Bản án 181/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

: Bà Trần Thị O (hiện đã chết) có thửa đất diện tích 272m², thửa số 173, tờ bản đồ số 01, thuộc Thôn Văn H5, xã V, tỉnh Phú Thọ. Nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng của ông Hoàng Văn H6 và bà Trần Thị Đ đều có địa chỉ: Thôn V, xã V, tỉnh Phú Thọ năm 1998. Sau khi nhận chuyển nhượng bà O đã được cấp GCNQSDĐ ngày 30/9/2004. Khi còn sống bà O và người đại diện trình bày, năm 2007 em trai bà là ông Trần Văn T có trao đổi với bà là, nên tách thửa đất thành hai thửa, để ông T đứng tên một thửa, bà O đứng tên một thửa sau này bán đi một phần lấy tiền xây nhà. Do nhà chỉ có hai mẹ con (bà O và con gái là bà Trần Thị Hải Y) đều là phận gái, lại thiếu hiểu biết pháp luật và thấy ông T nói vậy nghe hợp lý, nên bà đồng ý đã làm thủ tục tách thửa đất thành hai thửa đất. [2.1]. Ngày 04/6/2008 bà lập HĐCN cho vợ chồng ông T và vợ Nguyễn Thị D 124m² đất tại thửa số 173, tờ bản đồ 01 (theo bản đồ VN 2000 là thửa 126, tờ bản đồ số 10), trên đất có 01 ngôi nhà cấp 4, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng, hợp đồng được UBND xã L, huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) chứng thực. Ngoài ra cùng thời điểm lập HĐCN cho ông T, bà D thì bà O còn lập HĐCN cho ông Bùi Đăng C1, bà Trần Thị T2 (em gái, em rể) 124m² đất, trên đất không có tài sản gì và hợp đồng cũng không ghi giá chuyển nhượng. Sau khi các bên lập HĐCN thì năm 2008 ông T, bà D và ông C1, bà T2 đều đã được cấp GCNQSDĐ. Đến năm 2012, bà O đề nghị chuộc lại thửa đất và được ông C1, bà T2 làm thủ tục chuyển nhượng lại cho bà O diện tích đất 124m2. Đến năm 2013 do có nhu cầu xây nhà, nên bà O đã chuyển nhượng 124,2m² mà bà nhận chuyển nhượng lại của ông C1, bà T2 cho ông Hoàng Đức H1, bà Lữ Thị H2 với số tiền 670.000.000đ, để lấy tiền xây nhà (ông H1, bà H2 đã sử dụng đất từ năm 2013 đến nay không có tranh chấp). 9 [2.2]. Bà O (khi còn sống), bà Y và người đại diện cho rằng: Đối với phần diện tích đất bà O đã chuyển nhượng cho ông T, bà D, thì thực tế bà O chỉ nhờ ông T và bà D đứng tên hộ trên giấy chứng nhận, hợp đồng giữa bà O với ông T, bà D không tồn tại, không có việc chuyển nhượng. Quyền sử dụng đất là chỗ ở duy nhất của bà O (trước khi chết), nên không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà O với ông T, bà D trên thực tế. Đối với việc ông T, bà D đã sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất, để thế chấp vay vốn tại một số Ngân hàng như thế nào thì bà O không biết gì. Do đó bà Y đề nghị Tòa án hủy HĐCNQSDĐ giữa bà O với ông T, bà D và tuyên bố HĐCNQSDĐ giữa ông T, bà D với ông H1, bà H2 là vô hiệu. [2.3]. Trong khi đó ông H1 bà H2 và người đại diện cho rằng, việc chuyển nhượng giữa ông H1 bà H2 và ông T bà D là hợp pháp, trình tự thủ tục đảm bảo, ông bà đã được cấp giấy chứng nhận. Đề nghị buộc bà Y phải trả cho ông bà diện tích đất 124,2 m2 đất ở tại nông thôn, tại thửa 126 thuộc thôn V, xã V, tỉnh Phú Thọ. Đối với công trình xây dựng, vật kiên cố trên đất thì bà Y phải có nghĩa vụ thu dọn, di dời để trả đất cho ông H1, bà H2.

