Bản án 657/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Võ Thiện H1 làm trong thời hạn luật định, đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 mà vẫn vắng mặt, nên tiến hành phiên toà phúc thẩm vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Võ Thiện H1, Hội đồng xét xử nhận thấy: [2.1] Nguyên đơn ông Võ Thiện H1 xác định tài sản nhà và đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung của vợ chồng ông Võ Thiện H4 và bà Đỗ Thị Lệ M1. Ông Võ Thiện H4 và bà Đỗ Thị Lệ M1 có 03 người con chung gồm ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5 và bà Võ Ái H6. 9 Tại Giấy chứng tử số 28-2009 Quyển số 01/2007 của Ủy ban nhân dân Phường A2, quận G xác nhận bà Đỗ Thị Lệ M1, sinh ngày 01/01/1949, nơi thường trú cuối cùng C P, Phường A, quận G, đã chết ngày 04/5/2009. Nơi chết tại nhà; nguyên nhân chết: Ung thư đại tràng. Bà M1 chết không để lại di chúc.

Tuy nhiên, ngày 01/7/2011 ông Võ Thiện H4 đã cố ý giả mạo để lập hợp đồng ủy quyền với nội dung: “Bên B (ông Võ Thiện H4) được quyền thay mặt và nhân danh bên A (bà Đỗ Thị Lệ M1) quản lý, sử dụng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, chuyển nhượng, tặng cho; hủy hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, giải chấp đối với toàn bộ quyền sử dụng đất của bên A trong thửa đất số 456-72, tờ bản đồ số 4, địa chỉ số C đường P, phường A (Phường A, quận G cũ), Thành phố Hồ Chí Minh” và được Phòng C5 chứng thực cùng ngày 01/7/2011 là trái pháp luật. Nên hợp đồng ủy quyền ngày 01/7/2011 bị vô hiệu theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005 (tương ứng Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015). Đến ngày 19/8/2011, ông Võ Thiện H4 đã sử dụng hợp đồng ủy quyền ngày 01/7/2011 để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất địa chỉ số C đường P, phường A (Phường A, quận G cũ), Thành phố Hồ Chí Minh cho bên mua là ông Nguyễn Minh T1 và bà Đoàn Thị Kim P tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh được Văn phòng C6 chứng thực, là không đúng pháp luật. Nguyên đơn ông H1 khởi yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại số C P, phường A (Phường A, quận G cũ), Thành phố Hồ Chí Minh giữa bên bán ông Võ Thiện H4, bà Đỗ Thị Lệ M1 với bên mua là vợ chồng ông Nguyễn Minh T1 và bà Đoàn Thị Kim P lập ngày 19/8/2011 vô hiệu là có căn cứ. Trong quá trình giải quyết vụ án, Văn phòng Đ Chi nhánh quận G xác nhận tại Văn bản số: 794/CNGV ngày 18/3/2019 (bút lục số 914) có nội dung: “Năm 2004, ông/bà H4 - M1 đứng đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ đã được Ủy ban nhân dân Phường 12 quận G niêm yết công khai theo quy định và xác nhận ngày 02 tháng 01 năm 2004, được Ủy ban nhân dân quận G cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1997/2004 ngày 05 tháng 3 năm 2004 (cấp Giấy chứng nhận lần đầu); Năm 2011, bà Đỗ Thị Lệ M1 và ông Võ Thiện H4 (ông H4 hành động nhân danh cá nhân và đại diện cho vợ là bà Đỗ Thị Lệ M1 theo ủy quyền Hợp đồng số 003451 do Văn phòng C1 lập ngày 01/7/2011) chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông Nguyễn Minh T1 và bà Đoàn Thị Kim P. Ông/bà T1 - P được Ủy ban nhân dân quận G cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH02886 ngày 27 tháng 9 năm 2011. Ngày 09 tháng 02 năm 2017, ông/bà T1 - P chuyển nhượng cho ông Phạm Song T2 theo Hợp đồng số 2565. Đăng ký thay đổi ngày 28 tháng 3 năm 2017; Ngày 17 tháng 5 năm 2017, ông T2 chuyển nhượng cho bà Lê Kim O theo Hợp đồng số 18458. Bà O và ông Ngô Minh K1 đăng ký thay đổi ngày 09 tháng 6 năm 2017. Ngày 06 tháng 9 năm 2017, ông/bà K1 - O chuyển nhượng cho ông Tấn Quốc S1 theo Hợp đồng số 035281. Ông S1 và bà Phạm Thị Quỳnh M đăng ký thay đổi ngày 26 tháng 9 năm 2017. Ngày 08 tháng 02 năm 2018, ông/bà S1 - M chuyển nhượng cho bà Dương Thị L theo Hợp đồng công chứng số 003522. Đăng ký thay đổi 10 ngày 27 tháng 3 năm 2018. Ngày 01 tháng 10 năm 2018, bà L chuyển nhượng cho ông Hoàng Minh K2 theo Hợp đồng số 027074. Đăng ký thay đổi ngày 18 tháng 10 năm 2018”. Sau đó, ông Hoàng Minh K2 tiếp tục chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông Nguyễn Duy Q, bà Trần Thị Bảy L1 theo hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 003280/HĐ-CN đối với căn nhà, đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh được công chứng tại Văn phòng C4, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/7/2019 theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN 430332, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: CS 11881 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp cho ông Hoàng Minh K2 đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận G xác nhận ngày 22/8/2019 về việc chuyển nhượng cho ông Q, bà L1. Ông Q và bà L1 yêu cầu công nhận cho ông bà được được quyền sử dụng và sở hữu căn nhà đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông H1 tự nguyện công nhận Hợp đồng số công chứng 20585, Quyển số 08/TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 19/8/2011 Phòng C chứng nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh và các hợp đồng chuyển nhượng cho những người mua lại căn nhà và đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông H1 chỉ yêu cầu Phòng C bồi thường thiệt hại giá trị nhà, đất cho những người thừa kế của bà Đỗ Thị Lệ M1.

