Bản án 44/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, Tòa án nhân dân khu vực 11 - Vĩnh Long nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Giữa bà Phạm Hồng T và ông Nguyễn Văn B2 ký xác lập với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất thuộc thửa số 1072, tờ bản đồ số 3, diện tích 4.887,0m2, loại đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Trà Vinh (Nay là ấp P, xã B, tỉnh Vĩnh Long); Quá trình thực hiện hợp đồng, ông B1 chết khi chưa thực hiện xong nghĩa vụ của bên nhận cọc; Hiện nay vợ và các con ông B1 là bà Huỳnh Thị Ú, các chị Nguyễn Thị T1, Nguyễn Thị Kim C, anh Nguyễn Hoàng B đang trực tiếp quản lý di sản là thửa đất số 1072 không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, nên bà T kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, yêu cầu vợ con ông B1 trả lại tiền cọc, bà T tự nguyện trả lại bản gốc giấy đất bà đang cất giữ. Nên đây là tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại xuất phát từ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất, được quy định tại các Điều 328, 423, 615 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với bà Ú, các chị T1, C, anh B có địa chỉ thường trú tại ấp P, xã B, tỉnh Vĩnh Long. Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng 5 dân sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2025, Tòa án nhân dân khu vực 11 - Vĩnh Long thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền.

[2] Về xác định tư cách người tham gia tố tụng: Bà T có tranh chấp với bà Ú, các chị T1, C, anh B. Nên xác định bà T là nguyên đơn; Bà Ú, các chị T1, C, anh B là bị đơn. Số tiền cọc tranh chấp liên quan đến người nhận cầm cố đất trước đây của ông B1 là bà Châu Thị T2, nên xác định bà T2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Các đương sự không tranh chấp hay yêu cầu với ai khác trong cùng vụ án, nên không phát sinh thêm người tham gia tố tụng.

[3] Về thủ tục tố tụng: Đối với bà Huỳnh Thị Ú có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt; Chị Nguyễn Thị Kim C, anh Nguyễn Hoàng B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến dự phiên tòa xét xử vụ án lần thứ hai, nhưng vẫn vắng mặt không lý do, không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành phiên tòa xét xử vụ án vắng mặt các đương sự này.

[4] Tại phiên tòa, bà T xác nhận giữ nguyên việc rút một phần yêu cầu đòi trả lại số tiền cọc 38.000.000 đồng do chênh lệch với nội dung tranh chấp lúc đầu và rút phần khởi kiện đối với các chị Nguyễn Thị Mỹ H, Nguyễn Thị Mỹ L. Xét việc bà T rút một phần yêu cầu là tự nguyện, phù hợp quy định tại Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, nên Tòa án đình chỉ các phần yêu cầu này của bà T.