[3]. Xem xét nội dung vụ án, ý kiến của các bên Hội đồng xét xử xét thấy: Về hồ sơ chuyển nhượng, ngày 18/4/2008 bà O có Đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gửi UBND huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ), UBND xã L, huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ). Nội dung đơn thể hiện bà O chuyển nhượng cho vợ chồng bà Trần Thị T2, ông Bùi Đăng C1 và ông Trần Văn T, bà Nguyễn Thị D. Diện tích bà O chuyển nhượng cho bà T2, ông C1 là 124m2 và ông T, bà D 124m2 đất (diện tích đất của bà O theo đo đạc thực tế là 248m2). Căn cứ đơn đề nghị của bà O, ngày 28/6/2008 UBND xã L, huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) đã tiến hành kiểm tra hiện trạng quyền sử dụng đất, biên bản kiểm tra hiện trạng quyền sử dụng đất đề ngày 28/6/2008 có chữ ký xác nhận của bà O, ông C1, ông T, công chức địa chính, đại diện UBND xã L, các hộ giáp ranh. HĐCNQSDĐ giữa bà O với bà T2, ông C1 và ông T, bà D đã được UBND xã L (cũ) xác nhận, sau đó được Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) thẩm định, xác nhận “đủ điều kiện để chuyển nhượng”, đại diện UBND huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) xác nhận. [3.1]. Quá trình giải quyết vụ án, bà O (khi còn sống) và người đại diện là ông H đều cho rằng, bà O chỉ cho ông T, bà D đứng tên hộ, không có việc chuyển nhượng, hợp đồng không ghi giá trị chuyển nhượng là bao nhiêu tiền, quyền sử dụng đất là chỗ ở duy nhất của bà O. Mặc dù trình bày như vậy, tuy nhiên bà O (khi còn sống), chị Y và ông H là người đại diện không đưa ra được bất kỳ tài liệu gì chứng minh việc ông T, bà D chỉ là người đứng tên hộ; trong khi ông T, bà D trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án, qua các lần xét xử 10 đều không đến Tòa án, không cung cấp bất kỳ tài liệu, thông tin gì. Việc trình bày của bà O (khi còn sống), chị Y và người đại diện cũng không phù hợp với thực tế diễn biến sự việc, lời khai có mâu thuẫn, cụ thể: Bà O (khi còn sống) trình bày năm 2007 em trai bà là ông Trần Văn T trao đổi với bà là nên tách thửa đất thành 02, để ông T đứng tên một thửa, bà O đứng tên một thửa sau này bán đi một phần lấy tiền xây nhà, do chỉ có hai mẹ con là gái không hiểu biết nên bà nghe theo. Tuy nhiên ngày 04/6/2008 ngoài việc chuyển nhượng cho ông T, bà D thì bà O còn xác lập HĐCNQSDĐ với bà T2, ông C1. Nội dung 02 HĐCNQSDĐ là hoàn toàn giống nhau, đều không ghi số tiền chuyển nhượng, đối với diện tích chuyển nhượng cho vợ chồng ông T bà D, bà O cho rằng chỉ nhờ đứng tên, trong khi ông T bà D không có mặt trình bày nên không có cơ sở xác định đứng tên hộ. Đối với diện tích chuyển nhượng cho ông C1, bà T2, theo ông C1 trình bày mua của bà O với giá 125.000.000đ, sau đó đến năm 2009 - 2010 bà O xin chuộc lại, và vợ chồng ông cho chuộc lại, tiền tính theo lãi suất Ngân hàng, tổng số tiền chuộc là 146.000.000đ, vợ chồng ông cho bà O 6.000.000đ chỉ lấy 140.000.000đ. Đối với diện tích đất này, năm 2013 bà có nhu cầu xây nhà nên đã chuyển nhượng cho ông Hoàng Đức H1, bà Lữ Thị H2 với số tiền 670.000.000 đồng để lấy tiền xây nhà, ông H1, bà H2 đã sử dụng đất từ năm 2013 đến nay không có tranh chấp. [3.2]. Trong trường hợp này bà O là giáo viên mầm non, là người có hiểu biết, có kiến thức, bà O có đầy đủ năng lực, khả năng để nhận thức rõ hậu quả pháp lý trong việc ký kết HĐCNQSDĐ. Bà O (khi còn sống), bà Y và người đại diện là ông H cho rằng ông T, bà D đã lừa bà O trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trong thời gian rất dài (10 năm), bà O không có ý kiến gì về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T, bà D, chưa bao giờ bà O có đơn tố cáo ông T, bà D gửi cơ quan có thẩm quyền đề nghị giải quyết.

