Bản án 60/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại ̣ n phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hô định: ̣ i đồ ng xét xử nhâ 7

[1] Về thẩm quyền: Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập yêu cầu hủy giấynhận quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 4 Điều 32 Luật Tốhành chính, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố.

[2] Về thủ tục tố tụng: [2.1] Về quan hệ pháp luật: Bà Nguyễn Thị Hồng N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/10/2015 và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/10/2015 đã cấp cho ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C. Bà N đồng ý trả lại 100.000.000 đồng cho ông H1, bà C theo lãi suất quy định của Ngân hàng N7. Đối với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Bà Nguyễn Vân N3 (N6), bà Nguyễn Thị N2 (P), bà Nguyễn Thị H2 (Nguyen Hoa T) yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/10/2015 là vô hiệu; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho ông Lê Bá H1, bà Nguyễn Thị Kim C ngày 27/10/2015; Bà N3 còn có yêu cầu bà N và ông H1, bà C trả lại thửa đất 722, tờ bản đồ số 11, diện tích 124,6m2 tại xã T, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Nên xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đòi lại quyền sử dụng đất. [2.2] Về tư cách đương sự: Bà Nguyễn Thị Hồng N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C, nên xác định bà N là nguyên đơn, ông H1, bà C là bị đơn. Bà Nguyễn Vân N3 (N6), bà Nguyễn Thị N2 (P), bà Nguyễn Thị H2 (Nguyen Hoa T) có yêu cầu độc lập nên được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập; Bà Nguyễn Thị T2 là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông H1, bà C, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đ, Ủy ban nhân dân xã H kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của Ủy ban nhân dân xã T, được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. [2.3] Về sự có mặt của các đương sự: Ông Lê Bá H1, bà Nguyễn Thị Kim C có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã H kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của Ủy ban nhân dân xã T, người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Minh T6 có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định.

[3] Về nội dung: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồng N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/10/2015 và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/10/2015 đã cấp cho ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C. 8 [3.1] Bị đơn ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Vân N3, bà Nguyễn Thị N2 và bà Nguyễn Thị H2. [3.2] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập bà Nguyễn Vân N3, bà Nguyễn Thị N2 và bà Nguyễn Thị H2 yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N với ông H1, bà C là vô hiệu; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông H1, bà C; bà N3 yêu cầu bà N với ông H1, bà C trả lại thửa đất số 722 tờ bản đồ số 11 xã T, huyện T.

[4] Tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ thể hiện, thửa đất số 722, tờ bản đồ số 11 xã T, huyện T có diện tích đất 124,6 m2 được tách từ thửa đất 211 diện tích 5.585m2, tờ bản đồ số 2, xã T có nguồn gốc là của ông Nguyễn Niên T3 và bà Nguyễn Thị X (là cha mẹ của các bà N3, N2, H2 và bà N) viết giấy tặng cho các bà Nguyễn Vân N3, Nguyễn Thị N2 và bà Nguyễn Thị H2. Do bà N3, bà N2, bà H2 có quốc tịch Hoa Kỳ nên nhờ bà Nguyễn Thị Hồng N quản lý giùm (bà N lập thủ tục và được Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 657278 ngày 05/8/2008) (BL 146). [4.1] Ngày 06/10/2015, bà N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 722 cho vợ chồng ông H1, bà C được Ủy ban nhân dân xã T chứng thực, ông H1, bà C chỉ thanh toán cho bà N số tiền 100.000.000 đồng, số còn lại 10.000.000 đồng chưa thanh toán. Bà N yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 948342 ngày 27/10/2015 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp cho ông Lê Bá H1, bà Nguyễn Thị Kim C (BL 392 - 395). Ngày 15/3/2021 ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị T2 có cập nhật biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (BL 387 - 391). [4.2] Tại công văn số 5139/VPĐKTN.TTLT ngày 4/11/2025 của Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đ cung cấp thông tin đất đai đối với thửa đất số 722, tờ bản đồ số 11 xã T, huyện T (BL 398).

