Bản án 110/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi xem xét các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thấm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, kết quả tranh tụng và ý kiến Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn bà Vương Thị Trà G vắng mặt nhưng có người đại diện tham gia phiên toà, do đó Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà G theo quy định tại khoản 2, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét nội dung kháng cáo người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: [2.1] Ngày 09/4/2025, giữa bà O với bà G đã ký "Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Theo đó các bên thỏa thuận nội dung như sau: Bà G đồng ý chuyển nhượng cho bà O thửa đất số 269, tờ bản đồ số 23 diện tích là 151,1m' có địa chỉ tại xóm X, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An (Nay là xóm X, xã T, tỉnh Nghệ An) với tổng trị giá là 1.750.000.000 đồng; bà O đã đặt cọc cho bà G số tiền là 200.000.000 đồng, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận sẽ thanh toán khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Bà O trình bày khi ký hợp đồng đặt cọc với bà G thì bà chỉ được xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua bản ảnh nhưng không có tên người sử dụng đất và chưa đi xem hiện trạng đất. Khi hai bên tiến hành đo đạc, cắm mốc thì bà O mới biết đất nhận chuyển nhượng đứng tên ông Hoàng Văn A chứ chưa sang tên cho bà G (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất số DP 496655 ngày 13/6/2024 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện D cấp cho ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H - bản photocoppy do bị đơn cung cấp). Bà O cho rằng việc làm của bà G đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà nên bà khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu bà G phải trả lại số tiền bà O đã đặt cọc là 200.000.000 đồng. [2.2] Bị đơn là bà G xác định khi ký hợp đồng đặt cọc với bà O, bà có nói thửa đất này bà mua lại của người khác. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc với bà O thì bà G đã nhận chuyển nhượng từ ông A theo hợp đồng đặt cọc ngày 05/4/2025 (Trước thời điểm ký đặt cọc với bà O). Tại hợp đồng đặt cọc với ông A có ghi nhận điều khoản "Sau khi đặt cọc, bên B có quyên bán lại cho bên thứ 3" nên việc bà G ký hợp đồng 4 đặt cọc với bà 0 ngày 09/5/2025, là phù hợp với quy định pháp luật. Bà G xác định bà O là người có lỗi dẫn đến hợp đồng không được thực hiện nên bà O phải chịu mất số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. [2.3] Theo nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 09/4/2025 thì bà O là người nhận chuyển nhượng đất đã trực tiếp ký kết và thanh toán tiền cọc, bên chuyển nhượng và nhận tiền đặt cọc là bà G. Nhưng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H là người đứng tên, bà G không phải là chủ sử dụng đất. Khi ký hợp đồng đặt cọc với bà 0 thì bà G cũng không được sự ủy quyền của chủ sử dụng đất là ông A và bà H, thể hiện qua bản tự khai của ông A khẳng định ông không ủy quyền cho bà G thực hiện bất kỳ giao dịch gì đối với thửa đất này; việc bà O và bà G ký kết hợp đồng đặt cọc ông không được biết. Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bà G cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào thể hiện bà được sự ủy quyền của ông A và bà H. [2.4] Bị đơn và đại diện bị đơn cho rằng tại hợp đồng đặt cọc với ông A có ghi nhận điều khoản "Sau khi đặt cọc, bên B có quyền bán lại cho bên thứ 3" nên việc G bà ký hợp đồng đặt cọc với bà 0 ngày 09/5/2025 là phù hợp với quy định pháp luật. Xét thấy thửa đất trên thuộc quyền sử dụng chung của ông Hoàng Văn A và bà Lê Thị Thu H nên việc ông A quyết định cho bà G được quyền bán lại thửa đất khi không có sự đồng ý của bà H là trái pháp luật. Hơn nữa, nội dung trên cũng không phải là việc ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Vì vậy, không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận lời trình bày này của bị đơn và đại diện bị đơn, mà có căn cứ để khẳng định việc bà G nhận đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bà O là trái pháp luật. [2.5] Như vậy, căn cứ quy định tại theo quy định tại Điều 45 của Luật đất đai; các Điều 117, 123, 131 của Bộ luật dân sự thì thỏa thuận chuyên nhượng theo "Hợp đồng đặt cọc" ngày 09/4/2025 giữa bà O với bà G là giao dịch bị vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên bà 0 không tìm hiểu rõ bà G có phải là chủ sử dụng đất hợp pháp hay không mà vẫn ký kết hợp đồng, còn bà G cũng biết rõ mình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng từ ông A theo hợp đồng đặt cọc, không có sự ủy quyền từ ông A và bà H bằng văn bản mà vẫn ký kết hợp đồng nên cả hai bên cùng có lỗi nên không phát sinh việc bồi thường thiệt hại.

Do đó, Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà O tuyên hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu và buộc bà G phải trả lại số tiền bà O đã đặt cọc là 200.000.000 đồng là có căn cứ. 5

Từ những phân tích và đánh giá nêu trên, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 3, như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tại phiên toà là phù hợp, đúng quy định của pháp luật.

[3] Về án phí: Bị đơn kháng cáo không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thấm.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị, Hội đồng xét xử không xem xét.