[4]. Như vậy trên cơ sở các tài liệu chứng cứ thu thập được thấy rằng, không có bất kỳ cơ sở, tài liệu nào chứng minh việc ông T bà D, đứng tên trên giấy chứng nhận hộ bà O, như bà O (khi còn sống), bà Y và người đại diện trình bày. Cấp sơ thẩm sau khi xem xét đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của bà O (khi còn sống), bà Y là có căn cứ, đúng pháp luật.

[5]. Đối với yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ được lập ngày 12/7/2019 giữa ông Trần Văn T, bà Nguyễn Thị D với ông Hoàng Đức H1, bà Lữ Thị H2 là vô hiệu: Năm 2019, vợ chồng ông Hoàng Đức H1 và bà Lữ Thị H2 nhận chuyển nhượng thửa đất số 173, tờ bản đồ 01, diện tích 124,2m2 (theo bản đồ VN2000 là thửa đất số 126, tờ bản đồ số 10) có địa chỉ tại thôn V, xã V, tỉnh Phú Thọ của ông Trần Văn T, bà Nguyễn Thị D. Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ đứng tên ông T và bà D. Ông T và bà D có 11 văn bản ủy quyền cho con trai là anh Trần Quý V ký kết giấy tờ chuyển nhượng đất. Ông H1 và bà H2 nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất của ông T, bà D với giá là 1.970.000.000 đồng. Do thửa đất khi đó ông T bà D đang thế chấp tại Ngân hàng, nên đến ngày 10/7/2019 ông H1 đã phải trả nợ thay cho ông T, bà D toàn bộ số tiền trên cho Ngân hàng (1.700.000.000đ), và Ngân hàng đã trả lại GCNQSDĐ, đồng thời làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật. Ngày 12/7/2019, vợ chồng ông H1 và bà H2 tiến hành việc ký kết HĐCNQSDĐ với anh V. [5.1]. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng ông H1, bà H2 thấy bà O đang sinh sống trên đất.

Tuy nhiên, do bà O và ông T là chị em ruột nên ông H1, bà H2 không biết và cũng không có căn cứ để biết việc bà O quản lý, sử dụng đất là theo thỏa thuận nội bộ nào giữa bà O với ông T, bà D. Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ đứng tên ông T, bà D; đồng thời anh V là người được ông T, bà D ủy quyền hợp pháp thực hiện việc chuyển nhượng. Vì vậy ông H1, bà H2 có cơ sở tin rằng bên chuyển nhượng là chủ sử dụng đất hợp pháp và việc chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định của pháp luật. [5.2]. Ngoài ra, trong quá trình thỏa thuận chuyển nhượng, chính anh V đã đề nghị vợ chồng ông H1, bà H2 cho bà O (là bác ruột của anh V) tiếp tục ở nhờ trên đất trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày 04/7/2019 đến ngày 04/7/2020. Nội dung này được anh V trực tiếp viết trong Giấy biên nhận tiền ngày 04/7/2019 và được vợ chồng ông H1, bà H2 chấp thuận. Tòa án cấp sơ thẩm đã trưng cầu giám định tại V2 - Bộ C4 và kết luận chữ viết, chữ ký mang tên “Vương”, “Lê Quý V1” trong Giấy biên nhận tiền ngày 04/7/2019 là của anh Lê Quý V1. Tình tiết này thể hiện tại thời điểm chuyển nhượng, ông H1, bà H2 không phủ nhận việc bà O đang sinh sống trên đất mà còn đồng ý cho bà O tiếp tục ở nhờ theo đề nghị của người đại diện bên chuyển nhượng; đồng thời cho thấy ông H1, bà H2 nhận chuyển nhượng tài sản trên cơ sở tin tưởng vào quyền sử dụng đất hợp pháp của ông T, bà D, không có căn cứ xác định họ biết hoặc phải biết về việc bà O có quyền lợi độc lập đối với thửa đất tranh chấp. [5.3]. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, thửa đất có GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, trong thời hạn sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đảm bảo đầy đủ các quy định về điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 luật đất đai năm 2013 (nên không vi phạm về nội dung). Các bên tham gia giao dịch đều tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc, HĐCN được công chứng theo quy định. Sau khi ký kết hợp đồng, ông H1 bà H2 đã kê khai nộp thuế và làm thủ tục đăng ký sang tên và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh V (cũ) cấp GCNQSDĐ số DB 462196 12 và sổ cấp giấy chứng nhận số CS01521 ngày 05/03/2021 đứng tên ông Hoàng Đức H1 và bà Lữ Thị H2.

