Bản án 698/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Nguyễn Văn H, bà Lê Thị N khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại A B, phường B, Thành phố H và hủy quyết định cá biệt đối với Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào số cấp GCN: CH02534 do Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Võ Thành N1, bà Hoàng Thị Thanh H2. Như vậy, quan hệ tranh chấp giữa Nguyễn Văn H, bà Lê Thị N và ông Võ Thành N1, bà Hoàng Thị Thanh H2 là tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Về thủ tục xét xử vắng mặt đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Ông Thái Thành T là đại diện theo ủy quyền đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt nên căn cứ vào khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy đinh.

[3]. Về nội dung tranh chấp: 3.1. Xét yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H, bà Lê Thị N, Hội đồng xét xử nhận thấy: 6 - Về nguồn gốc của nhà đất số A B, phường B (Phường E, Quận H cũ), Thành phố H: Ông Nguyễn Văn H, bà Lê Thị N mua nhà và đất của bà Kiều Thị H5 và có lập Bản thỏa thuận ngày 26/3/1987. Sau khi mua căn nhà trên thì vào năm 1990, ông H, bà N xây dựng lại nhà với kết cấu: Tường xi măng, cột đúc, đà kiềng, gạch ốp lát, mái tole. Ông H, bà N đã xây bức tường nhà dài từ phía trước nhà đến cuối nhà. Đến năm 1999, ông H, bà N có đăng ký kê khai nhà đất theo quy định đối với phần đất trên diện tích 163m2, thuộc thửa đất số 135-56 và tài sản trên đất là nhà phố, diện tích xây dựng là 90m2, kết cấu: Tường xi măng, cột đúc, đà kiềng, gạch ốp lát. Ông H, bà N được Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 03848/2004 ngày 26/3/2004 đối với phần diện tích là 140m2 đất trên đó có nhà ở diện tích 86,6m2, kết cấu vách gạch, mái tôn thuộc thửa đất số 93, tờ bản đồ số 72 tọa lạc tại Phường E, Quận H, cập nhật biến động còn 123,15m2 ngày 13/6/2018. - Về nguồn gốc của nhà đất số A B, phường B (Phường E, Quận H cũ), Thành phố H: Theo các bản tự khai và ý kiến trong các buổi hòa giải tại Tòa án của ông Phạm Trung H3 là đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Võ Thành N1, bà Hoàng Thị Thanh H2 thì nguồn gốc nhà và đất số 173 Bông Sao do vợ chồng ông N1, bà H2 nhận chuyển nhượng từ ông Văn Phước T1 từ năm 1989. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng, nhà đất có thực trạng là nhà trệt, mái tôn, vách gạch và đã xác định ranh giới rõ ràng, ổn định với các nhà liền kề. Đến năm 2004, ông N1, bà H2 tiến hành xây dựng lại căn nhà nêu trên. Trong quá trình xây dựng, ông N1, bà H2 đã chủ động xây dựng lùi vào so với tường cũ để chừa khoảng trống với nhà số A B (thửa đất số 93, tờ bản đồ số 72 thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông Nguyễn Văn H và bà Lê Thị N). Ngày 24/12/2012, ông N1, bà H2 đã được Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào số cấp GCN: CH02534 ngày 24/12/2012, diện tích đất được công nhận là 98 m². Qua xem xét thẩm định tại chỗ thì Tòa án nhận thấy phần tiếp giáp giữa căn nhà A B và căn nhà A B đều có tường riêng. Ngoài ra theo Bản đồ hiện trạng vị trí - Áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T2 lập ngày 15/09/2024 thể hiện ranh giới đất giữa hai căn nhà nêu trên chồng lấn nhau 12m² tại các vị trí 4, 5, 8, 11, 13, 14, 20 phần diện tích chồng lấn này hiện do nguyên đơn ông H, bà N đang quản lý, sử dụng nhưng được cấp trong giấy chứng nhận của ông N1, bà H2.

