Bản án 05/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự, nguyên đơn và bị đơn cư trú tại TP .. Theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1, Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đây là vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất”. Tòa án nhân dân huyện Diễn Châu thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền. Quá trình làm việc các đương sự chấp hành theo giấy triệu tập của án. Tòa án đã tiến hành phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải theo tố tụng dân sự. Nguyên đơn chấp hành pháp luật có mặt theo giấy triệu tập phiên tòa, bị đơn không chấp hành pháp luật về sự có mặt tại phiên tòa. Đây là phiên tòa lần thứ 2 bị đơn vắng mặt không có lý do. Do vậy cần căn cứ vào điểm b, khoản 2 Điều 227 và khoản 3, Điều 228 BLTTDS để xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Về nội dung: 9 Ngày 25/5/2021, ông và ông Trần Xuân Ngọc H2 ký kết đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1879, quyền số: 02/2021 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C Nghệ An, để chuyển nhượng thửa đất số 465, tờ bản đồ số 06, diện tích 409,9 m2 có địa chỉ tại khối E, thị trấn D, huyện D, tỉnh Nghệ An. Cùng ngày 25/5/2021, ông Trần Xuân N đã lập Bản cam kết để cam kết QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (căn nhà chưa hoàn công) thuộc thừa đất số 465, tờ đồ số 06 đã được Sở Tài Nguyên và trường N cấp Giấy chứng nhận, mang tên Trần Xuân N là tài sản của riêng ông, ông có toàn quyền mua bán, cho tặng. Ông Phạm Thanh L đã thanh toán đầy đủ số tiền 2.500.000.000đ (hai tỷ năm trăm triệu đồng) và phía ông N cũng đã nhận đủ toàn bộ số tiền chuyển nhượng nhà đất theo thỏa thuận. Đồng thời, ông N đã bàn giao bản gốc chứng nhận quyền sử dụng đất và 02 bản hợp đồng chuyển nhượng gốc để ông tiến hành các thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1879/HĐCN ngày 25/5/2021 giữa ông Phạm Thanh L và ông Trần Xuân N. - Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Tại thời điểm ký kết hợp đồng ông Phạm Thanh L và ông Trần Xuân N có đầy đủ năng lực pháp hành vi dân sự. - Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông L và ông N đảm bảo về mặt hình thức theo quy định tại Điều 501, 502, 503 BLDS năm 2015. - Về giá trị hợp đồng và thanh toán nghĩa vụ hợp đồng: theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng giá trị thửa đất là 2.500.000.000 đồng, hai bên đương sự đều thống nhất. - Về nội dung của hợp đồng: Thỏa thuận ký kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Xuân N và ông Phạm Thanh L là phù hợp với quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm, đạo đức xã hội. Sau ký kết hợp đồng xong đôi bên bay về S vào chiều ngày 25/5/2021 ông L đã tiến hành giao cho ông N số tiền 2.500.000.000đ. Tại phiên tòa ông N cũng thừa nhận đã nhận số tiền 2.500.000.000 của ông L. Khi ra Văn phòng ĐKQSDĐ huyện D, để làm các thủ tục về đất đai thì phòng có yêu cầu ông xin giấy xác nhận của UBND thị trấn D về việc chuyển nhượng tài sản trên đất. Ông đã trực tiếp liên hệ với ông N, ông N đã viết cho ông một bản cam kết bàn giao đất chậm nhất đến ngày 30/11/2021. Sau đó ông đã trực tiếp liên lạc cho 10 ông N nhiều lần để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng nhưng không liên lạc được với ông N. Ngày 18/02 /2022 bà Trần Thị H1, Trần Thị T2, Trần Thị S đã có bản ngăn chặn gửi TNMT, Văn phòng đăng ký đất đai huyện D, UBND thị trấn D (nay là thị trấn D) không cho giao dịch đối với thửa đất mà ông N đã lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông L. Với lý do: Thửa đất số 18, tờ bản đồ số 5, địa chỉ: K, trấn D, huyện D, tỉnh Nghệ An thuộc sở hữu của bố mẹ ông Trần Xuân N, bà Trần Thị S, bà Trần Thị N1, bà Trần Thị H1, bà Trần Thị T2. Ngày 19/8/2004, đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 