[6]. Từ phân tích trên thấy rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 bà H2 với ông T bà D là hợp pháp, cấp sơ thẩm sau khi xem xét đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà O (khi còn sống), người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà O là bà Trần Thị Hải Y về việc yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ được lập ngày 12/7/2019 giữa ông T, bà D với ông H1, bà H2 vô hiệu và chấp nhận yêu cầu phản tố của ông H1, bà H2 buộc bà Y phải trả lại nhà đất là có căn cứ, đúng quy định.

[7]. Đối với quyền sử dụng đất hiện các đương sự đang tranh chấp: Căn cứ kết quả xem xét thẩm định của Tòa án cấp sơ thẩm, thì quyền sử dụng đất hiện các đương sự đang tranh chấp là thửa đất số 126, tờ bản đồ số 10 thuộc thôn V, xã V, tỉnh Phú Thọ. Diện tích đất thực tế là 140,7m2, lớn hơn diện tích đất tại GCNQSDĐ là 16,5m2. Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của ông H1, bà H2 chỉ đề nghị giải quyết theo GCNQSDĐ 124,2m2. Quá trình giải quyết vụ án UBND xã L, huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) xác định, đối với phần diện tích đất 16,5m2 đương sự đã sử dụng, thuộc quản lý của cơ quan hành chính thì không đề nghị Tòa án giải quyết. Vì vậy cấp sơ thẩm không xem xét trong vụ án.

[8]. Từ phân tích trên thấy rằng, Tòa án cấp sơ thẩm trên cơ sở xem xét một cách khách quan, toàn diện những tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ, đúng pháp luật, do vậy kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm của bà Y không được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận, cần giữ nguyên bản án. Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Phú Thọ tại phiên tòa là có căn cứ, được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[9]. Trong vụ án này cấp sơ thẩm xác định yêu cầu của ông H1 và bà H2 về việc công nhận hiệu lực HĐCNQSDĐ được lập ngày 12/7/2019 giữa ông Trần Văn T, bà Nguyễn Thị D với ông Hoàng Đức H1, bà Lữ Thị H2 đối với diện tích 124,2m2 đất ở tại nông thôn, tại thửa số 126, tờ bản đồ số 10 thuộc thôn V, xã V, tỉnh Phú Thọ là yêu cầu phản tố và tuyên trong phần quyết định là chưa chính xác, cần nghiêm túc rút kinh nghiệm. Đây chỉ là ý kiến của ông H1 bà H2, không phải là yêu cầu phản tố, do vậy Hội đồng xét xử phúc thẩm sẽ không tuyên nội dung này trong phần quyết định.

[10]. Về chi phí tố tụng: Bà Trần Thị O (đã chết), người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà O là bà Trần Thị Hải Y phải chịu 9.850.000đ chi phí nhắn tin, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và đo đạc; xác nhận 13 đã nộp đủ và chi phí xong.

[11]. Về án phí: Bà Y là người kế thừa quyền nghĩa vụ của bà O (bà O khi còn sống là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí), do vậy bà Y không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông H1, bà H2 phải chịu tiền án phí đối với phần nghĩa vụ phải trả cho bà Y. Án phí phúc thẩm: Ông H1 rút kháng cáo tại phiên toà nên căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 29 Nghị quyết 326 ông H1 vẫn phải chịu 300.000đ án phí phúc thẩm; bà Y không phải chịu án phí phúc thẩm.