Bản án 81/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

việc thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu thay đổi, bổ sung của nguyên đơn theo quy định tại khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Xét nguồn gốc các thửa đất, sử dụng đất có tranh chấp thì thấy: Bà Đặng Thị K là người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 287, diện tích 6.944m2 tại thôn A, xã H, thành phố Đà Nẵng (trước đây là xã H, huyện H), đất đã được UBND 5 huyện H cấp giấy chứng nhận số BC 782417 ngày 24/8/2010. Đến ngày 23/5/2011, bà Đặng Thị K chuyển nhượng một phần thửa đất số 287, diện tích 700m2 (đất ở: 269m2, đất trồng cây hàng năm khác: 431m2 cho ông Huỳnh Ngọc S1 và bà Trần Thị Anh Đ1 (tổ C, phường K, quận C, thành phố Đà Nẵng cũ), được tách thành thửa đất số 940, tờ bản đồ số 02, ông S1 và bà Đ1 được UBND huyện H cấp ngày chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 605974 ngày 23/6/2011. Ngày 30/8/2013, ông S1 và bà Đ1 chuyển nhượng lại thửa đất số 940 cho bà Nguyễn Thị N (tổ C, phường K, quận C, thành phố Đà Nẵng), bà N được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố T1 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 746144 ngày 27/02/2014. Đến ngày 30/9/2017, bà N tiếp tục chuyển nhượng thửa đất số 940 cho bà Phùng Thị Đ (phường P, quận S, thành phố Đà Nẵng cũ), được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện H chỉnh lý biến động vào ngày 16/11/2017. Vào ngày 22/11/2017 bà Phùng Thị Đào T cho quyền sử dụng thửa đất số 940 cho bà Phùng Thị H, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện H chỉnh lý biến động vào ngày 16/4/2022, với phần diện tích đất trồng cây lâu năm được sử dụng đến tháng 6 năm 2065. Đối với phần còn lại của thửa đất số 287, bà Đặng Thị K tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất cho nhiều người khác và tách thành nhiều thửa, trong đó có các thửa 991, 992, 993, và bị thu hồi một phần để mở rộng đường giao thông, chỉ còn lại một diện phần diện tích 262,6m2 bà K đang sử dụng.

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì thấy: Tại biên bản hoà giải ngày 08/6/2023 của UBND xã H, huyện H ông S1 xác định xây dựng tường rào trên đất theo yêu cầu của bà K, toàn bộ cây cối trên đất là của gia đình ông S1, ông S1 không bán đất cho bà H mà bán cho ông Huỳnh Ngọc S1, khi ông Huỳnh Ngọc S1 tách các thửa đất thì không ký tứ cận, không có mốc giới. Điều này thể hiện việc ông S1 và bà K xây dựng chuồng bò, trồng cây trên thửa đất số 940 là có cơ sở.

[6] Theo sơ đồ tách thửa khi chuyển quyền sử dụng đất thì thửa đất số 940 có diện tích 700m2, có tứ cận như sau: Phía Bắc giáp đường đất tự mở 5m; phía Nam giáp đất người dân và thửa 287; phía Tây giáp đường đất 2m; phía Đông giáp thửa 287 (nhà bà K), cạnh thửa đất có chiều dài 35,6m.

[7] Qua xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 09/8/2024 thì thửa đất số 940 có tứ cận như sau: Phía Bắc giáp đường bê tông 3,5m; phía Nam giáp phần đất trống hiện đang được trồng cây mè; phía Tây giáp đường bê tông khoảng 1,5m; phía Đông giáp nhà bà Đặng Thị K và thửa số 991 (trồng mè). Ranh giới giữa thửa đất số 940 với nhà bà K là hàng rào xây tường gạch. Trên thửa đất số 940 có 01 chuồng bò làm bằng cột tre, mái lợp tôn, nền bằng xi măng có diện tích khoảng 15m2, trên đất có trồng một số cây chuối, 01 cây vú sữa và 04 cây sầu đông (thù đâu).

[8] Theo nguyên đơn trình bày thửa đất số 940 có ranh giới giáp với mép tường ngoài của nhà bà Đặng Thị K đang ở nên phần diện tích đất từ mép ngoài tường của nhà bà K đến mép ngoài của tường rào mà ông S1 và bà K đã xây dựng thuộc diện tích đất của thửa 940. Trong khi đó bà K và ông S1 không tham gia tố tụng, không cung cấp tài liệu chứng cứ, không xác định mốc giới đất đai của gia 6 đình khi Toà án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc nên không thể tiến hành đo đạc để xác định vị trí, sơ đồ thửa đất 287 trên thực tế.

