Bản án 251/2026/HC-PTBản án 251/2026/HC-PT

[1]. Ngày 13 và 14/8/2025, người khởi kiện Công ty TNHH N (sau đây viết tắt là Công ty N) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập Ngân hàng Thương mại Cổ phần V1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đơn kháng cáo của các đương sự là trong thời hạn quy định tại Điều 206 của Luật Tố tụng Hành chính, do đó được Hội đồng xét xử xem xét theo trình tự phúc thẩm. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ngày 24/6/2026, người có quyền, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là Ngân hàng TMCP V1 tự nguyện rút toàn bộ đơn kháng cáo.

Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ điểm c khoản 1, khoản 2 Điều 229 Luật Tố tụng Hành chính, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của người có quyền, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là Ngân hàng TMCP V1.

[2]. Xét kháng cáo của người khởi kiện Công ty TNHH N, Hội đồng xét xử xem xét các vấn đề sau: [2.1]. Về tố tụng: Công ty N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: hủy Quyết định số 1629/QĐ- UBND ngày 04/12/2023 của UBND tỉnh P (nay là UBND tỉnh Đ) về việc thu hồi đất và giao Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở T quản lý đối với khu đất dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1; hủy Thông báo số 487/TB-STNMT ngày 20/12/2023 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh P (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đ) về việc thực hiện Quyết định số 1629/QĐ-UBND ngày 04/12/2023 của UBND tỉnh P; hủy Quyết định số 200/QĐ-UBND ngày 11/02/2019 của UBND tỉnh P (nay là UBND tỉnh Đ) “Chấm dứt hiệu lực các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1”. 9 Quyết định số 200/QĐ-UBND ngày 11/02/2019 bị Công ty N khiếu nại nhưng chưa được giải quyết. Công ty N không khởi kiện đối với Quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư số 05/QĐ-SKHĐT ngày 09/01/2019 của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh P (nay là Sở Tài chính tỉnh Đ) nhưng Ủy ban nhân dân tỉnh P (nay là Ủy ban nhân dân tỉnh Đ) căn cứ vào Quyết định số 05/QĐ-SKHĐT nêu trên để ban hành Quyết định số 200/QĐ-UBND ngày 11/02/2019 về việc Chấm dứt hiệu lực các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1 nên đây là quyết định hành chính có liên quan. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng V2 có yêu cầu độc lập: hủy Quyết định số 1629/QĐ-UBND ngày 04/12/2023 của UBND tỉnh P(nay là UBND tỉnh Đ) về việc thu hồi đất và giao Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở T quản lý đối với khu đất dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1; yêu cầu công nhận Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/02/2021 giữa bên thế chấp là công ty TNHH N và bên nhận thế chấp V2 đối với Quyền sử đất đối với thửa đất số 180, TBĐ số 5 (đo vẽ năm 2004), tọa lạc tại Phường E, thành phố T, tỉnh Phú Yên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CI 042364, số vào sổ cấp GCN: CT04540 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh P cấp ngày 23/10/2020. Xét các quyết định hành chính nêu trên là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính theo quy định tại Điều 30 Luật Tố tụng hành chính. Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên (nay là Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk) thụ lý và giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền giải quyết và trong thời hiệu khởi kiện theo các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 3; khoản 1 Điều 30; khoản 4 Điều 32 và điểm a khoản 2 Điều 116 của Luật Tố tụng hành chính. [2.2]. Xét tính hợp pháp và có căn cứ của các quyết định hành chính: Quyết định số 1629/QĐ-UBND ngày 04/12/2023, Quyết định số 200/QĐ-UBND ngày 11/02/2019, Quyết định số 05/QĐ-SKHĐT ngày 09/01/2019 và Thông báo số 487/TB-STNMT ngày 20/12/2023, Hội đồng xét xử đánh giá về các nội dung sau: [2.2.1]. Về trình tự, thủ tục, thẩm quyền ban hành các Quyết định số 1629/QĐ- UBND ngày 04/12/2023, Quyết định số 200/QĐ-UBND ngày 11/02/2019, Quyết định số 05/QĐ-SKHĐT ngày 09/01/2019 và Thông báo số 487/TB-STNMT ngày 20/12/2023 đúng quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai tại thời điểm ban hành. [2.2.2]. Quá trình Công ty N thực hiện dự án đầu tư Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1: Dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1 của Công ty N được UBND tỉnh cho phép lập thủ tục chuẩn bị đầu tư tại thông báo số 194/TB-UBND ngày 17/4/2009, với thời gian thực hiện từ năm 2009 – 2011, tuy nhiên trong khoảng thời gian nên trên Công ty N vẫn chưa thực hiện. Ngày 05/4/2011, Công ty N có Tờ trình số 16 gia hạn thời gian lập thủ tục chuẩn bị đầu tư. Tại Thông báo số 259/TB-UBND ngày 22/4/2011, UBND tỉnh P chấp nhận gia hạn thời gian lập thủ tục chuẩn bị đầu tư thêm 6 tháng, tiến độ thực hiện dự án: khởi công công trình tháng 11/2011, khởi công công trình chính quý I/2012, thời gian đưa công trình chính vào hoạt động: ngày 02/9/2012. Nhưng thực tế hết thời gian gia hạn, phía Công ty N vẫn chưa triển khai thực hiện dự án. Ngày 15/5/2017 Công ty TNHH N có Văn bản số 51/CV-2017 cam kết tiến độ thực hiện dự án nội dung: “Hoàn tất thủ tục đầu tư: Tháng 8/2017; thực hiện 10 đầu tư: Khởi công tháng 9/2017, hoàn thành tháng 02/2018. Công ty cam kết đến các mốc thời gian như trên mà không triển khai thực hiện thì coi như dự án không còn hiệu lực thực hiện, không được gia hạn thêm, chấp nhận bị thu hồi dự án; mọi thiệt hại Nhà đầu tư tự chịu hoàn toàn trách nhiệm.”. Ngày 18/8/2017, UBND tỉnh P ban hành Quyết định số 1612/QĐ-UBND về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo đó, tiến độ thực hiện chấp thuận sau cùng là hoàn tất thủ tục đầu tư đến tháng 10/2017, hoàn thành dự án đưa vào hoạt động tháng 4/2018 (tăng 02 tháng so với cam kết của Công ty N tại Văn bản số 51/CV- 2017).

