uỷ quyền cho anh K1 thay mặt mình tham gia giao dịch hay không là quyền của anh T3 và là mối quan hệ cá nhân giữa họ. Pháp luật không cấm việc một người đã uỷ quyền cho người khác thì người này vẫn được thực hiện các quyền của mình đối với tài sản. Mặt khác, giữa các bên tham gia ký hợp đồng uỷ quyền không có bất cứ sự tranh chấp nào. Trường hợp giữa anh T3 với anh K1 có phát sinh tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền thì sẽ được giải quyết bằng vụ án khác, không liên quan đến giao dịch giữa anh T3 với bà T1. Do vậy, sự có mặt của Công chứng viên Văn phòng C3 là người thực hiện công chứng hợp đồng uỷ quyền giữa anh T3 với anh K1 cũng là không cần thiết. Đối với đề nghị của Luật sư về việc triệu tập một số người làm chứng gồm nhân viên Văn phòng C3 là những người chứng kiến giao dịch giữa bà T1 và anh T3 khi ký HĐCN, triệu tập chị Hứa Hà V, bà Nông Thị C2, bà Hứa Thị H1, HĐXX thấy: Lý do mà Luật sư đề nghị là để làm rõ một số điểm còn mâu thuẫn trong lời khai của họ và làm rõ thêm các tình tiết của vụ án.

Tuy nhiên, lời khai của những người làm chứng đã được thu thập trong hồ sơ vụ án và chỉ có giá trị tham khảo để đối chiếu với các tài liệu, chứng cứ khác. Trong trường hợp này, lời khai của họ không phải là các vấn đề mang tính nút thắt, mấu chốt của vụ án nên sự vắng mặt của họ tại phiên toà không làm ảnh hưởng đến đến việc giải quyết vụ án, không cần thiết phải tạm ngừng hoặc hoãn phiên toà. Luật sư cho rằng nhân viên Phòng C vẫn thực hiện công chứng trong khi biết rõ việc ký HĐCN chỉ để làm thủ tục vay tiền, HĐXX thấy rằng: Việc giao kết HĐCN là ý chí tự nguyện của bà T1 và anh T3, Văn phòng Công chứng đã thực hiện đúng quy định về việc giải thích với các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là giải thích cụ thể với bà T1, bà T1 đã nhận thức đầy đủ về hậu quả pháp lý của việc ký HĐCN nhưng bà thừa nhận vẫn tự nguyện ký với mục đích nhờ anh T3 vay tiền Ngân hàng, không có dấu hiệu của sự ép buộc nào, còn việc phát sinh liên quan đến việc không vay được tiền Ngân hàng sau khi ký HĐCN không có lỗi của Văn phòng Công chứng nên quan điểm của Luật sư cho rằng Văn phòng C3 đã vi phạm quy định là không có căn cứ. Với những nhận định trên đây, xét thấy không có căn cứ chấp nhận các nội dung kháng cáo của bà T1, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm. Đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn về việc chấp nhận nội dung kháng cáo của bà T1 là không có cơ sở. Đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn về việc không chấp nhận nội dung kháng cáo của bà T1 là có cơ sở

[4]. Án phí: 14 4.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Tại cấp sơ thẩm, bà T1 không có đơn xin miễn án phí nên Toà án cấp sơ thẩm không miễn án phí cho bà T1 là có căn cứ. 4.2. Án phí phúc thẩm: Kháng cáo của bà T1 không được chấp nhận nên bà T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Tuy nhiên, do bà T1 là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí tại cấp phúc thẩm nên HĐXX miễn án phí phúc thẩm cho bà T1. Bà T1 được hoàn lại tạm ứng án phí đã nộp.

[5]. Xét đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên toà về việc giữ nguyên bản án sơ thẩm là có cơ sở.