[9] Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 222916 ngày 11/12/2012 do UBND huyện H, thành phố Đà Nẵng cũ cấp cho hộ bà Đặng Thị K thì phần còn lại của thửa đất số 287 có tổng diện 262,6m2 có tứ cận như sau: Phía Bắc giáp đường đất 5m; phía Nam giáp thửa 991; phía Tây giáp đất bà Phùng Thị H; phía Đông giáp đường đất 5m.

[10] Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 09/8/2024 thì phần đất nhà bà Đặng Thị K có tứ cận như sau: Phía Bắc giáp đường bê tông 3,5m; phía Nam giáp phần đất trồng cây mè (thửa 991); phía Tây giáp đất bà Phùng Thị H (có hàng rào xây bằng tường gạch); phía Đông giáp đất nhà dân (không có đường đất).

[11] Theo kết quả lồng ghép sơ đồ vị trí thửa đất đo đạc hiện trạng và sơ đồ vị trí, ranh giới theo hồ sơ pháp lý các thửa đất có tranh chấp ngày 12/6/2026 của Tổ chức giám định đo đạc thì thấy: Ranh giới theo hiện trạng thì thửa đất số 940 (theo sơ đồ đo đạc là thửa 349) chỉ có diện tích là 526m2 (tính đến mép ngoài tường rào nhà bà K), diện tích đất của thửa 940 bị giảm 174m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Nguyên nhân dẫn đến diện tích của thửa 940 bị giảm là do xây dựng mới 02 đường bê tông giáp ở phía Bắc và phía Tây dẫn đến làm thay đổi vị trí các cạnh ở phía Bắc và phía Tây của thửa đất; đồng thời, do sự dịch chuyển vị trí cạnh phía Đông của thửa đất (vị trí tiếp giáp với thửa số 287) theo hướng từ Đ2 sang T.

[12] Kết quả lồng ghép sơ đồ vị trí thửa đất đo đạc hiện trạng và sơ đồ vị trí, ranh giới theo hồ sơ pháp lý của thửa số 940 và thửa số 287 cũng thể hiện vị trí tiếp giáp giữa 02 thửa đất tại vị trí bà Phùng Thị H xác định (mép ngoài tường nhà của bà K đang ở trên thực tế) trùng khớp với vị trí tiếp giáp theo hồ sơ pháp lý được cấp của 02 thửa đất, không phải tại vị trí ông S1 và bà K xây dựng tường rào như hiện nay. Như vậy, bà Phùng Thị H đã xác định đúng vị trí, ranh giới tiếp giáp giữa thửa đất số 940 và thửa số 278. Phần thửa đất số 940 bị lấn chiếm có vị trí từ mép ngoài tường rào đến mép ngoài tường nhà bà K có hình tứ giác ABCD (theo sơ đồ kèm theo) có diện tích là 69m2.

Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở để xác định bà K và ông S1 đã sử dụng đất không đúng vị trí, ranh giới của thửa 287 đã được cấp giấy chứng nhận dẫn đến lấn sang đất của thửa đất liền kề số 940 thuộc quyền sử dụng đất của bà H.

[13] Tại phiên toà, đại diện của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử buộc bà Đặng Thị K và ông Nguyễn Văn S trả lại phần diện tích đất trồng cây hàng năm đã lấn chiếm là 69m2; đồng thời tháo dỡ tường rào, chuồng bà và toàn bộ cây trồng trên thửa đất số 940 nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu. Xét thấy yêu cầu của đại diện nguyên đơn là có căn cứ, đúng với quy định tại các Điều 166 và 170 của Luật Đất đai năm 2013 (nay là Điều 26, 31 của Luật Đất đai năm 2024); các Điều 174, 175 của Bộ luật Dân sự nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, phù hợp với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà. 7

[14] Về án phí: Theo chứng thư thẩm định giá số: 407/2025/277.3/DEAPP ngày 11/12/2025 của Công ty TNHH T2 thì 01m2 đất trồng cây hàng năm có giá trị quyền sử dụng đất là 1.820.000đ (một triệu tám trăm hai mươi nghìn đồng); bà Đặng Thị K và ông Nguyễn Văn S bị buộc trả cho bà Phùng Thị H 69m2 đất trồng cây hàng năm, tương ứng với tổng giá trị quyền sử dụng đất là 125.580.000đ (một trăm hai mươi lăm triệu năm trăm tám mươi nghìn đồng). Do vậy, bà K và ông S phải chịu 6.279.000đ (125.580.000đ x 5%) tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà Phùng Thị H thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí nên Hội đồng xét xử không xử lý.

[15] Về chi phí tố tụng khác: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000đ (hai triệu đồng); chi phí giám định đo đạc là 1.600.000đ (một triệu sáu trăm nghìn đồng); chi phí thẩm định giá tài sản là 10.000.000đ (mười triệu đồng). Bà Phùng Thị H tự nguyện chịu các chi phí tố tụng, bà H đã nộp và chi trả xong nên Hội đồng xét xử không giải quyết.