Bản án 117/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

:

[1] Về tính hợp pháp của đơn kháng cáo: Người kháng cáo, nội dung và hình thức đơn kháng cáo, thời hạn kháng cáo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên hợp lệ và được Hội đồng xét xử chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của ông Đậu Văn T, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ông Đậu Văn T và bà Quế Thị D đã được UBND huyện D cấp GCNQSDĐ số CV 536854 ngày 27/02/2020 đối với thửa đất số 601, tờ bản đồ số 25 tại xóm Trung Hồng, xã Diễn Hồng, huyện D, tỉnh Nghệ An. Ngày 30/5/2022, ông Lê Văn L và ông T, bà D đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 215 m2, thửa đất số 601, tờ bản đồ số 25 được công chứng tại Văn phòng công chứng Phủ Diễn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/5/2022 giữa ông L và ông T, bà D có nội dung: Ông T, bà D chuyển nhượng cho ông L diện tích đất 215 m2, thửa số 601, tờ bản đồ số 25 với giá 350.000.000 đồng; việc giao nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện. Ông T, bà D và ông L đều xác định giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận thực tế là 6.700.000.000 đồng nhưng ghi trong hợp đồng là 350.000.000 đồng. Ông L đã giao cho ông T, bà D tổng số tiền là 5.700.000.000 đồng, còn 1.000.000.000 đồng sau khi ông T, bà D làm xong thủ tục đăng ký và mang tên ông L thì ông L sẽ chuyển tiếp cho ông T, bà D. Ngày 30/07/2022, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D nhận được hồ sơ đăng ký biến động của ông T và bà D. Ngày 06/10/2022 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện D đã từ chối đề nghị Đăng ký biến động quyền sử dụng đất của ông T, bà D. Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận giá chuyển nhượng thực tế là 6.700.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/5/2022 ghi giá chuyển nhượng là 350.000.000 đồng. Mục đích ghi giá chuyển nhượng là nhằm mục đích giảm trừ nghĩa vụ chịu thuế đối với nhà nước.

Vì vậy, xác định giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 30/5/2022 là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ

3. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 124 của Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự đó vô hiệu một phần về giá chuyển nhượng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là có căn cứ, tuy nhiên nguyên đơn đề nghị xem xét hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ không xem xét giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu vậy nên việc Tòa án tuyên "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/5/2022 giữa ông Lê Văn L và ông Đậu Văn T, bà Quế Thị D” vô hiệu là chưa đúng. Xét yêu cầu của nguyên đơn đề nghị hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn bị đơn đề nghị nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và buộc ông L trả tiếp cho ông T, bà D 1.000.000.000 đồng. 6 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Uỷ ban nhân dân xã D, huyện D cung cấp: Ngày 09/5/2022, UBND xã D đã nhận được đơn trình bày của bà Phan Thị H với nội dung: Bà Nguyễn Thị H là con gái của bà Phan Thị H do bệnh nặng nên bà H đã chết năm 2013 và có di chúc bằng miệng với người thân là để lại 3 mảnh đất của vợ chồng bà H, ông T đã mua, trong đó có 01 mảnh đã làm bìa và 02 mảnh chưa làm bìa cho 03 người con và không được quyền giao dịch mua bán. Ngày 11/5/2022, UBND xã có mời bà Phan Thị H và các bên có liên quan lên làm việc, tuy nhiên do tuổi già sức yếu nên bà Phan Thị H không lên UBND xã làm việc còn bà D, ông T có mặt tại UBND xã để làm việc.

Do đó, UBND không thể tổ chức làm việc. Ngày 01/6/2022, UBND xã D mời bà Phan Thị H và các bên có liên quan đến UBND xã D hòa giải liên quan đến nội dung đơn của bà Phan Thị H phản ánh. Ngày 01/6/2022 UBND xã D ra thông báo số 3286/TB-UBND thông báo về việc tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai không thành giữa bà Phan Thị H với ông T đối với thửa đất số 601, tờ bản đồ số 25 tại xóm Tr, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An. Ngày 08/9/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D đã có công văn số 471/CNVPĐK.ĐKCG đề nghị TAND huyện D cho ý kiến về việc tạm dừng giao dịch của bà Phan Thị H. Ngày 28/9/2022 TAND huyện D đã có công văn số 3185/CV-TA trả lời Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D về việc đề nghị tạm dừng đăng ký biến động chuyển nhượng của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện D. Theo công văn số 555/CNVPDK.DKCG ngày 06/10/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D thì thửa đất số thửa số 601, tờ bản đồ số 25 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà D có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế theo đơn khởi kiện của bà Phan Thị H. Ngày 14/4/2023, TAND huyện D đã ban hành thông báo thụ lý số 28/TB-TLVA về vụ án dân sự sơ thẩm "Tranh chấp chia di sản thừa kế" giữa nguyên đơn bà Phan Thị H và bị đơn ông Đậu Văn T vậy nên giao dịch giữa ông L và ông T, bà D mà đối tượng là thỏa thuận “chuyển quyền sử dụng đất thửa đất số 601, tờ bản đồ số 25” có đối tượng không được chuyển nhượng do đất đang có tranh chấp theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Hiện nay, thửa đất số 601, tờ bản đồ số 25 vẫn đang là thửa đất đang có tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng là có căn cứ.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

[3] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

[4] Về án phí dân sự: Bị đơn kháng cáo không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.