218406 mang tên Trần Xuân N. Năm 2005, ngôi nhà 03 tầng được xây dựng trên đất. Đến năm 2011, ông N chuyển nhượng QSD đất thửa đất số 18, tờ bản đồ số 5 cho ông Đỗ Nhật H4 (Tổ A, phường Y, quận H, thành phố Hà Nội). Cùng năm 2011, ông Đỗ Nhật H4 chuyển nhượng lại thửa đất số 18 lại cho bà Trần Thị H1. Ngày 11/9/2020, Trần Thị H1, Trần Trị T3, Trần Thị S và ông Trần Xuân N lập bản cam kết với nội dung bà H1 tặng cho QSD đất đất 465, tờ bản đồ số 06 cho ông N (do ông N là con trai trưởng) với điều kiện ông N chỉ được ở, thờ cúng ông bà tổ tiên, không được bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cùng ngày, bà H1 làm thủ tục tách thửa đất số 18, tờ bản đồ số 05, địa chỉ: K, thị trấn D, huyện D thành 03 thửa gồm các thửa sô 463, 464, 465 và lập đồng tặng cho QSD đất đối với đất số 465, tờ bản đồ số 06, diện tích 409,9m2, địa chỉ: K, thị trấn D, huyện D cho ông Trần Xuân N. Tại bản cam kết ngày 11/9/2020, ông N và các chị em thống nhất ký kết xác nhận: Bà Trần Thị H1 tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất 465, tờ bản đồ số 6, địa chỉ 5, thị trấn D, huyện D, tỉnh Nghệ An cho ông Trần Xuân N với điều kiện ông N được sử dụng mảnh đất làm nơi sinh sống, thờ cúng hương hỏa của tổ tiên, không được chuyển nhượng. Văn bản cam kết được các bên ký nhận và được chứng thực tại UBND thị trấn D (nay là thị trấn D). Xét nội dung của bản thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, các bên tự nguyện thỏa thuận, nhất trí cam kết không bị ai ép buộc, do đó việc tặng cho có điều kiện trên là đúng quy định pháp luật (Điều 462 BLDS năm 2015). Nay ông Phạm Thanh L cầu Tòa án huyện D, tỉnh Nghệ An - Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1879 số 02/2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/05/2021 của Văn phòng C tỉnh Nghệ An là hợp pháp. Giao cho ông Phạm Thanh L được quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp đối với 11 căn nhà ba tầng và thửa đất (diện tích 409,9 m2) thuộc thửa đất số 465, tờ bản đồ số 06 tại thị trấn D, huyện D, tỉnh Nghệ An Tuy nhiên thửa đất ông N chuyển nhượng là được nhận tặng cho từ bà Trần Thị H1 nhưng bản cam kết ngày 11/9/2020, ông N và các chị em thống nhất ký kết xác nhận: Bà Trần Thị H1 tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất 465, tờ bản đồ số 6, địa chỉ 5, thị trấn D, huyện D, tỉnh Nghệ An cho ông Trần Xuân N với điều kiện ông N được sử dụng mảnh đất làm nơi sinh sống, thờ cúng hương của tổ tiên, không được chuyển nhượng. Văn bản cam kết được các bên ký nhận và được chứng thực tại UBND thị trấn D (nay là thị trấn D). Xét nội dung của bản thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, các bên tự nguyện thỏa thuận, nhất trí cam kết không bị ai ép buộc, do đó việc tặng cho có điều kiện trên là đúng quy định pháp luật (Điều 462 BLDS năm 2015). Khi thực hiện chuyển nhượng ông N biết thửa đất được tặng cho là có điều kiện không được cầm có, thế chấp, chuyển nhượng, ông N vẫn đem ra thực hiện hiện giao dịch mà không cho anh chị em trong gia đình biết việc mình thực hiện chuyển nhượng đất cho ông L. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng , đất cho ông L là vi phạm điều kiện tặng cho làm ảnh hưởng đến bà Trần Thị S, bà Trần Thị N1, bà Trần Thị H1, bà Trần Thị T2 nên không thể thực hiện được. Dẫn đến làm cho hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử xét không chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn về nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1879 số 02/2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/05/2021 của Văn phòng C tỉnh Nghệ An là hợp pháp. Giao cho ông Phạm Thanh L được quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp đối với căn nhà ba tầng và thửa đất (diện tích 409,9 m2) thuộc thửa đất số 465, tờ bản đồ số 06 tại thị trấn D, huyện D, tỉnh Nghệ An.

