Bản án 368/2026/DSPTTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh luận và ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngâng hàng TMCP Á Châu nộp trong thời hạn quy định và đã nộp đủ tiền tạm ứng án phí nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện ban đầu của ông Trần D là tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho vợ chồng ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1. Các ông bà Trần Đăng M, Trần Đăng P, Trần Thị Minh L có yêu cầu 10 khởi kiện bổ sung về chia di sản thừa kế và tại phiên tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần D và vợ chồng ông B, bà D1. Ngân hàng TMCP Á có khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp được thụ lý, xem xét giải quyết là tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu chia thừa kế về tài sản. Yêu cầu chia thừa kế về tài sản của các ông bà M, Pháp, L đối với di sản của ông Trần D đã được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết theo quy định nên việc xét hiệu lực của các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện giữa ông D với vợ chồng ông B, bà D1 (cùng thửa đất có yêu cầu chia thừa kế) để đánh giá tài sản yêu cầu chia thừa kế có phải là di sản của ông D chết để lại hay là tài sản của người khác là bắt buộc, nằm trong phạm vi phải xem xét, đánh giá yêu cầu khởi kiện chia thừa kế tài sản mới đảm bảo đúng quy định pháp luật.

Do đó, cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết luôn hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cùng vụ án là phù hợp; không thuộc trường hợp vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện. Ông D đứng đơn khởi kiện vợ chồng ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 nên ông D là nguyên đơn, ông B là bị đơn; quyền lợi giữa nguyên đơn và bị đơn xung đột với nhau; ông D chết thì ông B không thể kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn được. Người đại diện của bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng không cho ông B kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là vi phạm thủ tục tố tụng là không đúng quy định tại các điều 68, 74 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: [2.1] Nguồn gốc đất: Thửa đất đang tranh chấp là thửa đất số 1080, tờ bản đồ số 07, diện tích 215m2 tại thôn H, xã T, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 02/6/1964, gia đình ông D thống nhất để lại nhà, đất và ruộng khoảng 8 sào (trong đó bao gồm thửa đất đang tranh chấp) cho ông Trần D và vợ là bà Đặng Thị N để lo thờ cúng cho ông bà, cha mẹ. Ngày 01/11/1997, UBND huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 680743 cho ông Trần D . Đến năm 2015, ông Trần D cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 556391 ngày 11/8/2015 do UBND huyện T cấp với số thửa 784, tờ bản đồ số 11, diện tích 360m2 đất ở nông thôn (ONT: 215m2) và đất trồng cây hàng năm khác (HNK: 145m2), có tứ cận: Đông giáp nhà bà Ngô Thị L1, Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn T; Tây giáp đường bê tông; Nam giáp nhà đất Ngô Đình N3, Nguyễn Ngọc Q; Bắc giáp nhà đất Nguyễn Văn Đ. Qua đo đạc thực tế có diện tích 450m2, thuộc thửa 784, tờ bản đồ 11-ĐC (nay thuộc thửa 765, tờ bản đồ 11) tọa lạc tại Thôn H, xã T, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 14/8/2015, ông Trần Dần L2 hợp đồng tặng cho thửa đất trên cho ông Trần Đăng B và bà Nguyễn Thị Thanh D1, được UBND xã A (cũ) chứng thực số 41, quyển số 01/TP/CC-CST/HĐGD ngày 14/8/2015. Ngày 12/9/2018, ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 thế chấp toàn bộ thửa đất và tài sản trên đất trên 11 cho Ngân hàng TMCP Á theo hợp đồng thế chấp số PHY.BDCN.62.12918, sửa đổi bổ sung ngày 18/3/2020 theo hợp đồng số HY.BĐCN.62.120918/SĐBS-01. [2.2] Xét kháng cáo về việc yêu cầu áp dụng thời hiệu: Về thời hiệu khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do trái pháp luật, vi phạm đạo đức xã hội quy định tại 132 của Bộ luật Dân sự là không bị hạn chế. Kháng cáo của bị đơn cho rằng hết thời hiệu 03 năm là không có cơ sở. Đối với yêu cầu khởi kiện phân chia di sản thừa kế: Ông D chết ngày 12/7/2025 (bút lục 38) không để lại di chúc nên phát sinh quan hệ thừa kế theo pháp luật. Trong hàng thừa kế thứ nhất của ông D có con là Trần Đăng M, Trần Đăng P và bà Trần Thị Minh L có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản của ông D là đúng theo quy định pháp luật. [2.3] Đối với diện tích đất thực tế chênh lệch so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 09/01/2026 (bút lục 57, 58) cũng như Công văn số 217/UBND ngày 20/01/2026 của UBND xã T (bút lục 82, 83) xác định: Diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 556391 ngày 11/8/2015 do UBND huyện T cấp với số thửa 784, tờ bản đồ số 11 là 360m2, gồm 215m2 đất ở nông thôn và 145m2 đất trồng cây hàng năm khác nhưng thực tế là 450m2. Phần chênh lệch diện tích đất