Bản án 977/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Đơn kháng cáo của Công ty Cổ phần T2 đảm bảo các nội dung quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Về thủ tục xét xử vắng mặt: Tại phiên tòa phúc thẩm, những người được Tòa án triệu tập vắng mặt nhưng đã được triệu tập hợp lệ, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, Tòa án tiến hành xét xử theo trình tự phúc thẩm quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự. 2 Vê nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện yêu câu: Tuyên vô hiệu hợi đông nguyên tăc thỏa thuân chuyên nhương quyên sử dung đât sí HL219/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô: A7-21 ngày 30/11/2020 giữa Công ty Cô phân T2 và ông T. Yêu câu phía Công ty hoàn trả toàn bộ sô tiên đã nhận là 693.400.000 đồng và phải trả lãi với lãi suất theo thỏa thuận là 150% tiền gới có kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng V1 là 5,2%/năm với số tiền 175.776.900 đồng (thời điểm tính lãi là ngày 30/11/2022 đến ngày 10/3/2026 là 03 năm 03 tháng). Bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn. Bản án sơ thẩm tuyên: Tuyên bố vô hiệu "Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số HL279/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô: A7-21 ngày 30/11/2020 giữa ông Lê Nguyễn Mạnh T và Công ty Cổ phần T2. Buộc Công ty Cổ phần T2 có nghĩa vụ trả cho ông Lê Nguyễn Mạnh T số tiền gốc là 693.400.000 đồng và bồi thường 5 thiệt hại số tiền là 175.776.900 đồng. Công ty Cổ phần T2 kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thấm, không tuyên hợp đồng vô hiệu, xác định lại nghĩa vụ tài chính theo hướng giảm trách nhiệm cho Công ty, điều chỉnh lại tiền lãi và án phí hoặc hủy án sơ thâm.

[3] Xét kháng cáo của Công ty Cô phần T2 bị đơn thấy rằng: [3.1] Các đương sự thống nhất: Ngày 30/11/2020, ông Lê Nguyễn Mạnh T và Công ty Cô phân T2 ( gọi tắt là Công ty T2) ký kết "Hợp đông nguyên tắc thỏa thuận chuyên nhượng quyên sử dụng đât Khu dân cư M Bắc sô: HL279/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô: A7-21. Kích thước: rộng 5m, dài 16m; diện tích: 80m}, tổng giá trị: 840.000.000 đồng. Ông T đã thanh toán giá trị đất tổng cộng 24 đợt tương ứng số tiền 693.400.000 đồng nhưng đến nay Công ty T2 chưa giao đất cho ộng T. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự. [3.2] Tại mục 4.1 của hợp đồng quy định về trách nhiệm của phía Công ty T2 phải thực hiện trong việc hoàn thiện đối tượng chuyến nhượng đế giao cho ông T, có ghi rõ thời gian bàn giao giây đât, thời gian bàn giao nên nhà cho phía ông T là 12 tháng nên có cơ sở xác định đây là giao dịch về chuyên nhượng quyền sử dụng đất. Công ty T2 thừa nhận chuyển nhượng cho ông T 01 lô đất nền trong dự án Khu dân cư M thuộc dự án khu dân cư M mà Công ty T2 đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng đến nay Công ty T2 vẫn chưa được cấp giấy đất, chưa thực hiện xong thủ tục xây dựng cơ sở hạ tầng theo thỏa thuận trong hợp đồng để đưa dự án đi vào hoạt động.

Do đó, Phía Công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý nên Toà án câp sơ thâm tuyên vô hiệu Hợp đông nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số HL279/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô: A7-21 ngày 30/11/2020 giữa ông Lê Nguyễn Mạnh T và Công ty Cổ phần T2 là có căn cứ theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự. [3.3] Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Toà án cấp sơ thẩm tuyên buộc Công ty Cổ phần T2 có nghĩa vụ trả cho ông Lê Nguyễn Mạnh T số tiền gốc là 693.400.000 đồng là có căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự. Về lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được: Công ty T2 là chủ đầu tư, nắm rõ các điều kiện pháp lý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, biết rõ bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật nhưng vẫn giao kết "Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyên sử dụng đất' với ông T.

Do đó, việc ông T tin tưởng lô nên do Công ty T2 chào bán có đủ các điều kiện pháp lý cần thiết nên mới giao kết hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở nên bản án sơ thẩm xác định lỗi hoan toàn thuộc về Công ty là có căn cứ. Về việc xác định thiệt hại: Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì thiệt 6 hại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thấm.

Tuy nhiên, các đương sự xác định hiện tại Công ty T2 chưa được giao đất, chưa xác định loại đất và không yêu cầu đo đạc định giá lô nên nên không thê tiên hành trưng câu cơ quan chuyên môn định giá giá trị quyên sử dụng đất câp sơ thâm không có cơ sở xác định giá trị thực tê của quyên sủ dụng đât mà các bên thỏa thuận chuyên nhượng và đã căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng ngày 30/11/2020 về hình thức và mức bồi thường, mức tiền phạt theo mức lãi suất tiền gửi của Ngân hàng V2. Mặc dù, các thỏa thuận này vô hiệu cùng hợp đông nhưng vê ý chí thì các bên cũng thông nhât lây tiên lãi làm mức bôi thường thiệt hại, do đó bản án sơ thâm châp nhận yêu câu của nguyên đơn là có căn cứ.

[4] Công ty Cổ phần T2 kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ gì mới và như phân tích trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của Công ty T2. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 52/2026/DS-ST ngày 19/3/2026 của TAND khu vực 3, tỉnh Tây Ninh.

[5] Lời phát biểu của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh là có căn cứ nên được chấp nhận.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên Công ty Cổ phần T2 phải chịu án phí phúc thẩm số tiền là 300.000 đồng.