Bản án 115/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất”. Bị đơn bà Nguyễn Thị H1 đang sinh sống tại P và đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất tọa lạc tại đặc khu P nên theo quy định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 2 - An Giang.

[2] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu V có đơn xin vắng mặt. Căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án.

[3] Về nội dung: 3 Ông Nguyễn Thế H cho rằng do bà Nguyễn Thị H1 cần tiền để thực hiện việc đo đạc, làm giấy tờ đất nên hai bên thỏa thuận ông H bán phần đất diện tích 180m² của ông tại K để lấy tiền giao cho bà H1. Đổi lại bà H1 giao cho ông H diện tích đất 120m² (ngang 06m, dài 20m) tọa lạc tại khu phố C Trong, C, đặc khu P, An Giang. Hai bên có lập “Giấy thỏa thuận về việc đổi đất nền nhà bán và trao lại đất nền nhà” ngày 30/10/2019. Nay bà H1 không giao đất nên ông H yêu cầu Tòa án buộc bà H1 thực hiện thỏa thuận. Bị đơn bà Nguyễn Thị H1 thừa nhận có ký giấy thỏa thuận ngày 30/10/2019 và có việc thỏa thuận giao diện tích đất 120m² cho ông H.

Tuy nhiên, bà H1 cho rằng việc giao đất chỉ được thực hiện khi ông H làm xong giấy tờ đất ngoài sơ đồ cho bà.

[4] Xét “Giấy thỏa thuận về việc đổi đất nền nhà bán và trao lại đất nền nhà” ngày 30/10/2019: Quá trình giải quyết vụ án, các bên đều thừa nhận có việc lập và ký giấy thỏa thuận ngày 30/10/2019. Bà H1 không tranh chấp chữ ký của mình trong văn bản này. Nội dung văn bản thể hiện việc bà H1 giao cho ông H diện tích đất 120m² tọa lạc tại khu phố C Trong, C, đặc khu P, An Giang và đổi lại ông H bán phần đất 180m² của ông H tại K để lấy tiền thực hiện việc làm giấy tờ đất cho bà H1 (Bút lục 20). Theo Công văn số 442/VQGPQ-DLST&CHSV ngày 09/4/2026 của Vườn quốc gia P xác định phần diện tích đất 120m² là đối tượng giao dịch thuộc phần đất Nhà nước quản lý, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Nguyễn Thị H1. Đồng thời, phần đất này do ông Nguyễn Hữu V đứng tên trên bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, ông V xác định việc thỏa thuận giữa ông H với bà H1 thì ông không biết, trường hợp có biết thì ông cũng không đồng ý vì theo ông biết ông H không thể làm được giấy đất cho vợ chồng ông. Theo quy định của Luật Đất đai, quyền sử dụng đất là đối tượng giao dịch phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật. Trong vụ án này, phần diện tích đất 120m² chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuộc đất Nhà nước quản lý nên không đủ điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thế H và bà Nguyễn Thị H1 đối với diện tích đất 120m² được xác lập ngày 30/10/2019 là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[5] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong vụ án này, ông Nguyễn Thế H trình bày ông đã bán phần đất diện tích 180m² của mình với giá 4 50.000.000 đồng để thực hiện thỏa thuận với bà Nguyễn Thị H1.

Tuy nhiên, ông H không cung cấp được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/giấy tay mua bán đất, giấy nhận tiền, thông tin người mua hoặc tài liệu chứng minh có việc chuyển nhượng phần đất diện tích 180m² như lời trình bày. Tại biên bản lấy lời khai ngày 05/6/2025 cũng như tại phiên tòa, ông H xác định việc mua bán đất chỉ thực hiện bằng giấy tay nhưng hiện nay không còn lưu giữ giấy tờ mua bán và cũng không nhớ người mua là ai. Ngoài lời khai của ông H thì không có tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh việc ông H đã thực tế bán đất và có nhận số tiền 50.000.000 đồng của người mua đất cũng như không có người chứng kiến việc ông đã giao 02 lần tiền cho bà H1. Mặc dù, bà H1 thừa nhận có ký vào “Giấy thỏa thuận về việc đổi đất nền nhà bán và trao lại đất nền nhà” ngày 30/10/2019 nhưng bà không thừa nhận có nhận bất kỳ khoản tiền nào của ông H nên không có căn cứ xác định ông H đã thực tế chuyển giao cho bà H1 số tiền 50.000.000 đồng nên không có cơ sở xem xét buộc bà H1 phải hoàn trả cho ông H số tiền 50.000.000 đồng này. Việc ông H yêu cầu bà H1 phải trả cho ông 500.000.000 đồng trong trường hợp bà H1 không bàn giao đất cho ông nhưng phần đất diện tích 120m2 này đã được Công ty TNHH Đ có văn bản trả trả lời không đủ cơ sở phát hành chứng thư định giá nên không có căn cứ xem xét bồi thường thiệt hại cho ông H. Từ những căn cứ trên, HĐXX chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H.

[6] Về chi phí tố tụng và án phí: - Chi phí bản vẽ theo hoá đơn ngày 30/3/2026 của Chi nhánh Đ1 - Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh A là 835.920 đồng. Do ông H không được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên ông H phải chịu. - Về án phí: Ông Nguyễn Thế H không được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên phải chịu án phí không có giá ngạch 300.000 đồng. Bị đơn bà Nguyễn Thị H1 không phải chịu án phí.