Do đó, Bản án sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của ông Võ Thiện H1 công nhận Hợp đồng số công chứng 20585, Quyển số 08/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 19/8/2011 Phòng C chứng nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ. [2.2] Xét yêu cầu của ông H1 đòi Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh bồi thường thiệt hại giá trị nhà đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh cho những người thừa kế của bà Đỗ Thị Lệ M1 thấy rằng: Như đã nhận định ở trên, ông Võ Thiện H4 (là cha đẻ của nguyên đơn ông H1) là người có lỗi trong việc cố ý giả mạo bà Đỗ Thị Lệ M1 (mẹ đẻ của ông H1) để lập hợp đồng ủy quyền ngày 01/7/2011, Phòng C5 không kiểm tra, xác minh đối chiếu thông tin của người ủy quyền bà Đỗ Thị Lệ M1 nhưng lại chứng thực hợp đồng ủy quyền ngày 01/7/2011, trong khi bà M1 đã chết. Sau đó, ông H4 sử dụng hợp đồng ủy quyền nêu trên để thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh cho vợ chồng ông Nguyễn Minh T1 và bà Đoàn Thị Kim P vào ngày 19/8/2011 là không đúng pháp luật.

Tuy nhiên, tại thời điểm Phòng C tiếp nhận hồ sơ của ông H4 yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại số C P, phường A (Phường A, quận G cũ), Thành phố Hồ Chí Minh giữa bên bán ông Võ Thiện H4, Đỗ 11 Thị Lệ M1 (do ông H4 đại diện theo ủy quyền) với bên mua là vợ chồng ông Nguyễn Minh T1 và bà Đoàn Thị Kim P thì ông Nguyễn Thiện H8 đã xuất trình giấy ủy quyền của bà Đỗ Thị Lệ M1 với nội dung “bên B (ông Võ Thiện H4) được quyền thay mặt và nhân danh bên A (bà Đỗ Thị Lệ M1) quản lý, sử dụng, cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, giải chấp, đối với toàn bộ quyền sử dụng đất của bên A trong thửa đất số 456-72, tờ bản đồ số 4, địa chỉ số C đường P, phường A (Phường A, quận G cũ), Thành phố Hồ Chí Minh”, hợp đồng ủy quyền ngày 01/7/2011 đã được Phòng C5 chứng thực cùng ngày 01/7/2011. Lúc này, ông H4 là người yêu cầu công chứng có xuất trình đầy đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó theo quy định tại Điều 8 của Luật công chứng năm 2006.

Do đó, xét thấy việc Phòng C chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại số C P, phường A (Phường A, quận G cũ), Thành phố Hồ Chí Minh số công chứng 20585, Quyển số 08/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 19/8/2011 theo quy định tại các Điều 35, 36, 37 của Luật công chứng năm 2006. Do ông H4 đã giả mạo trong việc lập ủy quyền ngày 01/7/2011 để thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh và ông H4 thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có sự thống nhất của những người thừa kế của bà M1 nên xác định là lỗi của ông H4.