[3] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn trình bày. Ngày 25/5/2021, ông có lập hợp đồng công chứng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất 465, tờ bản đồ

06. Địa chỉ thửa đất: K, thị trấn D (nay là thị trấn D), huyện D, Nghệ An với ông Phạm Thanh L. Hợp đồng được lập tại Văn phòng C, tỉnh Nghệ An. Giá chuyển nhượng chuyển nhượng là 2.500.000.000đ (hai tỷ năm trăm triệu đồng). Nhưng ông có viết giấy nhận tiền cho ông L 2.500.000.000đ với nội dung " Xác nhận: Tôi là Trần Xuân N đã nhận đủ 2.500.000.000đ (Hai tỷ năm trăm triệu đồng) hợp đồng chuyển nhượng đất ký tại phòng C1 Nghệ An ngày 25/5/2021 là hợp đồng đảm bảo cho việc tôi vay của ông Phạm Thanh L sinh năm 1971, CCCD: số 03007001253 số tiền trên, trong thời gian ba tháng kể từ ngày ký tôi hoàn trả lại đủ số tiền đã vay cho ông L, đồng thời ông L ra công chứng Nghệ An làm thủ tục chuyển nhượng đất cho tôi". 12 Đây là hợp đồng giả cách che dấu hợp đồng vay tài sản. Nên ông không thống nhất với yêu cầu của nguyên đơn. Ông chỉ nhất trí trả lại cho ông L khoản tiền 2.500.000.000đ và khoản tiền lãi suất 10%/năm trên số tiền vay và thời gian vay chưa trả tiền gốc. Ông đề nghị án tuyên hợp đồng vô Xét việc ông Trần Xuân N cho đây là hợp đồng giả cách che dấu hợp đồng vay tài sản. Nhưng trong suốt quá trình giải quyết vụ án ông không cung cấp được tài liệu chứng minh về việc ông có thực hiện một hợp đồng vay tài sản khác với ông Phạm Thanh L. Ngoài ra ông N cũng đã gửi đơn tố cáo ông L đến Công an A về việc ông L cho vay lãi nặng đối với ông N. Công an A cũng đã giải quyết đơn của ông N và đã trả lời cho ông N là không có căn cứ nên ông N đã rút đơn. Trước lúc thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông thừa nhận đã cho ông L địa chỉ để ông L đến xem đất. Qua kiểm tra camera thì tôi thấy ông L và ông H3 cùng đến để xem thực trạng thửa đất và ông cũng rõ về nguồn gốc đất và tài sản trên đất là trước khi có thửa đất này, bố mẹ ông có tặng cho ông khuôn viên thửa đất là 707m2. Sau đó ông lại chuyển nhượng cho ông Đỗ Nhật H4 vào năm 2011, sau này ông H4 lại chuyển nhượng lại thửa đất này cho em gái ông là bà Trần Thị H1 cũng vào năm 2011. Đến ngày 11/9/2020 ông được bà H1 tặng cho và đã thửa đất và tài sản trên đất và đã được cấp chứng nhận QSDĐ số CS01898, là thửa