Bản án 211/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Đây là vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại thời điểm thụ lý vụ án, bị đơn là bà Phùng Thị B cư T4 tại phường G, thành phố Hải Phòng.

Vì vậy, Tòa án nhân dân khu vực 3 - Hải Phòng thụ lý, giải quyết vụ án là đúng quy định tại khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Ngày 27 tháng 3 năm 2026, Tòa án nhân dân khu vực 3 - Hải Phòng xét xử sơ thẩm vụ án; tại phiên toà, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị T có mặt.

Vì vậy, ngày 13 tháng 4 năm 2025, Toà án nhân dân khu vực 3 - Hải Phòng nhận được đơn kháng cáo của bà T là vẫn trong thời hạn kháng cáo theo quy định tại Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự (do ngày cuối cùng của thời hạn kháng cáo (ngày 11 8 tháng 4 năm 2026) là ngày nghỉ cuối tuần nên thời hạn kết thúc việc kháng cáo được tính sang ngày làm việc tiếp theo của ngày nghỉ đó tức ngày 13 tháng 4 năm 2026).

[3] Tại phiên toà, bị đơn là bà Phùng Thị B đã được Toà án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt nhưng có người đại diện hợp pháp tham gia phiên toà; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thanh L1, bà Nguyễn Thị L2, bà Trần Thị T2, ông Trần Viết T3 và người đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân phường G, thành phố Hải Phòng đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do.

Vì vậy, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người trên theo quy định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về thời hiệu khởi kiện: Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, bị đơn là bà Phùng Thị B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đỗ Văn H và ông Vũ Trọng L đề nghị Toà án áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Tuy nhiên, trong vụ án này, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị T khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà Phùng Thị B vô hiệu do giả tạo và vi phạm điều cấm của pháp luật.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 132 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này không bị hạn chế.

Vì vậy, Toà án cấp sơ thẩm xác định thời hiệu khởi kiện vụ án vẫn còn là có căn cứ.

[5] Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị T: Bà T yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà B vô hiệu vì cho rằng hợp đồng trên được lập giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa bà Trần Thị M (mẹ của bà T) và bà B; đồng thời thửa đất trên là tài sản chung của bà M và và bà T, bà T không có quyền một mình chuyển nhượng thửa đất này khi chưa được sự đồng ý của bà M. Tại phiên toà phúc thẩm, bà T thay đổi lời khai, cho rằng thửa đất trên được ông Trần Viết H1 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tiến C và bà Trần Thị M (là bố mẹ đẻ của bà T); thửa đất trên không phải là của bà T nên bà T không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà B.

[6] Về nguồn gốc của thửa đất: Theo Sổ mục kê và Bản đồ giải thửa năm 1986, thửa đất đang tranh chấp là thửa số 1255, tờ bản đồ số 01, tổ A, khu C, phường Đ, quận N, thành phố Hải Phòng có diện tích 216m2, đứng tên chủ sử dụng là ông Trần Viết H1. Tại Sổ mục kê và hồ sơ kỹ thuật thửa đất năm 1999, thửa đất trên là thửa số 153, tờ bản đồ địa chính số 27, tờ bản đồ gốc 309597-8-(4), địa chỉ số A, cụm C Đ, quận N, thành phố Hải Phòng có diện tích 282,5m2, đứng tên chủ sử dụng là bà Phùng Thị B .

[7] Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án: Năm 1993, ông Trần Viết H1 và vợ là bà Trần Thị T2 chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị T (tức Nguyễn Thị T) với giá 4.500.000 đồng (được thể hiện qua Giấy xác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 12 tháng 10 năm 2016); bà T thừa nhận 9 chữ ký trong Giấy xác nhận nêu trên đúng là chữ ký của mình, ông H1 và bà T2. Ban đầu bà T cho rằng trong tổng số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có 3.500.000 đồng là tiền của bà T, còn 1.000.000 đồng là tiền của bà M.

Tuy nhiên, tại phiên toà phúc thẩm, bà T xuất trình cho Toà án Đơn xin xác định nguồn gốc đất đề ngày 12 tháng 10 năm 2016 của ông H1 gửi Ủy ban nhân dân phường Đ với nội dung đã nhượng lại thửa đất cho ông C và bà M nhưng người đứng tên nhận đất là bà Nguyễn Thị T; đồng thời bà T thay đổi lời khai cho rằng có đưa cho bà M số tiền 3.000.000 đồng nhưng là nhờ bà M giữ hộ, không phải tiền bà T đóng góp với bà M để mua chung đất của ông H1. Như vậy, lời khai của bà T trước sau không thống nhất và cũng không phù hợp với các chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án.

[8] Trong Giấy xác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 12 tháng 10 năm 2016 do chính tay ông H1 viết có nội dung “Năm 1993, tôi có nhượng quyền sử dụng đất cho cháu Nguyễn Thị T T, sinh năm 1975 với số tiền chuyển nhượng là 4.500.000 đồng”; phía cuối giấy xác nhận có chữ ký của ông H1, bà T2 và bà T. Nội dung giấy xác nhận không thể hiện người nhận chuyển nhượng thửa đất là ông C và bà M. Bà T cho rằng mình không phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên cho bà B và việc viết giấy là do bị ông K ép buộc.

