Bản án 35/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 5

[1] Về tố tụng: [1.1] Trong phiên họp về giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày ý kiến giữ nguyên yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó bà H yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ T, bà Nguyễn Thị H với ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S theo Giấy sang nhượng đất thổ cư đã xác lập vào ngày 27/10/2004 là có hiệu lực. Công nhận quyền sử dụng đất cho ông Võ T, bà Nguyễn Thị H đối với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S là 208,9 m2 thể hiện qua các điểm M1-M2-M3-M6-M1 tại sơ đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Đức Linh lập ngày 28/9/2023 thuộc một phần thửa đất số 51, tờ bản đồ số 8 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I366389 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 31/12/1996. Buộc ông D và bà S phải hoàn thành thủ tục chuyển nhượng diện tích đất thổ cư tại Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận) phía trước 6m, sau đuôi 4m (theo ranh mà bà H, ông T đã xây dựng hàng rào và sử dụng ổn định) cho vợ chồng bà H, ông T.

Nhận thấy, việc yêu cầu này không làm thay đổi bản chất của yêu cầu tại đơn khởi kiện trước đây, mà chỉ là yêu cầu cụ thể hơn nhằm giải quyết triệt để các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn, do đó Tòa án chấp nhận và giải quyết theo yêu cầu này của nguyên đơn. [1.2] Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Bị đơn ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S có nơi cư trú tại Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là tổ 4, thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận).

Căn cứ vào Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ngày 27/6/2025 về thành lập Tòa án nhân dân tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực, quy định phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực và Nghị Quyết số 01/2025/NQ- HĐTP ngày 27/6/2025 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về Hướng dẫn một số quy định về tiếp nhận thực hiện nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của Tòa án nhân dân, thì Tòa án khu vực 17 - Lâm Đồng kế thừa quyền và trách nhiệm của Tòa án nhân dân huyện Đức Linh, tỉnh Bình Thuận trước đây.

Căn cứ vào Điểm a Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 17 – Lâm Đồng. [1.3] Về sự có mặt của các đương sự: Bị đơn ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Mỹ T, ông Nguyễn Công Đ đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa vào các ngày 22/4/2026 và ngày 13/5/2026 nhưng vắng mặt không lý do.

Căn cứ vào Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt những người có tên trên.

[2] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.1] Các nội dung nguyên đơn, bị đơn thống nhất: Ông Võ T, bà Nguyễn Thị H có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S 01 phần đất tọa lạc Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là thôn B, xã N, huyện Đ, 6 tỉnh Bình Thuận), đất có diện tích ngang trước đường vườn 06 m, sau vườn ngang 04 m giáp đất ông Nguyễn Tài T1. Giữa hai bên có lập “Giấy sang nhượng đất thổ cư” do ông Nguyễn Đức D viết tay, không được công chứng, chứng thực; trong giấy có chữ ký của ông D, bà S. Hai bên đã giao nhận đủ tiền chuyển nhượng. Sau khi giao tiền, ông D, bà S đã giao đất cho ông T, bà H quản lý, sử dụng và ông T, bà H đã xây dựng hàng rào kiên cố, trồng cây cao su và cây tiêu trên đất từ đó cho đến nay. Tại thời điểm chuyển nhượng, đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Nguyễn Đức D. Nội dung này được các đương sự thừa nhận nên đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự. [2.2] Về các tình tiết chưa thống nhất dẫn đến tranh chấp: Bị đơn ông D cho rằng sau khi ghi giấy sang nhượng, giao đất giao tiền thì đã xong các thủ tục, không thấy ông T, bà H nhắc gì nên cho rằng thủ tục đã xong, nay ông D không tranh chấp gì nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn bà S đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T, bà H và đồng ý sẽ làm thủ tục tách sổ cho bà H, ông T. Phía nguyên đơn cho rằng bị đơn ông D, bà S không hợp tác đưa bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà đi làm thủ tục tách thửa nên dẫn đến tranh chấp.

