Bản án 59/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

: Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến, tranh luận của các đương sự và quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát về việc giải quyết vụ án Hội đồng xét xử nhận định như sau 7

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà Bùi Thị C khởi kiện tranh chấp QSDĐ đối với thửa đất tại địa chỉ: C, phường Đ, TP ., tỉnh Thanh Hóa (nay là C, phường H, tỉnh Thanh Hóa).yêu cầu Toà án Do đó Tòa án nhân dân khu vực 1 -Thanh Hóa xác định quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất và thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 - Bộ luật TTDS; Khoản 2 Điều 1 - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của BLTTDS; Khoản 1 Điều 4 - Nghị quyết 81/2025/UBTVQH 15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Đơn kháng cáo của bị đơn làm trong thời hạn theo đúng quy định tại Điều 172; 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên hợp lệ nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn thấy rằng: [2.1].Về nguồn gốc: Theo các đương sự trình bày và các tài liệu đương sự cung cấp thể hiện: Thửa đất theo bản đồ địa chính phường Đ năm 1994 là thửa số 19 tờ bản đố 11 đứng tên chủ sử dụng: Nguyễn Thị H3 (Lưỡng), theo bản đồ địa chính phường Đ năm 2010 là thửa đất số 88 tờ bản đố 03 đứng tên chủ sử dụng Bùi Thị C có nguồn gốc được UBND xã Đ, thị xã T, tỉnh Thanh Hóa đồng ý cho cụ H2 cụ L sử dụng để dựng quán bán hàng vào tháng 03 năm 1987. Sau khi được UBND xã Đ cho phép xây dựng quán, cụ H2 cụ L đã xây 01 móng nhà bằng đá và làm 01 ngôi nhà tranh tre trên thửa đất, các cụ quản lý, sử dụng đất ổn định, công khai, liên tục và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà N theo quy định. Việc Ủy ban nhân dân xã Đ cho phép cụ H2 cụ L xây dựng nhà trên đất năm 1987 không phải là quyết định giao đất theo đúng thẩm quyền, song là căn cứ xác định cụ H2 cụ L sử dụng thửa đất có sự cho phép của chính quyền địa phương, không phải là hành vi lấn chiếm, trái phép. Quá trình sử dụng đất các cụ thực hiện đúng mục đích và xây dựng đúng phạm vi Ủy ban xã cho phép, đồng thời các cụ đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất hàng năm, đã được đứng tên trong bản đồ địa chính của xã. Đây chính là những căn cứ để xem xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ (theo Điều 100 Luật đất đai 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Do đó, việc cụ H2 cụ L quản lý, sử dụng thửa đất không coi là vi phạm pháp luật. [2.2].Về việc chuyển nhượng: Ngày 28/12/1994, cụ Vũ Đức H2 và cụ Nguyễn Thị L lập “Giấy nhượng quán hàng” nội dung giấy thể hiện: Vì điều kiện gia đình khó khăn nên các cụ nhượng lại quán hàng nằm trên miếng đất bờ sông, diện tích 8m x 6m = 48m2 cho chị ruột là Nguyễn Thị C1 với số tiền 5.000.000đ. Ngày 10/3/1995 cụ H2 viết “Giấy nhận đủ tiền”, nội dung giấy thể hiện: Đã nhận đủ số tiền nhượng lại quán như đã thống nhất với bà C là 12.000.000đ. 8 Ngày 08/6/1996 cụ H2 cụ L có “Đơn xin bán nhà ở” gửi UBND thành phố T và UBND phường Đ. Nội dung đơn thể hiện: Cụ H2 cụ L có diện tích 48m2 đất, hiện trạng nhà cửa gồm: Ba gian nhà tranh tre nứa lá có móng đá xây xung quanh. Các cụ xin được bán cho bà Bùi Thị C là con của chị ruột (Nguyễn Thị C1). Đơn có xác nhận của thôn C và được Ủy ban nhân dân phường C2, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố “cho làm thủ tục mua bán nhà và đất ở”. Từ năm 1995 cho đến khi cụ H2 chết (năm 2019) và cụ L chết (năm 2016) thời gian dài hơn 20 năm, các cụ không có bất cứ hoạt động nào trong việc quản lý sử dụng thửa đất. Bà P bà H và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đề nghị Tòa án: Không công nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ mua bán vì: Các giấy tờ không thống nhất, mâu thuẫn về tên người mua, mâu thuẫn về số tiền mua bán, không có chữ ký của người mua và người giao tiền; không có người làm chứng, không công chứng chứng thực theo quy định và đề nghị xác định việc chuyển nhượng vô hiệu. Thấy rằng từ năm 1995 đến nay, bà C đã trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất. Việc sử dụng là công khai, ổn định, liên tục trong thời gian dài. Quá trình sử dụng đất, bà C phá nhà quán tranh tre để xây nhà cấp 4 (tường ghạch, mái ngói) sau đó cho chị gái mượn, và lần lượt cho nhiều người thuê ngôi nhà mà không có bất kỳ sự phản đối, tranh chấp, thắc mắc gì của cụ H2 cụ L; mặc dù các cụ biết việc bà C sử dụng thửa đất (vì các cụ sống trong cùng khu vực, cách thửa đất này khoảng 200m, các cụ và con cái vẫn thường xuyên đi qua vị trí có thửa đất). Từ năm 1996 (sau khi UBND xác nhận “Đơn xin bán nhà ở” của cụ H2 cụ L thì bà C là người nộp thuế sử dụng đất đối với thửa đất, bà C đã trả đủ tiền, cụ H2 cụ L đã giao giấy tờ đất và giao nhà đất cho bà C. Các loại giấy tờ liên quan đến thửa đất như “Đơn xin đất”; “B lại thu thuế nhà đất” của cụ H2 cụ L đều do bà C quản lý. Lời khai của người làm chứng đều khẳng định họ nhận sửa nhà, mượn nhà, thuê nhà của bà C. Bà P, bà H và những người thừa kế khác của cụ H2 cụ L không xuất trình được bất kỳ loại tài liệu, chứng cứ nào liên quan đến thửa đất và quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ với thửa đất. Việc cụ H2 cụ L không có bất kỳ hoạt động nào trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình với thửa đất (không khai thác sử dụng, không nộp thuế, không tranh chấp khi người khác sử dụng) trong thời gian dài hơn 20 năm và việc các cụ nhiều lần làm văn bản với nội dung chuyển nhượng, nhận tiền chuyển nhượng nhà đất, yêu cầu hai con trai ký vảo “giấy nhượng quán”, giao giấy tờ đất cho bà C đã thể hiện rõ ý chí của của các cụ là tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc trong giao dịch. Giao dịch đã được các bên tự nguyện thực hiện xong; Bên bán đã nhận đủ tiền; bên mua đã nhận tài sản; Bên mua bên bán không có tranh chấp về việc mua bán. Việc mâu thuẫn trong các giấy tờ mua bán bà C trình bày: Thực tế bà C là người mua song ban đầu ghi tên cụ C1 (chị gái cụ L) và ghi số tiền mua bán 5.000.000đ là nhằm mục đích miễn giảm thuế 9 chuyển nhượng là có cơ sở để chấp nhận. Việc bà C không ký vào các văn bản (nêu trên) không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cụ H2 cụ L. Như vậy, cụ H2 cụ L là người sử dụng đất thực tế được chính quyền địa phương cho phép; Các cụ đã tự nguyện chuyển giao nhà ở và quyền quản lý sử dụng thửa đất trên thực tế cho bà C. Việc chuyển giao giữa các bên là chuyển giao quyền quản lý, sử dụng trong phạm vi quyền cụ H2 cụ L có, không làm phát sinh quyền vượt quá quy định của pháp luật đất đai.

