Bản án 694/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

:

[1] Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo quy định pháp luật.

[2] Xét kháng nghị phúc thẩm số 04/QĐKNPT-VKS-DS ngày 19/11/2025 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang và kháng cáo của bà Trang Mỹ L, bà Lê Thị S, Hội đồng xét xử nhận thấy: [2.1] Ngày 25 tháng 02 năm 2015, Toà án nhân dân tỉnh An Giang đã thụ lý vụ án dân sự sơ thẩm số: 11/2015/TLST-DS, về việc “Tranh chấp Đòi tài sản - Quyền sử dụng đất; Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Di dời vật kiến trúc trên đất” giữa nguyên đơn, bà Trang Mỹ L với bị đơn ông Phan Văn C, sinh năm 1953 (chết), người kế thừa quyền và nghĩa vụ: Bà Phạm Thị P, sinh năm 1962 (vợ ông C) và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị S, sinh năm 1953. Ngày 02 tháng 4 năm 2019, Toà án nhân dân tỉnh An Giang tiếp tục thụ lý vụ án dân sự (yêu cầu độc lập) số: 57/2019/TB-TLVA, về việc “Công nhận quyền sử dụng đất”. Đến ngày 05/9/2022 bà Trang Mỹ L có đơn khởi kiện bổ sung, yêu cầu bà Lê Thị S, ông Mai Thành T, bà Nguyễn Ngọc M, cháu M1 Nguyễn P T1 và cháu M1 Nguyễn P V1 có trách nhiệm tháo dỡ, di dời toàn bộ vật kiến trúc và tài sản để trả lại diện tích đất 1.100m2 tại thửa đất số 4390 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515/aG, ngày 16/10/2000 do UBND huyện C, tỉnh An Giang cấp cho bà và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 964,75m2 ký ngày 05/11/2002 giữa ông Phan Văn C và bà Lê Thị S. Bà S phản tố tại đơn ngày 20/02/2023 yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515/aG, ngày 16/10/2000 do UBND huyện C, tỉnh An Giang cấp cho bà L và Tòa án đã thụ lý (Thông báo số 37/TB-TLVA ngày 20/02/2023). 22 Như vậy, khi thụ lý lại vụ án vào năm 2015, bổ sung năm 2019 và phản tố năm 2023 Tòa án xác định các quan hệ pháp luật này đều liên quan đến vụ tranh chấp hiện nay “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và xác định nguyên đơn bà Trang Mỹ L, bị đơn bà Lê Thị S, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Văn C (đã chết, có vợ và các con là người thừa kế tham gia tố tụng). Lẽ ra, trường hợp này Tòa án phải làm rõ yêu cầu khởi kiện của mỗi bên, xác định lại tư cách tố tụng của từng đương sự. Khi chưa làm rõ được các mối quan hệ tranh chấp, nhưng lại xác định nguyên đơn bà L, bị đơn bà S, trong khi các yêu cầu khởi kiện của bà L với ông C không giải quyết, không đình chỉ là không đúng. Trường hợp có xác định lại quan hệ tranh chấp thì cũng làm rõ nguyên nhân của các giao dịch bị vô hiệu, xác định đúng trách nhiệm của ông C trong việc chuyển nhượng các thửa đất cho bà L, bà S. Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ trách nhiệm của ông C trong vụ án là giải quyết không triệt để vụ án và ảnh hưởng đến quyền lợi của cả bà L và bà S (người nhận chuyển nhượng đất ngay tình từ ông C). Kháng nghị của VKSND tỉnh An Giang về tố tụng là có cơ sở. [2.2] Bà Trang Mỹ L căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515/aG, ngày 16/10/2000 do UBND huyện C, tỉnh An Giang cấp cho bà tại thửa số 4390, diện tích 1.100m2 đất CDK (đo đạc thực tế lần 1 còn lại diện tích 1.074,9m2, lần 2 diện tích 1.077,5m) khởi kiện yêu cầu gia đình bà Lê Thị S phá dỡ, di dời tài sản để trả lại đất. Bà Lê Thị S căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 22/6/2006 giữa bà với vợ chồng ông Phan Văn C, bà Phạm Thị P tại thửa số 3578 và 4392 diện tích 1.477 m2, loại đất , theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1293QSDĐ/, ngày 14/9/2001 do UBND huyện C cấp cho ông Phan Văn C đứng tên. Hợp đồng được UBND thị trấn A, huyện C, tỉnh An Giang (nay thuộc xã A, tỉnh An Giang) xác nhận. Bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà L; phản tố yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515/aG, ngày 16/10/2000 do UBND huyện C, tỉnh An Giang cấp cho bà L đứng tên. [2.3] Nguồn gốc đất tranh chấp là do ông