[3] Về nguồn gốc đất: [3.1] Ông D trình bày, ông D và bà S kết hôn năm 1981, có với nhau ba người con là Nguyễn Thị Mỹ T, sinh năm 1983, Nguyễn Công Đ, sinh năm 1989, Nguyễn Công Đ, sinh năm 2000. Năm 1982, Hợp tác xã cấp cho một mình ông D diện tích đất thổ cư 02 sào rưỡi tại Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận), năm 1995, ông D được cấp sổ đỏ đứng tên ông D. Bà S trình bày, ông D và bà S kết hôn năm 1983, có với nhau hai người con là Nguyễn Thị Mỹ T, sinh năm 1983 và Nguyễn Công Đ, sinh năm 1989. Năm 1995, bà S và ông D ly hôn, trong quyết định thuận tình ly hôn, Tòa án phân chia tài sản: ông D lấy đất ruộng thôn 3, bà S lấy đất ruộng Bàu sen và diện tích ruộng ông Đ, đất thổ cư (hiện nay bà S đang ở) tại Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận) cùng căn nhà trên đất bà S và ông D thỏa thuận để bà S ở và nuôi các con. Đến năm 1999, ông D quay về ở với bà S và có với nhau 01 người con tên Nguyễn Công Đ, sinh năm 2000. Diện tích đất thổ cư 02 sào 4 do trước đây có nguồn gốc là Hợp tác xã cấp cho 02 vợ chồng, năm 1995 bà S và ông D đi làm sổ đỏ, nhưng sau khi Tòa án chia tài sản thì thuộc sở hữu của bà S. Như vậy, diện tích đất thổ cư 02 sào 4 như ông bà trình bày ở trên trùng khớp với diện tích đất và vị trí của thửa đất số 51, tờ bản đồ 08 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 366389, diện tích 2.400m2 được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 31/12/1996 cho Nguyễn Đức D, đất tọa lạc Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận). [3.2] Tại Văn bản số 2198/UBND-NC ngày 26/8/2024 của Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Thuận có nội dung thể hiện: “Nguồn gốc, quá trình sử 7 dụng thửa đất số 51, tờ bản đồ số 8, diện tích 2.400m2 được Hợp Tác xã Nam Trung cấp năm 1990 (không giấy tờ) cho hộ ông Nguyễn Đức D sử dụng và đến năm 1996 được UBND huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, quyền sử dụng đất của ông D, bà S được xác lập tại thời điểm năm 1990, thời điểm này, các con của ông bà gồm bà T, ông Đ còn nhỏ. Mặc dù đất cấp cho hộ nhưng theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 05/QĐTTLH ngày 29/5/1995 của Tòa án nhân dân huyện Đ, thì khi ly hôn, ông D, bà S đã xác định 2.400 m2 đất này là tài sản chung của vợ chồng: “…Tài sản chung: 01 ngôi nhà, 2.400m2 đất vườn có 40 cây điều, 2,9 sào ruộng, 2 giường nằm, 01 bộ bàn ghế, 01 chuồng heo, 01 xe đạp, 01 máy cassett, 01 bình điện, 01 amly, 4,8 sào ruộng…” và thỏa thuận chia cho bà S các tài sản sau: “…- Chị Bạch Thị S được quyền sở hữu: 1 ngôi nhà xây, 40 cây điều trên diện tích đất vườn là 2400m2, 2 giường nằm, 1 bộ bàn ghế, 1 chuồng heo, 2,9 sào ruộng do HTX cấp (1,7 sào ở bàu sen, 1,2 sào ở rừng ông Q) và có trách nhiệm trả tiền vay ngân hàng Đ 450.000 tiền gốc và tiền lãi từ ngày vay đến ngày trả, trả cho ông Nguyễn Đức M 300.000đ…”. Việc phân chia như vậy phù hợp với quy định tại Điều 40, 42 Luật hôn nhân và gia đình năm 1986. Như vậy, từ khi Quyết định công nhận thuận tình ly hôn của Tòa án có hiệu lực pháp luật là ngày 29/5/1995, quyền sử dụng đất này được xác định là tài sản thuộc quyền sử dụng của bà S.