này do sai số giữa các lần đo đạc, diện tích đất trên hiện do bà N và các con quản lý, sử dụng, không tranh chấp, lấn chiếm đất của các thửa đất liền kề. Việc xác định diện tích đất đang tranh chấp 450m2 là đúng với hiện trạng sử dụng. Bị đơn cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh, làm rõ về việc chênh lệch diện tích đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ. [2.4] Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/11/2014, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/8/2015 giữa ông Trần D và vợ chồng ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1: - Về hình thức, thủ tục lập hợp đồng: + Hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản có chứng thực của UBND xã A nhưng không được đăng ký vào sổ địa chính nên chưa phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. + Hợp đồng tặng cho được lập thành văn bản có chứng thực của UBND xã A, đăng ký vào sổ địa chính nhưng ông D là người khiếm thị, khi lập hợp đồng không có người làm chứng là vi phạm khoản 2 Điều 119, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 3 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ: “Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.” 12 - Về nội dung hợp đồng: Nguồn gốc thửa đất trên được gia đình ông D để lại cho vợ chồng ông D, bà N, là tài sản chung của ông D, bà N theo quy định tại Điều 15 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 và hướng dẫn tại điểm a Mục 3 Nghị quyết số 01-NQ/HĐTP ngày 20/01/1988 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao. Khi lập hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng tặng cho tài sản nêu trên chỉ có ông D ký tên, bà N không biết cũng như không ký tên vào 02 hợp đồng là vi phạm về mặt chủ thể có quyền xác lập hợp đồng; xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N. - Về thực hiện hợp đồng: + Tại Điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng có ghi “Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Quá trình giải quyết tranh chấp, phía nguyên đơn không thừa nhận có nhận tiền còn bị đơn không chứng minh được có giao tiền. + Trên thực tế, từ sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng tặng cho, bà N cùng với các con vẫn quản lý, sử dụng thửa đất trên; ông B, bà D1 không nhận và quản lý sử dụng thửa đất cũng như tài sản trên đất. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/11/2014 số 42, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD tại UBND xã A vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức (thủ tục) và nội dung theo quy định tại các điều 122, 124, 127, 128, 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/8/2015, số chứng thực 41, quyển số 01/TP/CC-SCT/HĐGD tại UBND xã A vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức và nội dung theo quy định tại các điều 117, 119, 122, 123, 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Kháng cáo của bị đơn ông B, bà D1 là không có căn cứ chấp nhận. [2.5] Xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số PHY.BDCN.62.12918, sửa đổi bổ sung ngày 18/3/2020 theo hợp đồng số HY.BĐCN.62.120918/SĐBS-01 giữa ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 và Ngân hàng TMCP Á: Như phân tích tại mục [2.4], hợp đồng chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 784, tờ bản đồ số 11 tại thôn H, xã T, tỉnh Đắk Lắk giữa ông Trần D và ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức và nội dung của hợp đồng. Ông B, bà D1 không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp nên không có quyền chuyển giao và định đoạt quyền sử dụng đất. Các giao dịch tặng cho, chuyển nhượng giữa ông D và ông B, bà D1 vô hiệu. Ông D, bà N và các con là ông M, ông P, bà L vẫn đang quản lý, sử dụng thửa đất số 784, tờ bản đồ số 11 nhưng Ngân hàng tiến hành xem xét, thẩm định để thực hiện thủ tục thế chấp không xác minh làm rõ ai đang quản lý, sử dụng thửa đất trên cũng như không cung cấp được tài liệu, chứng cứ xác định ông D, bà N và các con biết việc thế chấp tài sản này mà không có ý kiến gì. Ngân hàng TMCP Á trình bày, khi thẩm định năm 2018, có chụp ảnh hiện trạng (quang cảnh xung quanh, mặt tiền, phòng khách, công trình phụ trợ) nên vợ chồng ông D, bà N đương nhiên biết việc tài sản được dùng để thế chấp ngân hàng. 13 Lý lẽ này của Ngân hàng TMCP Á không thuyết phục, bởi lẽ, ông D bị mù, không thể nhìn thấy để biết rõ có việc chụp ảnh hiện trạng như Ngân hàng TMCP Á trình bày hay không; Ngân hàng TMCP Á không lập biên bản làm việc với vợ chồng ông D, bà N để làm rõ lý do vì sao ông D, bà N là người đang trực tiếp sử dụng, quản lý tài sản được dùng để thế chấp nhưng trên giấy chứng nhận đứng tên ông B, bà D1. Theo hướng dẫn tại mục 1 phần III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân Tối cao giải đáp một số vướng mắc trong xét xử có nêu: “…Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.”.