Phan Văn C được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp bởi UBND huyện C, tỉnh An Giang (nay thuộc xã A, tỉnh An Giang) lần đầu theo Giấy chứng nhận số 01293 QSDĐ/oG, ngày 04/7/1995 tại thửa số 1969 diện tích 1.796 m2 và thửa 3208 diện tích 1.049 m2, cộng chung diện tích là 2.845 m2, loại đất CDK. Đến ngày 09/11/1999 bà L và ông C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diện tích 1.100m2 có chứng thực của UBND thị trấn A, huyện C, tỉnh An Giang (nay thuộc xã A, tỉnh An Giang), sau đó được cơ quan chuyên môn xác định đủ điều kiện chuyển nhượng vào ngày 21/6/2000 và chỉnh lý, gộp 02 thửa 1969, 3208 rồi tách thành 03 thửa gồm: thửa 4390 diện tích 1.100m2; thửa 4391 diện tích 1.451m2 và thửa 4392 diện tích 639m2. Sau khi chỉnh lý xong, đến ngày 23 16/10/2000 bà L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515/aG tại thửa số 4390, diện tích 1.100m2. Ông Phan Văn C cũng được UBND huyện C, tỉnh An Giang cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1293QSDĐ/, ngày 14/9/2001, diện tích 1.477m2 (gồm thửa số 3578 diện tích 838m2 và thửa 4392 diện tích 639m), loại đất CDK. Đến ngày 22/6/2006 bà Lê Thị S ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông Phan Văn C, bà Phạm Thị P toàn bộ diện tích đất trên. Hợp đồng được UBND thị trấn A, huyện C, tỉnh An Giang (nay thuộc xã A, tỉnh An Giang) chứng thực ngày 29/6/2006 nhưng bà S chưa đăng ký và cơ quan chuyên môn cũng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [2.4] Như vậy, đất bà L nhận chuyển nhượng từ ông C trước bà S 06 năm và bà L cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất bà S nhận chuyển nhượng sau và chưa được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về thửa đất, diện tích đất, vị trí đất của các bên cũng khác nhau. Tại Văn bản số 64/PTNMT ngày 18/7/2007 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện C, tỉnh An Giang xác định vị trí đất bà L được cấp tại thửa 4390 hướng Đông giáp đất thổ cư ông Phan Văn Â; hướng Tây giáp thửa 4391 - ông Trần Văn H2 chuyển nhượng lại của ông C năm 2001; hướng Nam giáp thửa 4392 - hướng Quốc lộ I; hướng Bắc giáp lộ nông thôn - hướng Sông H). Nay, qua thu thập và đối chiếu, có căn cứ xác định thửa số 4390 cấp cho bà L nằm ở vị trí phía trước về hướng Sông H (nay là đường N và về hướng Sông H); thửa số 4392 nằm ở vị trí phía sau thửa 4390 về hướng Sông H (Công văn số 1020/CNAC, ngày 16/10/2025 của Văn phòng K2 Chi nhánh Khu vực liên xã A) đính kèm Sơ đồ gốc chỉnh lý bản đồ, bằng hình ảnh kèm theo. [2.5] Các đương sự tranh chấp đã nhiều năm và vụ án đã qua nhiều cấp xét xử như đã nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án trước đây, có lúc thì Cơ quan chuyên môn thuộc UBND huyện C, tỉnh An Giang (nay thuộc xã A, tỉnh An Giang) xác định thửa số 4390 cấp cho bà L ở vị trí phía sau thửa 4392 (thửa đất bà S nhận chuyển nhượng từ ông C) nên các bản án tuyên chưa chính xác về vị trí đất. [2.6] Bà L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ, đúng với quy định của pháp luật về đất đai. Nên bà L khởi kiện đòi lại đất. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà S về hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515QSDĐ/, ngày 16/10/2000 do UBND huyện C cấp cho bà L là có căn cứ. [2.7] Hội đồng định giá ngày 11/9/2009 căn cứ Quyết định số ngày 19/12/2008 của UBND tỉnh A về việc ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh xác định: 1.100m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515.QSDĐ/ ngày 16/10/2000 của bà L là đất chuyên dùng khác thuộc vị trí 1 và 2 tổng cộng bằng 368.550.000d (ba trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm năm mươi ngàn đồng) cụ thể: 24 trí l: 375m2 x 455.000đ = 170.625.000 đồng, - Vị trí 2725 m2 x 273.000đ = 197.925.000 đồng. [2.8] Biên bản định giá ngày 30/01/2024: Khu đất tranh chấp được xác định như sau: Loại đất theo giấy chứng nhận: CDK (đất chuyên dùng khác). Theo điểm đ.