[5] Xét yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và đòi trả lại tiền cọc: Theo Điều 6 và Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự quy định nghĩa vụ chứng minh là nghĩa vụ của các bên đương sự. Bà T yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất với ông B1, yêu cầu bà Ú, các chị T1, C, anh B là những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của người chết là ông Nguyễn Văn B1 thực hiện nghĩa vụ trả lại cho bà T số tiền cọc là 182.000.000 đồng trong phạm vi di sản thửa đất số 1072 mà ông B1 chết để lại. Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, bà T đã nộp cho Tòa án các chứng cứ: Bản gốc gồm Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất ngày 01-01-2022, Trích lục bản đồ địa chính ngày 18-3-2022 của Văn phòng Đ Chi nhánh huyện C, 02 Giấy nộp tiền của bà T gửi tiền cho bà Châu Thị T2, Biên nhận ghi chung các ngày 13-01-2022, 13-02-2022, 24-3 không có năm, 22-9-2022, 10- 10-2022 về việc ông Nguyễn Văn B1 mượn và nhận tiền của bà T, Tờ giấy không tiêu đề ngày 15-11-2022 về việc ông B1 mượn tiền của bà T, Biên nhận cầm đất ghi chung tờ giấy 05 lần ông B1 mượn tiền bà T2 các ngày 11-12-2017, 19-6-2018, 09-12-2018, 31-01-2019, 29-8-2020; Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thửa số 1072 cấp cho hộ ông Nguyễn Văn B1; Bản photo gồm Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất ngày 15-3-2022 và Hóa đơn giá trị gia tăng. Đối với bà Ú, các chị T1, C, anh B đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, biết việc Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án bà T kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền cọc xuất phát từ hợp đồng mua bán nhà và đất với ông B1, được thông 6 báo yêu cầu giao nộp chứng cứ, nhưng các đương sự không nộp bất kỳ chứng cứ nào phản bác yêu cầu của bà T. Quá trình tố tụng, theo yêu cầu của bà T, Tòa án cũng đã thông báo công khai các chứng cứ bà T giao nộp cho phía bị đơn được biết. Nhưng chị C, anh B không gửi văn bản trình bày ý kiến, không đến Tòa; Bà Ú, chị T1 có một lần đến dự hòa giải, nhưng chỉ trình bày lời nói đồng ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, mà không đồng ý trả tiền cọc vì cho rằng các giấy tờ bà T nộp không xác định được có phải do ông B1 viết, ký hay không. Do bà Ú, chị T1 phủ định các chứng cứ bà T đã nộp, nên bà T có đơn yêu cầu Tòa án trưng cầu cơ quan Công an thực hiện giám định toàn bộ chữ viết, chữ ký tên của ông B1 trong các giấy tờ bà đã nộp. Để có cơ sở đối ứng, kiểm tra, phục vụ việc giám định, Tòa án đã yêu cầu Công an xã B phối hợp hỗ trợ cung cấp toàn bộ văn bản do cơ quan Công an đang quản lý có chữ viết, chữ ký tên của ông B1 và đã thu thập được Đơn đề nghị về việc trích lục tàng thư hộ khẩu ngày 21-12-2016, Phiếu thu nhận thông tin Căn cước công dân ngày 14-6-2021 có chữ viết, chữ ký tên của ông B1. Tại kết luận giám định số 230/KL-KTHS-KV3 ngày 21-4-2026 của Phòng K Công an tỉnh V kết luận: Chữ ký, chữ viết đứng tên Nguyễn Văn B1 trên các tài liệu do bà T giao nộp với chữ ký, chữ viết của ông B1 trên các tài liệu thu thập từ cơ quan Công an xã B do cùng một người ký, viết ra. Kết luận này được Tòa án công khai cho các bên đương sự được biết, thống nhất, không ai ý kiến phản bác. Như vậy, có cơ sở xác định: Các chứng cứ bà T nộp cho Tòa án là có thật. Trong này, Biên nhận cầm đất ông B1 viết và ký chung một tờ giấy 05 lần nhận tiền của bà Châu Thị Thanh C2 ngày 11-12-2017, 19-6-2018, 09-12-2018, 31-01- 2019, 29-8-2020 tổng số tiền 115.000.000 đồng. Quá trình tố tụng vụ án, bà T2 xác nhận bà T là người đã thay ông B1 chuyển tiền trả cho bà T2 nhận đủ (thể hiện bằng 02 Giấy nộp tiền) và ông B1 đồng ý cho bà T2 giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông B1 cầm cố cho bà T2 để giao cho bà T cất giữ. Tòa án cũng tiếp xúc xác minh với bà Biện Thị X là chị em cùng mẹ khác cha với ông B1 cung cấp thông tin: Có việc bà T trả hết tiền cho bà T2 để chuộc lại thửa đất số 1072 mà ông B1 đã cầm cố; Do bà T2 không có điều kiện nhận chuyển nhượng luôn thửa đất, nên cho chuộc lại đất để ông B1 chuyển nhượng lại cho bà T; Về nguồn gốc đất thửa số 1072 trước đây do ông B1 trúng số mới có tiền mua, vợ chồng ông B1 không thuận thảo nên ông B1 quản lý, sử dụng đất riêng, không cho bà Ú sử dụng chung, khi này bà Ú và 03 người con của ông B1 sinh sống trên phần đất khác do bà cho mượn đất cất nhà ở, đến trước khi ông B1 chết khoảng 01 năm thì vợ con ông B1 mới vào thửa đất 1072 ở, lúc đầu ông B1 không cho, được bà động viên, ông B1 mới đồng ý cho họ ở nhưng chỉ cất nhà tạm ở trên một phần diện tích nhỏ, còn toàn bộ cây trái do ông B1 hưởng huê lợi, đến sau khi ông B1 chết thì mẹ con bà Ú mới sử dụng hết toàn bộ thửa đất 1072 cho đến nay. Ngày 01-01-2022, ông B1 ký hợp đồng đặt cọc có nội dung ghi nhận tiền cọc chuyển nhượng đất cho bà T là 220.000.000 đồng (Tính cả tiền bà T đã thay ông trả cho bà T2); Mặc dù tựa đề hợp đồng là đặt cọc mua bán nhà và đất, nhưng thực tế 7 tại thời điểm ký hợp đồng do là đất trồng lúa, không có tài sản, nên giữa hai bên chỉ đặt cọc để chuyển nhượng đất. Và theo các biên nhận ông B1 ký với bà T vào các ngày 13-01-2022, 13-02-2022, 24-3 không có năm, 22-9-2022, 10-10-2022, 15-11- 2022 thể hiện ông B1 đã nhận tiền nhiều lần của bà T giao tổng cộng bằng 67.000.000 đồng. Đối với các chứng cứ là bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất ngày 15-3-2022, Trích lục bản đồ địa chính ngày 18-3-2022, Hóa đơn giá trị gia tăng ngày 26-3-2022 về nộp tiền tách thửa đất, thể hiện: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, thực tế ông B1 có nhờ địa chính đo đạc chiết thửa đất chuyển nhượng đất cho bà T là sự thật.