Nhận thấy, phần nhà đất số A B được ông H, bà N quản lý, sử dụng năm 1987 là trước thời điểm ông N1, bà H2 nhận chuyển nhượng từ ông Văn Phước T1 năm 1989. Năm 1990, ông H, bà N xây bức tường kéo dài từ đầu đến cuối nhà, tuy nhiên giữa ông H, bà N và ông N1, bà H2 cũng không xảy ra tranh chấp về việc xây bức tường này. 7 Tại Đơn tường trình về nguồn gốc nhà đất ngày 19/02/2021 của Nguyễn Văn H cũng được Ủy ban nhân dân Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận nội dung tường trình về nguồn gốc nhà đất số 171 Bông Sao của ông H nêu trên là đúng. Tại Công văn số 954/UBND-TNMT ngày 04/4/2019 của Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh gửi Ủy ban nhân dân Phường E, Quận H về việc “….hỗ trợ, liên hệ ông Nguyễn Văn H và các chủ sử dụng đất thuộc các Thửa đất số 79, 80, 91, 92, 94, 95 Tờ bản đồ số 72 Bản đồ địa chính Phường E, Quận H để các chủ sử dụng được rõ về ranh sử dụng đất không đúng so với hiện trạng thực thế và tiến hành đo đạc điều chỉnh ranh đất để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng hiện trạng sử dụng…” điều đó chứng tỏ việc các thửa đất trong đó có các thửa đất thuộc nhà, đất số 171 và 173 Bông Sao có ranh sử dụng đất không đúng so với hiện trạng thực tế. Từ các nhận định trên, có thể thấy được, toàn bộ phần diện tích đất thuộc nhà 171 và 173 Bông Sao đều được các cá nhân là ông H, bà N và ông N1, bà H2 quản lý, sử dụng từ trước đến nay. Phần diện tích hiện đang tranh chấp 12m2 cũng do ông H, bà N quản lý, sử dụng ổn định từ năm 1987 đến nay. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N1, bà H2 được cấp chồng lấn lên phần diện tích 12m2 mà ông H, bà N đang quản lý, sử dụng là do việc ranh giới sử dụng đất không đúng so với hiện trạng thực tế sử dụng theo như Công văn số 954/UBND-TNMT ngày 04/4/2019 của Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể là bị ranh tịnh tiến. Bản đồ hiện trạng vị trí - Áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T2 lập ngày 15/09/2024 thể hiện ranh giới giữa nhà ông H, bà N và nhà ông N1, bà H2 là bức tường riêng được xây dựng sát nhau. Quá trình giải quyết cũng như tại phiên tòa hôm nay, đại diện bị đơn xác nhận ông N1, bà H2 không có tranh chấp gì về ranh giới đất với nhà ông H, bà N vì ranh giới giữa hai nhà đã được phân định bằng bức tường riêng.

Do đó, có căn cứ xác định vợ chồng ông H, bà N đã quản lý, sử dụng diện tích đất 12m2 tranh chấp ổn định nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N1, bà H2 với diện tích 12m2 vào năm 2012 là không đúng đối tượng sử dụng đất vì ông N1, bà H2 không trực tiếp quản lý, sử dụng phần diện tích đất tranh chấp. Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp trực tiếp cho người đang quản lý, sử dụng đất theo Điều 50, Điều 51 Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định tại Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5, Điều 50 Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các 8 khoản 1, 2 và 5, Điều 50 Luật Đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất không có giấy tờ khi có đủ các điều kiện sau: a) Đất không có tranh chấp. Như vậy, để đảm bảo quyền lợi thực tế các bên hiện đang quản lý, sử dụng phần đất của mình, xét thấy cần phải công nhận phần diện tích 12m2 đất đang tranh chấp cho người thực tế quản lý, sử dụng là ông Nguyễn Văn H, bà Lê Thị N và căn cứ Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 hủy Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào số cấp GCN: CH02534 do Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Võ Thành N1, bà Hoàng Thị Thanh H2 để ông Nguyễn Văn H, bà Lê Thị N thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất 12m2 và tài sản trên đất đang thực tế quản lý, sử dụng là có căn cứ.

Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. 3.2. Xét đề nghị của ông Võ Thành N1, bà Hoàng Thị Thanh H2 có ông Phạm Trung H3 đại diện về việc xem xét toàn diện các ranh giới liên quan, bao gồm cả ranh giới giữa thửa đất số 94 và thửa đất số 95, Hội đồng xét xử xét thấy: Theo Bản vẽ hiện trạng vị trí áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T2 lập ngày 15/09/2024 thì ranh giới thực tế giữa thửa đất số 94 (nhà 173 B) với thửa đất số 95 (nhà 175 B) cũng không phù hợp với ranh giới theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào số cấp GCN: CH02534 do Ủy ban nhân dân Quận H6, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Võ Thành N1, bà Hoàng Thị Thanh H2. Cụ thể, một phần diện tích đất mà ông N1, bà H2 đang quan lý, sử dụng thực tế lại nằm ngoài ranh giới giấy chứng nhận của ông N1, bà H2 và nằm trong ranh giới được cấp cho thửa đất số 95 (nhà A B).

Tuy nhiên, việc xem xét toàn diện các ranh giới liên quan, bao gồm ranh giới giữa thửa đất số 93, thửa đất số 94 và cả thửa đất số 95 để nhằm giải quyết triệt để vụ án và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của ông N1, bà H2 cũng như các chủ sở hữu khác không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong vụ án này.

Do đó, Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận đề nghị của ông N1, bà H2 về việc điều chỉnh ranh giới giữa các thửa đất số 93, thửa đất số 94 và thửa đất số

95. Dành cho ông N1, bà H2 quyền khởi kiện vụ án khác khi có yêu cầu. 3.3/ Xét lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4]. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn ông H, bà N tự nguyện chịu các chi phí tố tụng.

[5]. Về án phí: Nguyên đơn ông H, bà N tự nguyện chịu án phí.