Do đó, ông Võ Thiện H4 có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho các đồng thừa kế của bà Đỗ Thị Lệ M1 gồm ông Võ Thiện H4, ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 theo quy định của pháp luật. Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 17/10/2024 (bút lục 1072-1073) đã xác định hiện trạng nhà có sửa chữa phần hiên thành nhà cấp 4, tường gạch, cột gạch, mái tôn, số tầng

01. Tại Chứng thư thẩm định giá số 254/2025/06003/CT-VATC, ngày 25/6/2025 của Công ty Cổ phần T4 đã thẩm định giá (bút lục số 1161-1163) đối với công trình xây dựng trên đất và quyền sử dụng đất ở diện tích 61,8m2 tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh gồm: Quyền sử dụng đất ở diện tích 61,8 m2 thành tiền là 5.337.789.000 đồng; công trình xây dựng 61,8m2 giá trị sử dụng còn lại 60% thành tiền là 198.860.040 đồng. Tổng cộng chung thành tiền làm tròn là 5.537.000.000 đồng. Do tài sản nhà, đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng ông H4, bà M1 nên ông H4, bà M1 mỗi người được quyền sở hữu ½ giá trị nhà, đất. Bà M1 chết không để lại di chúc, nên ông Võ Thiện H4 được quyền sở hữu ½ giá trị tài sản trong khối tài sản chung và ông H4 được hưởng ¼ giá trị di sản của bà M1 để lại, tổng cộng ông H4 được sở hữu 5/8 giá trị tài sản nhà, đất. Đối với 3/8 giá trị tài sản nhà đất còn lại thuộc quyền hưởng thừa kế của ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5 và bà Võ Ái H6.

Do đó, ông H4 có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5 và bà Võ Ái H6 đối với 3/8 giá trị tài sản nhà, đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ. 12

Tuy nhiên, Tại Quyết định tuyên bố một người là đã chết số 531/2019/QĐST-DS, ngày 27/5/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đã tuyên bố ông Võ Thiện H4 đã chết ngày 04/01/2018.

Vì vậy, những người thừa kế của ông Võ Thiện H4 gồm ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại theo quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự, theo đó ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 có nghĩa vụ tài sản về việc bồi thường 3/8 giá trị tài sản nhà, đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh cho những người thừa kế của bà M1 gồm cho ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5 và bà Võ Ái H6. Do những người thừa kế của ông Võ Thiện H4 cũng là những người thừa kế của bà M1 gồm ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6, vì vậy được đối trừ nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nên những người thừa kế của ông Võ Thiện H4 gồm ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 không phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án. Do nguyên đơn ông Nguyễn Thiện H9 không yêu cầu Phòng C5 bồi thường thiệt hại nên Tòa án cấp sơ thẩm không đặt ra để giải quyết về trách nhiệm của Phòng C5 là có căn cứ. Ngoài ra, Bản án sơ thẩm kiến nghị cơ quan điều tra xem xét xử lý đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong việc không cung cấp thông tin địa chỉ của ông H4 và xác minh làm rõ dấu vân tay của bà M1 tại hợp đồng ủy quyền ngày 01/7/2011 để xử lý theo quy định của pháp luật. Từ những nhận định trên, Bản sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Thiện H1 về yêu cầu Phòng C bồi thường thiệt hại với số tiền 5.537.000.000 đồng (năm tỷ, năm trăm ba mươi bảy triệu đồng) theo Chứng thư thẩm định giá số 254/2025/06003/CT-VATC, ngày 25/6/2025 của Công ty Cổ phần T4 là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[3] Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn ông Võ Thiện H1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo nhưng không xuất trình được tài liệu chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của ông H1, nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông H1. Xét ý kiến của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị hủy án sơ thẩm là chưa có căn cứ nên không được chấp nhận.

Do đó, không chấp nhận kháng cáo của ông H1, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo đề nghị của đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ.

Tuy nhiên, cần điều chỉnh lại cách tuyên cho đúng về việc buộc những người thừa kế của ông Võ Thiện H4 gồm ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 có trách nhiệm bồi thường cho những người thừa kế của bà Đỗ Thị Lệ M1 là ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 3/8 giá trị tài sản nhà, đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh. Do đối trừ nghĩa vụ nên những người thừa kế của ông Võ Thiện H4 gồm ông Võ Thiện H1, bà Võ Ái H5, bà Võ Ái H6 không phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do ông Võ Thiện H1 kháng cáo không được chấp nhận nên ông H1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 13 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

[5] Quyết định khác của Bản án sơ thẩm về ghi nhận sự tự nguyện của ông Võ Thiện H1 công nhận Hợp đồng số công chứng 20585, Quyển số 08/TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 19/8/2011 Phòng C chứng nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại số A đường N (số cũ C P) Phường A, quận G nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh; về chi phí tố tụng; về án phí dân sự sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. Vì những lẽ trên;