Tuy nhiên, do bị điện giật chết đột ngột, nên ông B1 chưa làm xong thủ tục chuyển nhượng, chưa giao đất cho bà T theo luật định. Hiện nay do bà T không nhu cầu sử dụng đất, nên yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền cọc tổng cộng bằng 182.000.000 đồng. Mặc dù được giải thích pháp luật về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng dân sự, nhưng bà T xác định không yêu cầu gì khác ngoài việc đòi lại tiền cọc và bà T trả lại giấy đất. Yêu cầu này của bà T là tự nguyện và phù hợp quy định pháp luật. Đối với bà Phạm Thị H1 là mẹ ruột bà Phạm Hồng T, có văn bản ý kiến gửi cho Tòa án trình bày: Thời gian ông B1 sống ly thân với bà Ú có đến sống chung như vợ chồng với bà. Nhưng trong vụ án này, bà H1 không tranh chấp, không yêu cầu gì. Bà H1 thừa nhận thửa đất số 1072 là tài sản riêng của ông B1, không liên quan đến bà. Do bà đã lớn tuổi, đi đứng khó khăn, nên đề nghị Tòa án không triệu tập bà tham gia tố tụng. Theo sổ hộ khẩu số 600085740 của Công an tỉnh T cấp ngày 14-6-2022 và văn bản xác nhận của Trưởng Ban N2, xã B, tỉnh Vĩnh Long ngày 15-12-2025 thể hiện thông tin: Cha mẹ ông Nguyễn Văn B1 đều đã chết, ông B1 là chủ hộ, ông B1 hiện đã chết, có vợ là bà Huỳnh Thị Ú, có 03 người con là Nguyễn Thị T1, Nguyễn Thị Kim C, Nguyễn Hoàng B; Trước đây ông B1 là người trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất số 1072, sau khi ông B1 chết thì thửa đất do bà Ú và 03 người con quản lý, sử dụng. Quy định tại khoản 2 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự “Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải thể hiện bằng văn bản và phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó” và tại khoản 4 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự cũng quy định“Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”. Tại khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự quy định “Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại,…”. Trong vụ án này, phía bị đơn phản bác yêu cầu của nguyên đơn, nhưng không giao nộp chứng cứ gì, đã tự từ bỏ quyền và nghĩa vụ chứng minh của mình. Hiện tại bà Ú cùng các anh chị T1, C, B là những người thuộc hàng thừa kế theo 8 pháp luật của ông B1 đang quản lý di sản của ông B1, nên phải có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ về tài sản do ông B1 chết lại trong phạm vi di sản của ông B1.

[6]

Từ những phân tích trên, có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Hồng T về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất ký ngày 01-01-2022 giữa bà T với ông B1. Buộc bà Ú, các chị T1, C, anh B có nghĩa vụ trả lại cho bà T số tiền cọc 182.000.000 đồng trả trong phạm vi di sản của ông B1 chết để lại.

[7] Do các đương sự chỉ tranh chấp đối với hợp đồng đặt cọc, tiền đặt cọc, không tranh chấp, yêu cầu về quyền sử dụng đất, nên Tòa án không xem xét.

[8] Về chi phí giám định chữ viết, chữ ký tên của ông Nguyễn Văn B1: Tổng số tiền là 6.050.000 đồng. Đối chiếu với quy định tại Điều 161 của Bộ luật tố tụng dân sự. Do kết quả giám định là cơ sở pháp lý chứng minh yêu cầu của bà T có căn cứ. Nên buộc bà Ú, các chị T1, C, anh B phải hoàn trả lại số tiền này cho bà T hoàn trả trong phạm vi di sản của ông B1 chết để lại, do bà T đã nộp tạm ứng trước.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu của bà T được chấp nhận nên bà không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí. Đối với bà Ú, các chị T1, C, anh B phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm trong phạm vi di sản mà ông B1 chết để lại tương ứng với số tiền phải trả cho bà T theo quy định là 9.100.000 đồng (= 5% x 182.000.000 đồng).

[10] Xét quan điểm của Vị kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11 - Vĩnh Long là có căn cứ chấp nhận.