2. Điều 10, Luật đai năm 2013 là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm). Căn cứ Khoản 1, Điều 7 Quyết định số ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh về việc ban hành Bảng giá các loại đất áp dụng giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh An Giang: “1.. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và nông thôn thì giá đất bằng 60% giá đất ở liền kề. Trường hợp giá đất thấp hơn Khung giá tối thiểu của Chính phủ quy định thì giá đất bằng Khung giá tối thiểu của Chính phủ” Đất ở tại đô thị, Đường L, đường N (L) Tôn Thất T6- Nguyễn Lương B4 (Sông H) với đơn giá như sau: + Vị trí 1: Đơn giá x hệ số điều chỉnh giá đất 675.000 đồng/ m2 x 60% x1,3= 526.500 đồng/ m2 + Vị trí 2: Đơn giá x hệ số điều chỉnh giá đất (675.000 đồng/ m2 x 60%) x 60% x 1,3=315.900 đồng/ m2 + Vị trí 3: Đơn giá x hệ số điều chỉnh giá đất (675.000 đồng/ m2 x 40%) x 60% x 1,3=210.600 đồng/ m2 [2.9] Theo Chứng thư thẩm định giá số 304/2025/CT-WAC ngày 08/5/2025 Giá trị quyền sử dụng đất CDK 1.100 m2, giá 2.192.000 đồng thành tiền là 2.411.200.000 đồng. Giá trị công trình xây dựng là 1.060.642.480 đồng. Nhà gạch thuộc các điểm 12,26,29,37,9,3,2,18,11 là 40% x 855 m2 x 3.057.000 đồng/m2 = 1.045.494.000 đồng Hàng rào thuộc các điểm 18,17,16,15,14,13,12 là 20% x 15 m2 x 613.000 đồng/m2 = 1.839.000 đồng. Mái che thuộc các điểm 9,8,7,6,4,3 là 20% x 73,4 m2 x 1.111.000 đồng/m2 = 16.309.480 đồng Tổng giá trị tài sản thẩm định giá là 3.474.842.480 đồng. [2.10] Đối với thửa đất 4390. Phần bà S đã xây nhà, tại biên bản hòa giải ngày 7/6/2007, ông C, bà S và bà X đều có chung lời khai một phần được chuyển nhượng từ ông C và một phần được chuyển nhượng từ bà X. Theo giấy tờ chuyển nhượng mà bà S cung cấp thì ông C và bà đều thừa nhận, do đó, việc chuyển 25 nhượng giữa các bên là có xảy ra, nhưng đối tượng chuyển nhượng được xác định là đất của bà L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà S không có yêu cầu gì đối với ông C, bà . Bà S và bà X có lời khai trình bày bà S có nhận chuyển nhượng của bà X diện tích đất ngang 16m dài 10-12m, hai bên chuyển nhượng bằng giấy tay, đất không có chứng nhận quyền sử dụng đất, không xác định vị trí là trái với quy định của pháp luật, bà S, bà X trình bày phần đất đang tranh chấp không liên quan đến phần đất của ông C bán cho bà S, bà S và bà X cũng không tranh chấp. Do đó bà S, ông C, bà có yêu cầu thì sẽ xem xét giải quyết bằng vụ kiện khác. [2.11] Chứng cứ trong hồ sơ thể hiện các đương sự đều xác định đất đang tranh chấp trước đó là hầm hố, bà S thuê bơm cát lấp hầm, trang trải nâng cao giá trị đất. Bà S không đồng ý di dời trả lại đất cho bà L. Bà L trình bày bà không đồng ý nhận giá trị, yêu cầu nhận đất vì bà chưa có nhà ở, đang ở nhờ nhà cha mẹ, chỉ đồng ý hỗ trợ bà S số tiền 50.000.000 đồng đổ đất. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ khối lượng cát bà S đã bỏ ra, trên đất có nhà, nhà kho đều xây dựng kiên cố, công sức bà S. Từ năm 2000 đến năm 2006, bà S đã 4 lần xây dựng mở rộng nhà không xin phép, được thể hiện tại Biên bản của UBND thị trấn A lập ngày 12/10/2005 về việc xây dựng nhà không xin phép và Biên bản ngày 04/12/2006 của Phòng Hạ tầng Kinh tế huyện C.