Vì vậy, mặc dù việc chuyển nhượng giữa các bên không tuân thủ về hình thức; các văn bản về chuyển nhượng do hai bên lập không được công chứng hoặc xác nhận của cơ quan thẩm quyền; song các bên đã tự nguyện thực hiện xong giao dịch và không có tranh chấp. Do đó giao dịch có hiệu lực (Theo quy định tại Điều 117, 129, 401 - BLDS). Bà P bà H và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cho rằng thửa đất cụ H2 cụ L đã cho bà P nhưng bà P, bà H cũng không xuất trình và cũng không có chứng cứ nào khẳng định cụ H2 cụ L đã cho bà P. Bị đơn cho rằng thực tế cụ H2 cụ L không bán nhà đất cho bà C, việc mua bán (nếu có) cũng không hợp lệ, vì thửa đất đứng tên cụ L là tài sản của cụ L, cụ H2 không có quyền bán cho bà C, các giấy tờ mua bán đều do một mình cụ H2 ký tên và ký hộ cho cụ L là ảnh hưởng đến quyền lợi của cụ L. Thấy rằng đất mặc dù đứng tên cụ L nhưng là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân của cụ H2 cụ L. Vì vậy đây là tài sản chung của cụ H2 cụ L và các cụ đều có quyền định đoạt. - Về chữ ký, bị đơn khẳng định cụ L tuy làm công tác phụ nữ của phố, được mọi người tín nhiệm, nhưng cụ không biết viết, chỉ viết được chữ “Lưỡng” là tên của cụ; chữ ký chữ viết trong các giấy tờ mua bán và “Đơn xin đất” năm 1987 đều là chữ của cụ H2 và cụ H2 ký thay cụ L3 trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm đã hướng dẫn nhưng bị đơn không yêu cầu giám định chữ ký chữ viết, cũng không đưa ra được tài liệu chứng cứ nào để chứng minh việc cụ H2 ký hộ. Mặt khác, bị đơn cho rằng chữ “Lưỡng” ở phần chữ ký của người làm đơn tại “Đơn xin bán nhà ở” tháng 6/1996 là chữ ký cụ L. Xét, “Đơn xin bán nhà ở” tháng 6/1996, là tài liệu sau cùng thể hiện ý chí của cụ H2 cụ L về việc định đoạt tài sản của mình; Đơn có xác nhận của thôn C và UBND phường Đ, đảm bảo tính khách quan của sự việc; bị đơn xác nhận chữ ký trong đơn của cụ L. Như vậy, các giấy tờ trước đó (như: Đơn xin đất; Giấy nhượng quán; Giấy nhận tiền) nếu có việc cụ H2 là người viết và ký tên cụ L (như ý kiến bị đơn) thì cũng đều phù hợp với ý chí, nguyện vọng của cụ L. Bị đơn cho rằng cụ H2 cụ L chỉ bán công trình (chỉ bán nhà quán T3) không bán đất.Công trình xây dựng gắn liền với đất không thể tồn tại độc lập nếu không có quyền sử dụng đất; Tại “Đơn xin bán nhà ở” cụ H2 cụ L xin bán “Ba gian nhà tranh tre nứa lá có móng đá xây xung quanh”. Phần “Diện tích đất kèm theo” có ghi rõ giáp ranh tứ cận; Sau khi chuyển nhượng, cụ H2 cụ L đã chấm dứt toàn bộ việc quản lý, sử dụng và hưởng lợi từ thửa đất; Không phản đối khi bà C phá nhà tranh tre và xây nhà mới. Hành vi của các bên thể hiện ý 10 chí của cụ H2 cụ L là chuyển giao toàn bộ quyền quản lý, sử dụng (trong phạm vi các cụ được phép) đối với thửa đất cho bà C.

