Bản án 633/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên; xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Trung T1; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: - Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Trung T1 trong hạn 15 ngày theo quy định tại Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hình thức và nội dung đơn kháng cáo đúng theo quy định tại Điều 272 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thụ lý vụ án theo thủ tục phúc thẩm là đúng quy định tại Điều 285 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 6 - Tại phiên tòa phúc thẩm; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Phạm Trọng N đã được triệu hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt. Căn cứ quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông N.

[2] Về nội dung: 2.1. Về nội dung vụ án: Vào ngày 30/12/2022, ông Phạm Văn T, bà Ngô Thị Mỹ T2 có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Trung T1 thửa đất số 3271, tờ bản đồ số 54, diện tích 1.005m2, loại đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc tại khóm Đ, phường H, tỉnh Vĩnh Long với giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng nhưng ông T1 chưa thực hiện nghĩa vụ giao tiền; nên ông T yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà T2 với ông T1 đối với thửa đất số 3271, tờ bản đồ số 54, diện tích 1.005m2, tại khóm Đ, phường H, tỉnh Vĩnh Long; Phía ông T1 thì cho rằng giữa ông với ông T và bà T2 có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 3271, tờ bản đồ số 54, diện tích 1.005m2, tại khóm Đ, phường H, tỉnh Vĩnh Long với giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 500.000.000 đồng và ông T có giao cho ông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện ông đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này; ông T1 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông T và bà T2 đối với thửa đất số 3271, tờ bản đồ số 54, diện tích 1.005m2, tại khóm Đ, phường H, tỉnh Vĩnh Long theo giao dịch mà các bên đã cam kết. 2.2. Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Trung T1, nhận thấy: Nguyên đơn ông Phạm Văn T, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị Mỹ T2 và bị đơn ông Nguyễn Trung T1 đều thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trực tiếp giữa ông T, bà T2 với ông T1. Đối với quan hệ vay mượn tiền giữa ông Phạm Trọng N và ông Nguyễn Trung T1, quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm ông T1 chỉ thừa nhận có phát sinh việc ông cho ông N vay tiền nhưng là đối với các khoản nợ và các thửa đất khác, không thừa nhận có liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất số 3271. Mặt khác, nguyên đơn ông T cũng xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông T, bà T2 với ông T1; không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện ông N là chủ thể tham gia giao kết hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ vụ án không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh các bên đã thống nhất xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu quan hệ vay tài sản giữa ông N và ông T1. Việc tồn tại quan hệ vay mượn tài sản giữa ông N và ông T1 là quan hệ pháp luật độc lập, khác với chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp.

Do đó, không có căn cứ pháp lý để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2022 là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 như nhận định của cấp sơ thẩm. Mặt khác, tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện ông Nguyễn Trung T1 7 không giao tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp cho ông T và bà T2 là bên chuyển nhượng theo hợp đồng. Quá trình giải quyết vụ án, ông T1 và người đại diện theo ủy quyền của ông T1 đều thống nhất trình bày rằng số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được giao cho ông Phạm Trọng N.

Tuy nhiên, ông T1 không cung cấp được tài liệu chứng cứ nào chứng minh ông T, bà T2 đã đồng ý hoặc ủy quyền cho ông N nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay mình.

Do đó, việc ông T1 giao tiền cho ông N không làm phát sinh giá trị thanh toán đối với ông T và bà T2. Theo quy định tại Điều 440 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bên mua có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ cho bên bán theo thỏa thuận. Nghĩa vụ thanh toán chỉ được xem là hoàn thành khi bên có nghĩa vụ giao tiền cho đúng chủ thể có quyền nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Trong vụ án này, ông T1 không chứng minh được việc đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đối với ông T và bà T2. Không những vậy, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, ông T1 không đồng ý tiếp tục thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà T2 mà vẫn giữ quan điểm cho rằng nghĩa vụ thanh toán đã hoàn thành thông qua việc giao tiền cho ông N. Điều này thể hiện ông T1 không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mặc dù chưa chứng minh được việc thanh toán cho đúng chủ thể theo quy định của pháp luật.

Xét thấy, mục đích giao kết hợp đồng của ông T và bà T2 là chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhận tiền chuyển nhượng nhưng thực tế không nhận được khoản tiền này từ ông T1. Việc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đã làm cho mục đích giao kết hợp đồng của bên chuyển nhượng không đạt được, thuộc trường hợp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của ông T, bà T2 về việc chấm dứt hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2022 là có căn cứ chấp nhận. Việc giải quyết theo hướng hủy bỏ hợp đồng còn bảo đảm tách bạch giữa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp với các quan hệ vay nợ, giao dịch tài chính khác giữa ông Phạm Trọng N và ông Nguyễn Trung T1. Xét về hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong vụ án này, ông T và bà T2 xác định chưa nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T1; ông T1 cũng không chứng minh được việc đã giao tiền cho ông T, bà T2 hoặc người được ông T, bà T2 ủy quyền nhận tiền. Đồng thời, nguyên đơn ông T đã rút yêu cầu buộc ông T1 giao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không yêu cầu xem xét, giải quyết đối với nội dung này. Do các bên thực tế không nhận của nhau tài sản, tiền thuộc đối tượng của hợp đồng và không còn tranh chấp về việc giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cấp 8 sơ thẩm không đặt ra việc giải quyết hậu quả hoàn trả giữa các bên trong vụ án này là có căn cứ. Đối với các khoản tiền mà ông T1 cho rằng đã giao cho ông Phạm Trọng N hoặc các tranh chấp dân sự khác giữa ông T1 và ông N, nếu có thì các bên có quyền khởi kiện bằng vụ án khác theo quy định của pháp luật.

Từ những phân tích nêu trên, có đủ căn cứ xác định ông Nguyễn Trung T1 đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Điều 440 và khoản 2 Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, kháng cáo của ông Nguyễn Trung T1 yêu cầu công nhận hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2022 là không có căn cứ chấp nhận. Việc cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2022 là giao dịch giả tạo và tuyên vô hiệu theo Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là chưa phù hợp.

Vì vậy, mặc dù không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Trung T1 về việc công nhận hiệu lực hợp đồng, nhưng có căn cứ sửa Bản án sơ thẩm về căn cứ pháp luật áp dụng và hậu quả pháp lý của giao dịch. Theo đó, cần sửa Bản án sơ thẩm theo hướng hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2022 do ông Nguyễn Trung T1 vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Điều 423 và Điều 440 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thay cho việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo như cấp sơ thẩm đã xác định.

[3] Đề nghị của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long là phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[4] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.