[5] Đối với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hồng N về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [5.1] Diện tích đất 124,6 m2, thửa đất số 361d (tách từ một phần thửa 361 cũ) tờ bản đồ số 11, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Nai được tách từ thửa đất 211 diện tích 5.585 m2, tờ bản đồ số 2, xã T (nay là thửa đất số 722, tờ bản đồ số 11 xã T, huyện T) đang tranh chấp có nguồn gốc là của ông Nguyễn Niên T3 và bà Nguyễn Thị X là cha mẹ ruột của bà N. Mặc dù ngày 05/8/2008, ông Nguyễn Niên T3 và bà Nguyễn Thị X có ký hợp đồng tặng cho bà N thửa đất số 211 (trong đó có thửa 722 đang tranh chấp), Ủy ban nhân dân huyện T đã cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 657278 ngày 05/8/2008 cho bà Nguyễn Thị Hồng N (BL 146). 9 Bà N chỉ là người được giao quản lý và đứng tên giùm thể hiện tại “Giấy cho đất có điều” lập ngày 14/5/2008 được Ủy ban nhân dân xã T xác nhận với nội dung ông N5 và bà X cho 3 người con là N3, N2 và H2 thửa đất số 211. Cũng trong ngày 14/5/2008, các bà N3, N2 và H2 (hiện đang ở Hoa kỳ) và bà N cùng ký vào “Bản cam kết” với nội dung bà N xác nhận thửa đất trên là của ba bà là bà N3, bà N2 và bà H2 và giao cho bà N đứng tên giùm, bản cam kết này cũng được Ủy ban nhân dân xã T xác nhận (BL 67, 29). Năm 2015, bà N làm thủ tục tách thửa đất số 211 ra làm nhiều thửa trong đó có thửa 361, sau đó bà N tiếp tục làm thủ tục tách thửa 361 thành 04 thửa đất số 719, 720, 721, 722, trong đó thửa đất số 722 có diện tích 124,6m2. Ngày 06/10/2015, bà N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 722 cho vợ chồng ông H1, bà C theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 299, quyển số 01/2015 TP/CC-SCT/HDGD được Ủy ban nhân dân xã T chứng thực ngày 06/10/2015. Ngày 27/10/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 948342 cho ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C. Ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C đã thanh toán cho bà Nguyễn Thị Hồng N 100.000.000 đồng, số tiền còn lại 10.000.000 đồng chưa thanh toán. Nên không có căn cứ xem xét, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hồng N. [6.] Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Vân N3, bà Nguyễn Thị N2 và bà Nguyễn Thị H2. Tại “Giấy cho đất có điều” và “Bản cam kết” ngày 15/4/2008 của ông Nguyễn Niên T3 và bà Nguyễn Thị X xác định tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 211, tờ bản đồ số 2, diện tích 5.585m2 cho 03 người con là bà Nguyễn Vân N3, Nguyễn Thị N2, Nguyễn Thị H2. Do 03 người con đều ở nước ngoài nên giao cho bà N ở Việt Nam đứng tên giùm. Bà N cũng được tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 211, tờ bản đồ số 2, diện tích 5.585m2. Hiện thửa đất số 722, tờ bản đồ số 11 (là một phần của thửa đất số 211, tờ bản đồ số 2) ngày 06/10/2015 bà N đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H1, bà C, đến ngày 15/03/2021 ông H1, bà C đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T2. Nên không có căn cứ xem xét, chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập. Bà N chỉ là người đứng tên giùm cho bà Nguyễn Vân N3, Nguyễn Thị N2, Nguyễn Thị H2, trong quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Vân N3, bà Nguyễn Thị N2 và bà Nguyễn Thị H2 không có yêu cầu gì đối với bà N, nên không xem xét. [6.1] Ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng chuyển nhượng với bà Nguyễn Thị Hồng N số tiền 10.000.000 đồng. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự theo quy định của pháp luật, bị đơn phải thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản đã thanh toán. Trong đó, chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá giao dịch là 886.800.000 đồng (996.800.000 đồng – 110.000.000 đồng); Tỷ lệ số tiền đã trả so với số tiền giao dịch 90,9% (100.000.000 đồng : 10 110.000.000 đồng ) x 100%; Thiệt hại được xác định số tiền 80.698.800 đồng (886.800.000 đồng x 9,1%). Ông H1, bà C còn phải tiếp tục thanh toán cho bà N số tiền 90.698.800 đồng (80.698.800 đồng + 10.000.000 đồng). (Theo Chứng thư thẩm định giá số 288/2024/412 ngày 22/8/2024 của Công ty cổ phần T8).

[7] Về chi phí tố tụng, án phí: - Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị Hồng N phải chịu 29.977.000 đồng chi phí đo đạc và thẩm định giá tài sản (4.977.000 đồng và 25.000.000 đồng), bà N đã nộp xong. - Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của bà N không được chấp nhận, nên phải chịu án phí không có giá ngạch số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng). Ông Lê Bá H1 và bà Nguyễn Thị Kim C phải chịu 4.534.940 đồng (bốn triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn chín trăm bốn mươi đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Bà Nguyễn Vân N3, Nguyễn Thị N2 và Nguyễn Thị H2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 1.200.000 đồng (một triệu hai trăm nghìn đồng). - Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai tại phiên tòa, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên chấp nhận.