[4] Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: [4.1] Về chủ thể chuyển nhượng: Công văn số 628/CCTHADS ngày 30/05/2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bình Thuận (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 17 – Lâm Đồng) có nội dung: “Kể từ thời điểm ra Quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 05/QĐTTLH ngày 29/05/1995 đến nay, ông Nguyễn Đức D và bà Bạch Thị S không có đơn yêu cầu thi hành án đối với phần tài sản được chia theo Quyết định số 05/QĐTTLH. Tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ không có hồ sơ thi hành án đối với nội dung này”. Và tại Văn bản số 673/CNVPĐKĐĐĐL ngày 09/8/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Đ thể hiện đất này chưa có biến động liên quan đến tách thửa, sang tên từ khi cấp Giấy đến nay. Theo quy định của Pháp lệnh thi hành án dân sự số 23-LCT/HĐNN8 ngày 28/8/1989 thì thời hiệu yêu cầu thi hành án đã hết, tuy nhiên, quyền về tài sản của bà S theo Quyết định của Tòa án vẫn còn vì Quyết định này đã có hiệu lực pháp luật. Như đã phân tích tại mục 3, đất thuộc quyền sử dụng của bà S. Từ khi Tòa án ra quyết định chia tài sản chung của vợ chồng ông D, bà S cho đến nay, các con của ông bà gồm bà T, ông Đ không có ý kiến gì về việc cha mẹ chia tài sản này. Việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Nguyễn Đức D vào năm 1996 là do các thủ tục kê khai được thực hiện trước khi ông D, bà S ly hôn. Vì trên Giấy chứng nhận đứng tên ông Nguyễn Đức D nên việc ông D, bà S cùng ký tên vào Giấy sang nhượng đất thổ cư cho ông T, bà H là phù hợp. [4.2] Về quá trình quản lý, sử dụng đất, xác định ranh mốc: Theo nguyên đơn, bị đơn trình bày, bà H, ông T đã xây dựng hàng rào, sử dụng đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay. Theo nội dung Biên bản xác minh ngày 15/4/2022 tại Ủy 8 ban nhân dân xã N, thì từ năm 2004 đến nay, Ủy ban nhân dân xã N không nhận đơn khiếu nại hay phản ánh, ý kiến phản hồi gì về việc bà H, ông T xây dựng hàng rào (tường gạch) trên phần đất tranh chấp. Trong suốt quá trình sử dụng đất, không xảy ra tranh chấp với các hộ liền kề. Điều này thể hiện ranh giới giữa các thửa đất đã được xác lập và tồn tại ổn định trong thời gian dài. [4.2] Về đối tượng của hợp đồng: Diện tích đất 2.400m2 đã được cấp Giấy chứng nhận số I 366389, thửa đất số 51, tờ bản đồ số 8, loại đất thổ cư + vườn tạp đứng tên Nguyễn Đức D vào ngày 31/12/1996. Theo kết quả đo đạc và lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn thì diện tích đất chuyển nhượng tọa lạc Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận), đất có diện tích ngang trước đường vườn 06 m, sau vườn ngang 04 m giáp đất ông Nguyễn Tài T1 thuộc một phần diện tích của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này có diện tích thực tế là 208,9 m2. Như vậy, thời điểm hai bên lập Giấy sang nhượng đất thổ cư năm 2004, đất chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, loại đất là thổ cư + vườn tạp. Theo Hợp đồng ghi rõ tiêu đề là “Giấy sang nhượng đất thổ cư”, nội dung giấy ghi sang nhượng “01 phần đất vườn thổ cư”, như vậy, thỏa thuận trong Hợp đồng là có chuyển nhượng đất thổ cư nhưng không xác định cụ thể diện tích đất thổ cư là bao nhiêu. Để đảm bảo quyền lợi của các bên và theo quy định về hạn mức tối thiểu về giao đất ở tại nông thôn của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận (Hiện nay vẫn còn áp dụng) tại Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND ngày 11/10/2024, Quyết định số 35/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024, Tòa án xác định diện tích đất thổ cư (đất ở) theo Hợp đồng là 60 m2. Như vậy, phần diện tích còn lại trong Hợp đồng là 148,9 m2 đất cây lâu năm. Phần diện tích đất chuyển nhượng theo hợp đồng và trên thực tế đều có 01 cạnh giáp đường là 06 m, điều này phù hợp quy định của các Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