Do đó, bị đơn cho rằng cụ H2 cụ L chỉ bán công trình là không có căn cứ chấp nhận. Bị đơn cho rằng cụ H2 cụ L viết các giấy tờ mua bán, nhận tiền với bà C trong tình trạng tuổi cao sức yếu, đầu óc không bình thường. Tại phiên hoà giải ngày 16/11/2023 ông H1 có ý kiến: Cụ H2 cụ L có trao đổi với ông H1 về việc bán nhà quán, ông H1 đồng ý và ký vào giấy nhượng quán; Ông D có ý kiến: Cụ H2 nói ký vào giấy nhượng quán và ông D đã ký giấy này. Các giấy tờ chuyển nhượng được lập vào năm 1994 và năm 1996; Đến năm 2015 cụ H2 chết, năm 2019 cụ L chết. Từ khi lập giấy tờ trên đến khi các cụ chết thời gian hơn 20 năm, các cụ sinh sống bình thường. Vì vậy không có căn cứ để khẳng định khi lập giấy cụ H2 cụ L trong tình trạng tuổi cao sức yếu, đầu óc không bình thường. - Bị đơn và người có QLNVLQ cho rằng việc bà C có các giấy tờ liên quan đến thửa đất (Giấy xin đât bờ sông; Các biên lai nộp thuế) là do cụ H2 vay tiền bà C và đưa giấy tờ đất cho bà C giữ làm tin; Hoặc cụ H2 cụ L đưa cho bà C xem rồi bà C không trả lại. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không xuất trình được bất cứ tài liệu chứng cứ nào chứng minh cho quan điểm này của mình, do đó không có căn cứ chấp nhận. Bị đơn cho rằng việc bà C khai cụ H2 cụ L đã nhượng nhà đất cho bà C năm 1995, nhưng năm 1996 cụ H2 cụ L vẫn là người nộp thuế đất. Tháng 12/1994 cụ H2 cụ L lập “Giấy nhượng quán”; Tháng 3/1995 viết “Giấy nhận đủ tiền”; năm 1995 bà C đã phá nhà tranh tre xây nhà cấp 4; Tuy nhiên tháng 9/1996, khi viết “Giấy xin bán nhà ở” thì các bên mới xin xác nhận của UBND phường. Bà C khai hai bên nhượng nhà đất xong năm 1995 nhưng sau khi có xác nhận của phường về việc cụ H2 cụ L nhượng nhà đất cho bà C (tháng 9/1996) thì phường mới thu thuế từ bà C, do đó tháng 01/1996 cụ H2 cụ L vẫn nộp thuế nhà đất là có cơ sở. Đối với việc bà P, bà H và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thống nhất khẳng định cụ H2 cụ L đã cho bà P thửa đất, thửa đất thuộc quyền của bà P tuy nhiên, bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh chị em ruột, cùng đối kháng về lợi ích với nguyên đơn; Ngoài lời khai, họ không xuất trình được bất cứ tài liệu chứng cứ nào khác chứng minh cụ H2 cụ L đã cho bà P thửa đất. Như vậy,việc bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cho rằng việc cụ H2 cụ L chuyển nhượng nhà quán và quyền quản lý sử dụng thửa đất cho bà C vô hiệu và buộc bà C trả lại thửa đất là không có căn cứ. Mặc dù thửa đất các bên có tranh chấp “đang nằm toàn bộ trong phạm vi bảo vệ công trình sông B và thuộc quy hoạch dự án tiêu úng Đ”; Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, cụ H2 cụ L đã đã tự 11 nguyện chuyển giao cho bà C từ năm 1995, các cụ đã nhận đủ tiền chuyển nhượng; các cụ không có tranh chấp về việc chuyển nhượng; Bà C đã quản lý sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1995 đến nay, đã có tên trong bản đồ địa chính, đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước. Do đó cần ghi nhận thực tế quản lý sử dụng này của bà C.

