Bản án 115/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Giữa vợ chồng ông Lê Văn N bà Nguyễn Thị Y với bà Phạm Thị R có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thể hiện bằng văn bản viết tay ngày 10 tháng 6 năm 2019.

Tuy nhiên, do bà R chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định và quá trình giao dịch, giữa các bên phát sinh tranh chấp. Mặc dù đã được Ủy ban nhân dân xã H (nay là phường L tỉnh Tây Ninh) tiến hành hòa giải nhưng không thành. Sau khi bà R chết, hai người con của bà là bà Nguyễn Thị H và Nguyễn Thị B đã thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Bà Nguyễn Thị H là người thừa kế toàn bộ tài sản của bà Phạm Thị R và bà H đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Nhựt C phần diện tích đất thuộc thửa 471 và thửa số 56 tờ bản đồ số 6 xã H thành phố T tỉnh Long An.

Do đó, ông Lê Văn N và bà Nguyễn Thị Y khởi kiện, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bà H và bà B giao quyền sử dụng đất theo diện tích được thể hiện tại Mảnh trích đo địa chính số 562-2025 do Công ty TNHH Đ lập ngày 02 tháng 6 năm 2025 và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại thành phố T duyệt ngày 19 tháng 6 năm 2025. Trong trường hợp không giao đất được thì yêu cầu trả lại cho ông, bà số tiền, tương ứng với giá trị phần quyền sử dụng đất theo diện tích được thể hiện tại Mảnh trích đo địa chính số 562-2025 do Công ty TNHH Đ lập ngày 02 tháng 6 năm 2025 và giá trị thì tính theo Chứng thư thẩm định giá số 5 020/2025/319-HD/TĐGLA-BĐS ngày 12 tháng 8 năm 2025 của Công ty Cổ phần T1. Theo quy định tại Điều 26 và Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Khu vực 1 - Tây Ninh thụ lý và giải quyết vụ án.

[2] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị R với ông Lê Văn N được xác lập năm 2019, không tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Đất đai nên không phát sinh hiệu lực. Mặc dù các bên đều xác định đã nhận đủ tiền.

Tuy nhiên, việc bàn giao đất để sử dụng thì không hoàn toàn đúng, bởi vì, ngay tại thời điểm hòa giải cơ sở, bà R, vợ chồng ông N, bà Y đã không thống nhất được vị trí đất chuyển nhượng và đến thời điểm hiện tại, cũng không có căn cứ xác định vị trí đất cũng như diện tích đất.

[3] Hơn nửa, bà R đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Dương Hồng T, ông T chuyển nhượng cho ông Nguyễn Nhựt C. Sau khi bà R chết, người thừa kế của bà R đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C và ông C đã đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

[4] Bên cạnh đó, căn cứ vào Biên bản hòa giải của Ủy ban nhân dân xã H ngày 02 tháng 4 năm 2021, cả ông N, bà R đều xác định diện tích đất chuyển nhượng là 50m2 loại đất “NTS” thì không thể đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do giới hạn diện tích tối thiểu.

[5] Từ những nhận định trên, có cơ sở để xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị R với vợ chồng ông N, bà Y vô hiệu là do có đối tượng không thể thực hiện được. Lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu là do bà Phạm Thị R. Bà R đã chết, bà Nguyễn Thị H là người nhận thừa kế di sản của bà R nên bà Nguyễn Thị H phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự.

[6] Do các bên không xác định được vị trí, diện tích đất nên căn cứ vào Biên bản hòa giải của Ủy ban nhân dân xã H (nay là Ủy ban nhân dân phường L) ngày 02 tháng 4 năm 2021, xác định diện tích đất chuyển nhượng là 50m2. Theo kết quả định giá tại Chứng thư thẩm định giá số 020/2025/319-HD/TĐGLA-BĐS ngày 12 tháng 8 năm 2025 của Công ty Cổ phần T1, giá trị quyền sử dụng 50m2 đất là 37.100.000 đồng (50m2 x 742.000đ/m2).

[7] Về chi phí tố tụng (thẩm định tại chỗ, định giá), do nguyên đơn chỉ được chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện (diện tích đất chuyển nhượng chỉ được xác định là 50m2) nên phần chi phí tố tụng, ông N, bà Y chịu 2/3. Tổng chi phí tố tụng là 27.064.000 đồng, ông N, bà Y đã nộp đủ.

Do đó, bà Nguyễn Thị H phải hoàn trả cho ông N, bà Y 9.021.333 đồng.

[8] Về án phí: Ông Lê Văn N và bà Nguyễn Thị Y và bà Nguyễn Thị H phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của 6 Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuy nhiên, do ông N, bà Y là người cao tuổi có đơn xin miễn án phí nên Tòa án chấp nhận cho miễn án phí theo Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà Nguyễn Thị H chịu án phí sơ thẩm là: 300.000đ + 5% x 37.100.000đ = 2.155.000 đồng.