Tuy nhiên, sau thời hạn theo Quyết định số 1612, Công ty vẫn không thực hiện dự án đầu tư dù đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh P (nay là Sở T) nhắc nhở tại Văn bản số 184/SKHĐT-TĐ ngày 02/02/2018 và Văn bản số 622/SKGĐT-TĐ ngày 02/4/2018. [2.2.3]. Điểm g khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 quy định: “1. Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong các trường hợp sau đây: … g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này”. Khoản 3 Điều 46 Luật Đầu tư 2014 quy định: “3. Tổng thời gian giãn tiến độ đầu tư không quá 24 tháng. Trường hợp bất khả kháng thì thời gian khắc phục hậu quả bất khả kháng không tính vào thời gian giãn tiến độ đầu tư”. Điều 43 Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định: “Văn bản quyết định chủ trương đầu tư và văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư chấm dứt hiệu lực theo quy định tại văn bản đó hoặc trong trường hợp dự án đầu tư chấm dứt hoạt động theo quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư”. Dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1 của Công ty N được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2009, sau nhiều lần gia hạn tiến độ nhưng đến năm 2018, Công ty N vẫn không hoàn thành tiến độ về thủ tục đầu tư để thực hiện dự án như đã cam kết. Đối chiếu với các quy định viện dẫn ở trên thấy rằng, ngày 09/01/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh P ban hành Quyết định số 05/SKHĐT để chấm dứt hoạt động Dự án Khu dịch vụ khách sạn N1 và ngày 11/02/2019, UBND tỉnh P ban hành Quyết định số 200/QĐ-UBND, chấm dứt hiệu lực các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án là có căn cứ. [2.2.4]. Xét quá trình sử dụng đất để triển khai thực hiện dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1: Ngày 13/12/2017, UBND tỉnh P (cũ) ban hành Quyết định số 2423/QĐ- UBND về việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất để thực hiện Dự án với diện tích 2.226,9m2 (cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần), Công ty N đã ký hợp đồng thuê đất số 07/2018/HĐTĐ ngày 26/01/2018. Ngày 16/5/2018, Công ty N được cơ quan chức năng cắm mốc bàn giao đất trên thực địa để triển khai Dự án nhưng Công ty không đưa đất vào sử dụng và việc không đưa đất vào sử dụng của Công ty N không thuộc trường hợp vì lý do bất khả kháng được quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 11 15/5/2014 của Chỉnh Phủ. Đây là hành vi vi phạm pháp luật đất đai theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013 “Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”. Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của Công ty N cho rằng sau khi được bàn giao đất, Công ty N đã nhiều lần gửi tờ trình đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh P (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề nghị gia hạn tiến độ thực hiện Dự án để Công ty thực hiện hoàn đất thủ tục đầu tư dự án nhưng không được Ủy ban nhân dân tỉnh và Sở T cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến Công ty không thể hoàn tất thủ tục đầu tư Dự án như kế hoạch; người đại diện của người bị kiện cho rằng, sau khi các cơ quan chức năng cắm mốc bàn giao đất trên thực địa cho Công ty TNHH N, ngày 16/7/2018 Công ty mới thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước nhưng Công ty không lập thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 06/01/2019, Công ty có Tờ trình số 02/TTr xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ngày 23/10/2020, Sở T đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty tại thửa đất số 180, tờ bản đồ số 05 (đo đạc năm 2004), diện tích 2.226,9m2 đất thương mại, dịch vụ, đồng thời Công ty cũng không hoàn tất thủ tục để cấp giấy phép xây dựng dự án, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng của Công ty không có Báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án nên không được cơ quan có thẩm quyền cấp. Thực tế, Dự án của Công ty N không được U kể từ sau ngày 18/8/2017 (ngày ban hàn Quyết định 1612). Lỗi trong việc không thực hiện dự án đầu tư thuộc về nhà đầu tư là Công ty N. Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng quy định: “ Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là giấy tờ thuộc một trong các loại sau: 1. …

6. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 về Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới công trình quy định: “…

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm: a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;” Theo các quy định của pháp luật được viện dẫn nêu trên thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ bắt buộc phải có để Công ty N thực hiện 12 việc hoàn tất thủ tục đầu tư, trong khi Công ty N đã được UBND tỉnh P cấp chủ trương đầu tư và ký Hợp đồng thuê đất. [2.2.5]. Khoản 14 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 của Chính phủ: “Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau: a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này”. Tháng 02/2019, UBND tỉnh đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư của Công ty N, sau thời hạn 24 tháng, phía Công ty không sử dụng đất, cũng không chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định đã viện dẫn ở trên nên việc UBND tỉnh P (nay là UBND tỉnh Đ) ban hành Quyết định thu hồi đất và chấm dứt hiệu lực các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dịch vụ khách sạn nhà hàng N1 là đúng quy định pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bác toàn bộ yêu cầu của người khởi kiện về việc hủy các quyết định hành chính bao gồm Quyết định số 1629/QĐ- UBND ngày 04/12/2023, Quyết định số 200/QĐ-UBND ngày 11/02/2019, Quyết định số 05/QĐ-SKHĐT ngày 09/01/2019 và Thông báo số 487/TB-STNMT ngày 20/12/2023 là có căn cứ.

[3]. Đối với các nội dung kháng cáo của Công ty N về việc yêu cầu Tòa án buộc UBND tỉnh P (cũ) nay là UBND tỉnh Đ ra quyết định mới về điều chỉnh tiến độ đầu tư và công nhận tiến độ thực hiện dự án của Công ty là không có căn cứ pháp luật nên không được chấp nhận.

Tuy nhiên, tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của Công ty N cho rằng Công ty quá thiệt thòi khi bị chấm dứt dự án và thu hồi đất, bởi Công ty N đã đầu tư rất nhiều tiền (hơn 10 tỉ đồng) vào dự án bao gồm: tiền nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp của các hộ dân, tiền thuê đất đã nộp ngân sách… và Công ty N có nguyện vọng được tiếp tục thực hiện dự án. Người đại diện theo uỷ quyền của người bị kiện cho rằng việc chấm dứt dự án và thu hồi đất đối với Công ty N là đúng quy định của pháp luật. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phải thông qua trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, nếu người bị 13 kiện tiếp tục có nhu cầu thì trong khuôn khổ của pháp luật, UBND tỉnh sẽ tạo điều kiện.

[4]. Từ các nhận định được phân tích ở trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện Công ty TNHH N và giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm như đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên toà.

[5]. Về án phí: do kháng cáo không được chấp nhận nên Công ty TNHH N phải chịu; Ngân hàng Thương mại Cổ phần V1 rút kháng cáo trước khi mở phiên toà nên phải chịu mức án phí theo quy định của pháp luật.