Bản án 38/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thâm tra tại phiên tòa và sau khi nghe đương sự trình bày tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Q và chị L. Đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự có đối tượng tranh chấp là bất động sản, bị đơn và nơi thực hiện hợp đồng đều ở xã A, thành phố Hải Phòng. Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng Dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Hải Phòng.

[2] Về thủ tục uỷ quyền: Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn uỷ quyền cho bà Phạm Thị Thu U và ông Đoàn Minh T tham gia tố tụng. Xét việc uỷ quyền thực hiện bằng văn bản, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về thủ tục uỷ quyền, nên Hội đồng xét xử chấp nhận việc uy quyền này.

[3] Về thủ tục tố tụng tại Tòa: Bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt tại phiên tòa không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

[4] Về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: 4.1. Về nội dung của hợp đồng: Theo giấy bán nhà ngày 10/01/2007 được ký kết giữa chị L và bà Q với nội dung: Chị L có căn nhà cấp 4, có sổ đỏ đứng tên Phạm Thị Nhật L bán cho bà Nguyễn Thị Q. Mặc dù giấy bán nhà không đề cập đến diện tích đất được chuyển nhượng nhưng đã nêu rõ nhà cấp 4 có sổ đỏ đứng tên chị L, sau khi nhận tiền, chị L đã giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời bàn giao nhà và đất cho bà Q quản lý sử dụng. Mặt khác những người làm chứng đều xác nhận chị L chuyển nhượng nhà và đất cho bà Q. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chị L có diện tích là 232m?, ngày 07/10/2004 chị L đã chuyển nhượng 136,4m2 cho ông Lê Hữu Q1, diện tích đất còn lại là 92,6m?. Do vậy, diện tích đất chị L chuyển nhượng cho bà Q theo giấy bán nhà ngày 10/01/2007 được xác định là 92,6m2 cùng với tài sản trên đất là căn nhà cấp 4 trên đất. 4.2. Về hình thức và hiệu lực của hợp đồng: Mặc dù việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa chị L và bà Q chỉ là hợp đồng viết tay, chưa tuân thủ đúng các quy định về hình thức của hợp đồng được quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy 4 nhiên hợp đồng được xác lập trên cơ sở tự nguyện của các bên, quá trình thực hiện hợp đồng bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã được bàn giao nhà và đất cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự chứng kiến của người làm chứng. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Q đã về ở trên đất đồng thời quản lý sử dụng nhà và đất ổn định từ đó đến nay không có tranh chấp với ai và thực hiện đây đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Như vậy các bên đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, chỉ còn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thầm quyền là chưa thực hiện. Theo quy định tại điểm b.3 khoản 2.3 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thấm phán Toà án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định: " ... nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyên nhượng, bên nhận chuyên nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cô ... và bên chuyến nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Toà án công nhận hợp đồng". Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòà án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như vậy có đủ căn cứ xác định: Hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa chị Phạm Thị Nhật L và bà Nguyễn Thị Q là hợp đồng có hiệu lực.

[5] Về áp dụng pháp luật: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L và bà Q được ký kết vào năm 2007, thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực. Tuy nhiên các quy định của pháp luật tại thời điểm này về hợp đồng dân sự không có sự khác biệt so với các quy định của pháp luật hiện hành. Do vậy Hội đồng xét xử căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.

[6] Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn không yêu cầu giải quyết, nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[7] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo luật định.