Tuy nhiên, sau khi TAND tỉnh An Giang xét xử phúc thẩm và Bản án phúc thẩm số 375/2009/DS-PT ngày 30/9/2009 có hiệu lực (Bản án tuyên công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà S tự ý xây dựng thêm phần nhà nối liền với phần nhà cũ (diện tích khoảng 221 m). Theo các Bản án sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm trước đây đều tuyên buộc bà S phải tháo dỡ nhà, công trình trên đất để trả cho bà L.

Tuy nhiên, việc bà S xây dựng căn nhà cấp 4 trong giai đoạn từ ngày 30/9/2009 đến trước khi có Quyết định Giám đốc thẩm số 640/2010/DS-GĐT ngày 23/9/2010 là ngay tình, nên cần định giá lại căn nhà, để thanh toán trả lại cho bà S. Việc bà S cất nhà trên đất bà L là trái pháp luật có lỗi của cả ông C và bà S nên cần thiết buộc ông C phải chịu một phần lỗi dẫn đến việc xây dựng trái phép của bà S. Từ sau khi có Quyết định Giám đốc thẩm số 640/2010/DS-GĐT ngày 23/9/2010, việc bà S vẫn cố tình xây cất thêm khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc này bà S hoàn toàn có lỗi nên bà S phải tự di dời trả lại đất cho bà L. Bản án sơ thẩm nhận định: “Sau khi được cấp đất, bà L không quản lý, sử dụng nên bị lấn chiếm dẫn đến tranh chấp kéo dài. Hiện nay, đất do gia đình bà S đang quản lý, sử dụng đã xây nhà ở, công trình kiên cố. Nếu phá dỡ, di dời sẽ gây nhiều thiệt hại”. Từ đó, không chấp nhận yêu cầu bà L về việc buộc bà S tháo dỡ, di dời tài sản trả lại đất là không đúng với các tình tiết trong vụ án. Công nhận đất cho chủ thể xây dựng trái phép, ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai của Nhà nước. Kháng cáo của bà L là có cơ sở nên chấp nhận. [2.12] Theo Công văn số 1020/CNAC ngày 16/10/2025 của Văn phòng ký đất đai Chi nhánh khu vực liên xã A thì thửa đất số 4390 của bà L nằm ở vị trí 26 phía trước hướng Sông H; thửa số 4392 nằm ở vị trí phía sau thửa 4390 về hướng Sông H. Lẽ ra, Tòa án phải đo đạc lại diện tích của hai thửa đất, làm rõ diện tích hai bên nhận chuyển nhượng của ông C là bao nhiêu? Trong Bản trích đo hiện trạng khu đất do Công ty Đ lập ngày 08/8/2022 thì có một phần diện tích nằm trong Giấy CNQSDĐ cấp cho T5, bà X (mặc dù phía ông T5, bà X và bà S không tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nhưng cũng cần làm rõ để xác định từng thửa đất mà các bên đã sử dụng. Khi chưa làm rõ diện tích của hai thửa đất cũng như phần đất của bà nhưng Tòa án đã sử dụng Bản đo đạc này làm chứng cứ giải quyết vụ án là không đúng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 của Bộ T7 thì sản phẩm đo đạc địa chính phải được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo thẩm quyền quy định tại khoản 5 Điều 9 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ ký duyệt, nhưng Bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 08/8/2022 của Công ty TNHH Đ thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01515/aG, ngày 16/10/2000 do bà L đứng tên (Đất tọa lạc tại xã A, tỉnh An Giang) mà Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập thì chưa được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền ký duyệt theo quy định của pháp luật. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang và bà S kháng cáo đề nghị hủy án có cơ sở.

[3]

Từ những phân tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử có vi phạm về tố tụng và nội dung nên Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bà L, bà S, cũng như kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang, hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy án, các đương sự không chịu án phí.