Bản án 34/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định.

[1] Về thủ tục tố tụng: Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả số tiền đã đặt cọc là 200.000.000 đồng. Bị đơn có địa chỉ cư trú tại xã D, tỉnh Nghệ An.

Do đó, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 3 - Nghệ An theo quy định tại khoản 3 điêu 26, Điêu 35, điêm a khoản 1 Điêu 39 của Bộ luật tô tụng dân sự (được sửa đôi, bô sung bở Luật số 85/2025/QH15) và Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về thành lập Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực; quy định phạm vi, thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực.

[2] Về nội dung vụ án: [2.1] Ngày 09/4/2025, giữa bà O với bà G đã ký "Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Theo đó các bên thỏa thuận nội dung như sau: Bà G đồng ý chuyển nhượng cho bà O thửa đất số 269, tờ bản đồ số 23 diện tích là 151,1m2 có địa chỉ tại xóm X, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An (nay là xóm X, xã T, tỉnh Nghệ An) với tổng trị giá là 1.750.000.000 đồng; bà O đã đặt cọc cho bà G số tiền là 200.000.000 đồng, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận sẽ 3 thanh toán khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Bà O trình bày khi ký hợp đồng đặt cọc với bà G thì bà chỉ được xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua bản ảnh nhưng không có tên người sử dụng đât và chưa đi xem hiện trạng đât. Khi hai bên tiên hành đo đạc, căm môc thì bà O mới biêt đât nhận chuyên nhượng dưng ten ông Hoàng Văn A chứ chưa sang tên cho bà G (Theo Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DP 496655 ngày 13/6/2024 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện D cấp cho ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H - bản photocoppy do bị đơn cung cấp). Bà O cho rằng việc làm của bà G đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà nên bà khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu bà G phải trả lại số tiền bà O đã đặt cọc là 200.000.000 đồng. [2.2] Bị đơn là bà G xác định khi ký hợp đồng đặt cọc với bà O, bà có nói thửa đât này bà mua lại của người khác. Khi ký kêt hợp đông đặt cọc với bà O thì bà G đã nhận chuyên nhượng từ ông A theo hợp đông đặt cọc ngày 05/4/2025 (trước thời điêm ký đặt cọc với bà O). Tại hợp đồng đặt cọc với ông A có ghi nhận điều khoản "Sau khi đặt cọc, bên B có quyền bán lại cho bên thứ 3" nên việc bà G ký hợp đồng đặt cọc với bà 0 ngày 09/5/2025 là phù hợp với quy định pháp luật. Bà G xác định bà O là người có lỗi dẫn đến hợp đồng không được thực hiện nên bà O phải chịu mất số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. [2.3] Sau khi xem xét toàn bộ tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp và do Tòa án thu thập được, xét thấy: Theo nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 09/4/2025 thì bà O là người nhận chuyển nhượng đất đã trực tiếp ký kết và thanh toán tiền cọc, bên chuyến nhượng và nhận tiền đặt cọc là bà G. Nhưng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H là người đứng tên, bà G không phải là chủ sử dụng đất. Khi ký hợp đồng đặt cọc với bà O thì bà G cũng không được sự ủy quyền của chủ sử dụng đất là ông A và bà H, thể hiện qua bản tự khai của ông A khẳng định ông không ủy quyền cho bà G thực hiện bất kỳ giao dịch gì đối với thửa đất này; việc bà O và bà G ký kết hợp đồng đặt cọc ông không được biết. Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bà G cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào thể hiện bà được sự ủy quyền của ông A và bà H. [2.4] Bị đơn và đại diện bị đơn cho rằng tại hợp đồng đặt cọc với ông A có ghi nhận điều khoản "Sau khi đặt cọc, bên B có quyền bán lại cho bên thứ 3' nên việc G bà ký hợp đồng đặt cọc với bà 0 ngày 09/5/2025 là phù hợp với quy định pháp luật. Xét thấy thửa đất trên thuộc quyền sử dụng chung của ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H nên việc ông A quyết định cho bà G được quyền bán lại thửa đất khi không có sự đồng ý của bà H là trái pháp luật. Hơn nữa, nội dung trên cũng không phải là việc ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Vì vậy, không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận lời trình bày này của bị đơn và đại diện bị đơn, mà có căn cứ để khăng định việc bà G nhận đặt cọc đề chuyên nhượng thửa đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bà O là trái pháp luật. [2.5] Như vậy, căn cứ quy định tại theo quy định tại Điều 45 của Luật đất đai; các Điều 117, 123, 131 của Bộ luật dân sự thì thỏa thuận chuyển nhượng 4 theo "Hợp đồng đặt cọc" ngày 09/4/2025 giữa bà O với bà G là giao dịch bị vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên bà O không tìm hiêu rõ bà G có phải là chủ sử dụng đât hợp pháp hay không mà vân ký kêt hợp đông, còn bà G cũng biết rõ mình chưa được câp giây chứng nhận quyên sủ dụng đât đôi với phân đât nhận chuyên nhượng từ ông A theo hợp đông đặt cọc, không có sự ủy quyền từ ông A và bà H bằng văn bản mà vẫn ký kết hợp đồng nên cả hai bên cùng có lỗi nên không phát sinh việc bồi thường thiệt hại.

Do đó, bà 0 khởi kiện yêu câu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu và yêu cầu bà G phải trả lại số tiền bà O đã đặt cọc là 200.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận. [2.6] Thửa đất các bên đặt cọc thuộc quyền sử dụng của ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H. Do bà O yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trả lại tiền cọc mà không có yêu câu tiêp tục thực hiện hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất. Ông Hoàng Văn A cũng không có ý kiến gì về tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà O và bà G đối với thửa đất của ông.

Vì vậy, Hội đồng xét xử không đưa ông A tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như yêu cầu của đại diện bị đơn, mà chỉ xác định ông A tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng. [2.7] Tại phiên tòa, bị đơn rút yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[3] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí, hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã tạm nộp. Bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.