Do đó, trong trường hợp này, Ngân hàng TMCP Á không phải là người thứ ba ngay tình; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số PHY.BDCN.62.12918, sửa đổi bổ sung ngày 18/3/2020 theo hợp đồng số HY.BĐCN.62.120918/SĐBS-01 giữa ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 và Ngân hàng TMCP Á vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. [2.6] Về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, thẩm phán chủ tọa phiên tòa đã giải thích cho đương sự cũng như hỏi về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 784, tờ bản đồ số 11 vô hiệu nhưng phía nguyên đơn không yêu cầu giải quyết, phía bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng không có yêu cầu độc lập đối với nội dung trên nên Hội đồng xét xử sơ thẩm không xem xét giải quyết là đúng phạm vi yêu cầu khởi kiện. Đối với Ngân hàng TMCP Á có khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp nhưng không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Tại phiên tòa sơ thẩm, Ngân hàng TMCP Á khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông B, bà D1 bồi thường thiệt hại do hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu đã vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu; chưa được Tòa án sơ thẩm tiến hành thu thập chứng cứ, hòa giải. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự không xem xét giải quyết mà dành cho Ngân hàng được quyền khởi kiện bằng vụ án khác là phù hợp. [2.7] Về yêu cầu phân chia di sản thừa kế: - Thời điểm mở thừa kế, thời hiệu khởi kiện, diện và hàng thừa kế: Ông Trần D chết ngày ngày 12/7/2025 (bút lục 38), không để lại di chúc nên phát sinh quan hệ thừa kế theo pháp luật. Ông D có vợ là bà Đặng Thị N và 06 người con (trong đó có 02 người con đã chết không có vợ chồng con), cha mẹ ông 14 D đều đã chết, ông D không có con nuôi, cha mẹ nuôi, hàng thừa kế thứ nhất của ông D bao gồm bà N và 04 người con là Trần Đăng B, Trần Đăng P, Trần Đăng M, Trần Thị Minh L. Ngày 02/02/2026, các ông bà Trần Đăng P, Trần Đăng M, Trần Thị Minh L nộp yêu cầu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo pháp luật đối với di sản của ông D là trong thời hiệu khởi kiện quy định tại Điều 623 của Bộ luật Dân sự năm 2015. - Về di sản: Như đã nhận định ở mục [2.1] và [2.4], tài sản đương sự yêu cầu phân chia di sản thừa kế là ½ diện tích 450m2 (215m2 đất ở và 235m2 đất cây hàng năm khác) thuộc thửa đất số 784, tờ bản đồ số 11 tại thôn H, xã T, tỉnh Đắk Lắk, di sản của ông D là 225m2 (107,5m2 đất ở và 117,5m2 đất cây hàng năm khác), theo kết quả định giá tài sản có giá trị: 1.377.890.000đ/2 = 688.945.000đ. Về tài sản trên đất, các bên đương sự không yêu cầu phân chia, cấp sơ thẩm không giải quyết là đúng phạm vi khởi kiện. Trường hợp các đương sự có yêu cầu giải quyết phân chia tài sản trên đất thì khởi kiện bằng vụ án dân sự khác. - Về phân chia di sản: Di sản có diện tích 225m2 (gồm 107,5m2 đất ở và 117,5m2 đất cây hàng năm khác) nên một kỷ phần thừa thế theo pháp luật bằng hiện vật là 225m2/5 = 45m2 (gồm 21,5m2 đất ở và 23,5m2 đất cây hàng năm khác) có giá trị 137.789.000đ. Xét di sản khi chia hiện vật cho từng người thừa kế là không đủ điều kiện và diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Quyết định 46/2024/QĐ-UBND ngày 10/10/2024 của UBND tỉnh P (đất ở nông thôn là 60m2, nay là Điều 14 Quyết định số 37/2026/QĐ-UBND ngày 14/5/2026 của UBND tỉnh Đ). Thửa đất trên hiện đang do bà N, ông M, ông P, bà L quản lý sử dụng nên cần giao cho bà N, ông M, ông P, bà Liên tiếp T1 quản lý, sử dụng; trong đó giao kỷ phần bằng hiện vật của ông B cho các ông bà M, Pháp, L. Các ông bà M, Pháp, L có trách nhiệm liên đới thanh toán giá trị di sản cho ông B số tiền 137.789.000đ, trong đó mỗi người phải thanh toán cho ông B số tiền là 45.929.666đ (làm tròn: là 45.930.000đ). Bà N được chia 1/10 giá trị thửa đất, cộng với 5/10 (1/2) giá trị thửa đất mà bà đang sở hữu nên bà N sở hữu 6/10 (3/5) giá trị thửa đất trên. Bà L, ông M, ông P được sở hữu chung 4/10 (2/5) giá trị thửa đất trên.

[3] Từ các phân tích trên, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đăng B, bà Nguyễn Thị Thanh D1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Á; giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông B, bà D1 và Ngân hàng TMCP Á kháng cáo không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.