Tuy nhiên, bà T không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho lời khai trên của mình. Mặt khác, nếu thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bà T, không liên quan đến bà T thì không có lý do gì ông K yêu cầu bà T viết giấy chuyển nhượng mà không phải là ông Nguyễn Tiến C - bố của bà T phải viết giấy trên.

Vì vậy, ý kiến của bà T về việc mình không phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng đất cho bà B là không có căn cứ.

[9] Ngoài ra, bà T cho rằng hợp đồng trên là giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền, gán nợ giữa bà M và bà B. Về nội dung này, Hội đồng xét xử đánh giá như sau: Ngày 20 tháng 3 năm 1993, giữa bà T và bà B lập Giấy nhượng nhà đất và quyền sử dụng đất với nội dung bà T đồng ý nhượng cho bà B thửa đất mà hiện các bên đang có tranh chấp với giá 5.000.000 đồng. Tuy trong Giấy chuyển nhượng không ghi rõ các thông tin của thửa đất (như số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất) nhưng căn cứ vào mốc giới được nêu trong Giấy nhượng đất và lời trình bày của các đương sự thì thửa đất được nêu trong Giấy nhượng đất giữa bà T và bà B chính là thửa đất ông H1 đã chuyển nhượng cho bà T. Bà T cho rằng do bà M nợ tiền gia đình ông Trần Văn K (là bố chồng của bà B) nên ông K đã buộc bà T phải viết giấy chuyển nhượng đất cho bà B với mục đích để gán nợ nhưng bà B không thừa nhận lời khai trên của bà T và bà T cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho lời khai trên của mình.

[10] Theo lời trình bày của bà T và bà M thì Giấy chuyển nhượng nêu trên được viết sau thời điểm bà M bị vỡ nợ vào cuối năm 1993.

Tuy nhiên, nội dung Giấy chuyển nhượng do chính tay bà T viết (trong đó bao gồm cả dòng viết ngày, 10 tháng, năm lập văn bản), trong giấy có xác nhận của ông Nguyễn Tiến C - là bố đẻ của bà T vào ngày 20 tháng 3 năm 1993 (vào đúng ngày các bên xác lập giao dịch) và xác nhận của Ban địa chính và Ủy ban nhân dân phường Đ vào ngày 25 tháng 3 năm 1993. Như vậy, việc bà T cho rằng thời điểm viết giấy là ngày 27 tháng 10 năm 1993 là không có căn cứ. Theo bà T, khi bà nhận chuyển nhượng thửa đất của ông H1 thì trên đất không có nhà; tuy nhiên, trong sơ đồ do Ủy ban nhân dân phường Đ vẽ trên Giấy chuyển nhượng thì có một căn nhà. Xét, sơ đồ (có nhà trên đất) do Ủy ban nhân dân phường Đ vẽ trong Giấy chuyển nhượng hoàn toàn phù hợp với nội dung bà T viết trong Giấy chuyển nhượng là “nhà tranh 14m2”, đồng thời cũng phù hợp với lời khai của ông Đỗ Văn H và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và bà B về việc trên đất có một căn nhà lá.

[11]

Căn cứ vào lời trình bày của các đương sự thì giữa bà M và bà B có quan hệ vay nợ.

Tuy nhiên, khoản nợ này đã được Toà án xem xét, giải quyết tại Bản án hình sự sơ thẩm số 172/HSST ngày 14 tháng 3 năm 1995 của Toà án nhân dân thành phố Hải Phòng. Cụ thể, bà M bị Toà án xử phạt 18 năm tù về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và buộc phải bồi thường cho bà B số tiền 15.650.000 đồng. Như vậy, việc vay nợ giữa bà B và bà M đã được Toà án xem xét, giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật, không có cơ sở nào khẳng định có mối liên hệ giữa khoản vay giữa bà B và bà M với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà B.

[12] Mặt khác, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T, năm 2000, bà B đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Đỗ Văn H và ông Vũ Trọng L - mỗi người 140m2 (số tiền nhận chuyển nhượng của ông H là 70.000.000 đồng, của ông L là 50.000.000 đồng). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có xác nhận của khu dân cư và Ủy ban nhân dân phường Đ. Năm 2021, ông H khởi kiện yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà B, đồng thời yêu cầu bà T chấm dứt hành vi cản trở đối với việc thực hiện quyền sử dụng đất của ông H. Kết quả xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H với lý do việc chuyển nhượng đất giữa bà B và ông H là ngay tình vì tại thời điểm chuyển nhượng, bà B đã được đứng tên trong sổ địa chính của địa phương. Sau khi bà T có đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm, Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội cũng có văn bản trả lời không có căn cứ để kháng nghị bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.

[13]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị T và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[14] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T không được chấp nhận nên bà T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật. 11

[15] Về chi phí tố tụng: Yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T không được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị T phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.