[5] Về hình thức của hợp đồng: [5.1] Theo nội dung thỏa thuận tại giấy viết tay “Giấy sang nhượng đất thổ cư” lập ngày 27/10/2004, đất chuyển nhượng là “01 số đất vườn thổ cư với diện tích trước đường vườn là 06 m, sau vườn giáp ông Nguyễn Tài T1 là 04 m ngang với giá tiền 1.900.000 đồng”. Xét thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông Võ T, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S thực hiện không đúng mẫu hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên sau khi chuyển nhượng ông D, bà S đã nhận đủ tiền và vợ chồng ông T, bà H đã xây dựng hàng rào, sử dụng trồng cây cao su, cây tiêu trên đất, sử dụng ổn định từ năm 2004 đến nay mà phía ông D, bà S không phản đối. Các con của ông D, bà S mặc dù không có ý kiến trong hồ sơ nhưng từ thời điểm chuyển nhượng đến nay đều biết nhưng không có ý kiến gì. [5.2] Về áp dụng Án lệ và pháp luật có liên quan: [5.2.1]

Căn cứ vào các tình tiết, sự kiện pháp lý của vụ án này so với án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là giống nhau, đều là tranh chấp hợp đồng 9 chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017, chưa được công chứng/chứng thực, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ, đã nhận đất và quản lý sử dụng. Như vậy, Hội đồng xét xử áp dụng Án lệ số 55/2022/AL để giải quyết vụ án. [5.2.2] Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn đã thực hiện xong về nội dung, nhưng chưa thực hiện hình thức của hợp đồng được xác lập năm 2004, nên hội đồng xét xử áp dụng tinh thần theo hướng dẫn tại điểm b.3 tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết vụ án, Nghị quyết hướng dẫn đối với trường hợp đất chuyển nhượng không lập hợp đồng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, như sau: “...Nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng...”. [5.2.3] Đến nay, Bộ luật dân sự năm 2015 có những quy định với mục đích giữ vững các quan hệ dân sự trong xã hội một cách ổn định. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông T, bà H và ông D, bà S chưa thực hiện thủ tục đăng ký kê khai tách sổ nhưng các bên đã giao nhận tiền và đất cho nhau, ông T, bà H đã trồng cây cao su, cây tiêu trên đất từ năm 2004, xây dựng hàng rào kiên cố trên đất nên thuộc trường hợp được quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”.

Vì vậy, áp dụng Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…”. Từ các căn cứ trên, thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ T, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Đức D, bà Bạch Thị S đủ điều kiện để được công nhận hiệu lực.

Vì vậy, cần thiết buộc ông D, bà S giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 366389, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 00893 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp cho Nguyễn Đức D ngày 31/12/1996 để thực hiện thủ tục tách thửa, điều chỉnh Giấy chứng nhận để cấp đất cho ông Võ T, bà Nguyễn Thị H.

[7] Từ đó có cơ sở công nhận phần đất có diện tích ngang trước đường vườn 6 m, sau vườn giáp ông Nguyễn Tài T1 là 4 m ngang, đất tọa lạc tại Tổ B, thôn N, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (Trước đây là tổ B, thôn B, xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Võ T, bà Nguyễn Thị H.

[8] Về chi phí tố tụng: Tại phiên tòa, nguyên đơn đồng thời là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ T là bà Nguyễn Thị H 10 tự nguyện chịu 800.000 đồng (Tám trăm nghìn đồng) tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Do đó hội đồng xét xử ghi nhận.

[9]

Từ những phân tích trên, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Võ T, bà Nguyễn Thị H và chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Lâm Đồng.

[10] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu theo quy định.