Vì vậy, bà C yêu cầu Tòa án xác định bà C là người được quyền tiếp tục quản lý, sử dụng đối với thửa đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất (trong phạm vi quyền sử dụng mà cụ H2 cụ L được cơ quan thẩm quyền công nhận) là phù hợp, có căn cứ chấp nhận.

Từ những phân tích trên thì kháng cáo của bà P và bà H kháng cáo huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm là không có căn cứ nên không được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận. ý kiến đại diện VKSND tỉnh Thanh Hoá đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự: Không chấp nhận kháng cáo cuả bà Vũ Thị P và bà Vũ Thị H. Giữ nguyên quyết định của bản án Dân sự sơ thẩm số 25/2026/DSST ngày 31/3/2026 Toà án nhân dân khu vực 1 – Thanh Hoá là có căn cứ nên được chấp nhận.

[3] Về án phí:Kháng cáo của bà Vũ Thị P và bà Vũ Thị H không được chấp nhận do đó căn cứ khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 1Điều 29 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. nhưng tại phiên toà phúc thẩm bà xuất trình tài liệu chứng cứ tại giai đoạn phúc thẩm bà đã hơn 60 tuổi và bà có đơn xin miễn án phí phúc thẩm. Do vậy căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/ 2016/UBTVQH14 miễn án phí DSPT cho bà Vũ Thị H và bà Vũ Thị P

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.