đất 465, tờ bản đồ 06, diện tích 409,9m2. Nhưng trước khi lập đồng tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì ông, bà H1 và các anh chị em trong nhà có lập 01 biên bản cam kết: Ngôi nhà trên đất chỉ được sử dụng để ở, thờ cúng, không được chuyển nhượng, cầm cố. Biên bản này được lập ở UBND thị trấn D và có xác nhận của UBND thị trấn D (nay là thị trấn D) thì ông không hề cung cấp thông tin nay cho ông L và công chứng số 1 Nghệ An được biết. Quá trình giải quyết vụ việc ông N còn cho rằng sau khi nhận tiền ông còn viết giấy xác nhận nhận tiền cho ông L sau bản hợp đồng gốc đã giao cho ông L nội dung: " Xác nhận: Tôi là Trần Xuân N đã nhận đủ 2.500.000.000đ (Hai tỷ năm trăm triệu đồng) hợp đồng chuyển nhượng đất ký tại phòng C1 Nghệ An ngày 25/5/2021 là hợp đồng đảm bảo cho việc tôi vay của ông Phạm Thanh L sinh năm 1971, CCCD: số 03007001253 số tiền trên, trong thời gian ba tháng kể từ ngày ký tôi hoàn trả lại đủ số tiền đã vay cho ông L, đồng thời ông L ra công chứng Nghệ An làm thủ tục chuyển nhượng đất cho tôi". Nhưng không cung cấp được tài liệu để chứng minh. Trên thực tế không có bản hợp đồng nào ông N giao cho ông L viết nội dung như trên, tại phiên Tòa ông L cũng đã xuất trình hai bản gốc hợp đồng chuyển nhượng cho Hội đồng xét xử và bị đơn xem xét hoàn toàn không có nội dung này. 13 Ngoài ra ông còn lập vi bằng đối với một số tin nhắn qua lại giữa ông và ông L sau khi Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp ông cho là ông đã nói rõ giữa ông và ông L chỉ vay tiền và thế chấp bằng hợp đồng chuyển nhượng như ông đã nêu. Ông Phạm Thanh L việc ông N lập vi bằng của ông N là do ông Ngọc T4 thực hiện và không có căn cứ xác nhận về mọi thông tin ông trao đổi với ông N. Ông đưa ra hướng mục đích ông N phải có thiện chí thực hiện trách nhiệm của ông N về bàn giao tài sản mà thôi. Ngày 17/3/1015 lập biên bản hoà giải thành do các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án như đã nêu ở trên. Tuy nhiên đến ngày 21/3/2025 đơn, bị đơn đều yêu cầu thay đổi sự thỏa thuận. Xét lời khai của ông Trần Xuân N trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa là bất nhất với chứng cứ, do vậy không có căn cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu do giả cách che dấu hợp đồng vay tài sản như ông N trình bày.

[4] Xét yêu cầu Phạm Thanh L về hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý bồi thường thiệt hại của hợp đồng vô hiệu. Cũng như phân tích ở trênViệc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông L là vi phạm điều kiện tặng cho làm ảnh hưởng đến bà Trần Thị S, bà Trần Thị N1, bà Trần Thị H1, bà Trần Thị T2 nên không thể thực hiện được. Khi thực hiện chuyển nhượng ông N biết thửa đất được tặng cho là có điều kiện không được cầm có, thế chấp, chuyển nhượng, ông N vẫn đem ra thực hiện hiện giao dịch mà không cho anh chị em trong gia đình biết việc mình thực hiện chuyển nhượng đất cho ông Lịch L làm cho hợp đồng vô là do ông N là lỗi chính tuy nhiên trong quá trình xem xét thực tế ông có phát hiện tài sản trên đất là ngôi nhà 03 tầng tuy ông L có hỏi rõ nguồn gốc tài sản và ông N cũng nhận là tài sản của ông N, khi ký hợp đồng giao dịch chuyển nhượng ông N cũng đã viết cam kết với ông L. Đáng lẽ ra ông L biết có tài sản trên đất nhưng không ghi trên chứng nhận quyền sử dụng đất , để đảm bảo cho hợp đồng được hiện ông phải cùng ông N thực hiện về phụ lục của hợp đồng, nhưng ông L đã không làm là có một phần lỗi của mình khi bỏ ra một khoản tiền lớn để thực hiện giao dịch mà không tính đến hậu quả của hợp đồng có thể dẫn đến tranh chấp. Theo quy định của pháp sự đối với giao dịch vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 14 Như vậy ông Trần Xuân N phải trả cho ông L số tiền 2.500.000.000đ. Ông L có trách nhiệm trả lại chứng nhận QSDĐ số CS01898, là thửa đất 465, tờ bản đồ 06, diện tích 409,9m2. Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Sau khi thực hiện giao dịch ông N chưa giao nhà và đất cho ông L. Nên thiệt hại trong trường hợp này là sự chênh lệch giá tại thời điểm giao và tại thời điểm giải quyết vụ án. Tại biên bản định giá tài sản ngày 05/10/2023 đã định giá căn nhà 03 tầng diện tích xây dựng là 101,9m2 diện tích sàn 383,7m2 và các tài sản khác gắn liền có giá 1.240.800.000đồng. Giá trị đất theo giá thị trường 22.000.000/m2 x 409,9m2 = 9.178.000.000đ. Tổng giá trị tài sản là 10.418.800.000đ. Như vậy chênh lệch giá tại thời điểm là 7.918.800.000 đây được xác định là thiệt hại. Quá trình giải quyết vụ nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại là 7.500.000.000đ. Tại phiên tòa đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại là 6.000.000.000đồng mức 75,76%.

[4] Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Diễn Châu đề nghị Hội đồng xét xử xem xét mức độ lỗi trong trường hợp này là bị đơn có lỗi 60%, nguyên đơn có lỗi mức 40%. Hội đồng xét xử xét thấy qua xem xét ý kiến kiểm sát đề xuất tại phiên tòa là phù hợp cần được chấp nhận. Về tính phần trăm thiệt hại theo mức độ lỗi cụ thể như sau: Số tiền chênh lệch giá được cho là thiệt hại mà Hội đồng định giá đã xác định là 7.918.800.000 X 60% = 4.751.280.000đ đây là khoản thiệt hại cần buộc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn. Tại phiên Tòa nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại là 6.000.000.000đông. đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận bồi thường thiệt hại tiền 6.000.000.000đ. Hội đồng xét xử chỉ chấp nhận bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số tiền như đã xác định lỗi ở mức 60% là 4.751.280.000đ: Số tiền không được chấp là 1.248.720.000đ. Tổng số tiền buộc ông Trần Xuân N phải trả cho ông Phạm Thanh L là: 2.500.000.000đ + 4.751.280.000đ = 7.251.280.000đ.

[5] Về yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã có đơn xin rút yêu cầu do vậy Tòa án đình chỉ đối với yêu cầu này. Không xem xét yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Dành quyền khởi kiện bằng một vụ án khác cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khi có yêu cầu.

[6] Về chi phí tố tụng buộc ông Trần Xuân N phải chịu 10.000.000 đồng về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản. Ông N phải nộp để hoàn trả cho ông Phạm Thanh L.

[7] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận phần yêu cầu hợp đồng vô hiệu và giải quyết bồi thường thiệt hại một phần nên nguyên đơn phải chịu 15 án phí dân sự sơ thẩm đối với khoản yêu cầu bồi thường thiệt hại không được chấp nhận. - Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định của pháp luật. Nhưng ông Trần Xuân N đã có đơn xin miễn án phí và thuộc trường hợp người cao tuổi nên xét miễn tiền án phí cho ông N. - Đối với án phí của chị S người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập rút đơn yêu cầu nên được hoàn trả lại cho chị S.