Bản án 602/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Huỳnh Hữu S thực hiện đúng quy định theo Điều 272 Bộ luật Tố tụng dân sự, thời hạn kháng cáo đúng quy định Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Về quan hệ tranh chấp: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là đúng quy định.

[2]. Về nội dung vụ án: [2.1] Xét yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Hữu S yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Hữu S và chị Lê Thị Phương T1 do chị T1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán hợp đồng chuyển nhượng, xét thấy: Các đương sự đều trình bày thống nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Hữu S với chị Lê Thị Phương T1 xác lập vào ngày 29/03/2023. Theo đó, các bên thỏa thuận ông S chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 366 diện tích 2.068m2 (đất trồng cây lâu năm); thửa 356 diện tích 4.367,8m2 (đất ở nông thôn) với giá chuyển nhượng 700.000.000 đồng; thửa đất số 59 diện tích 2.872,5 m2 (đất trồng cây lâu năm) giá chuyển nhượng 300.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 59 được lập tại UBND xã A, huyện C, tỉnh Đồng Tháp. Còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 366, thửa 356 được chứng thực tại UBND xã P, huyện C, tỉnh Đồng Tháp. (Theo số chứng thực 82, quyển 01/2023_SCT/ HĐGD). Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng chị T1 đã đăng ký biến động và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Huỳnh Hữu S khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 29/03/2023 giữa ông S và chị T1 do chị T1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán hợp đồng chuyển nhượng số tiền 1.000.000.000 đồng. Phía chị T1 không đồng ý và 6 cho rằng chị đã trả đủ cho ông S số tiền chuyển nhượng 1 tỷ đồng và nhận đất canh tác từ năm 2023 đến nay. [2.2] Xét kháng cáo ông Huỳnh Hữu S, nhận thấy: Căn cứ Điều 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 29/03/2023 đối với thửa 366, 356 thể hiện thỏa thuận giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng, phương thức thanh toán: tiền mặt. Đối với hợp đồng chuyển nhượng thửa 59 ký ngày 29/03/2023 tại Điều 2 hợp đồng ghi thỏa thuận giá chuyển nhượng: 300.000.000 đồng; phương thức thanh toán: một lần tiền mặt. Việc thanh toán số tiền nên tại Khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Xét ông S cho rằng hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 29/3/2023 là giả tạo là không có cơ sở, bởi lẽ; ông S không chứng minh được ngoài giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có xác lập giao dịch khác. Xét ông Huỳnh Hữu S cho rằng sau khi ký hợp đồng chị T1 không giao trả số tiền 1 tỷ đồng cho ông là vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Chị T1 cho rằng chị đã thanh toán, giao số tiền 1 tỷ đồng chuyển nhượng các thửa đất cho ông S. Số tiền 1 tỷ đồng giao sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Việc giao tiền tại nhà chị T1 không làm biên nhận (do 2 bên là quan hệ bà con). Phía đại diện ủy quyền của ông S không thừa nhận việc chị T1 có giao trả số tiền 1 tỷ đồng cho ông S. Xét thấy: Hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất 59, 366, 356 nêu trên được ông S, chị T1 ký kết trên cơ sở tự nguyện không bị ép buộc, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hợp đồng được công chứng chứng thực theo quy định pháp luật. Các bên thống nhất giá đã thỏa thuận chuyển nhượng như nêu trên. Chị T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã nhận đất quản lý sử dụng từ lúc chuyển nhượng cho đến nay.

Do đó, cần công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 59, 366, 356.

Tuy nhiên, việc thanh toán số tiền chuyển nhượng 03 thửa đất, chị T1 không có chứng cứ chứng minh mà phía ông S không thừa nhận nên không cơ sở xác định chị T1 đã thực hiện việc giao trả tiền cho ông S.

[3] Như phân tích trên, chị T1 không chứng minh được việc đã thanh toán số tiền nhận chuyển nhượng cho ông S nên xác định nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhượng theo giá chuyển nhượng thỏa thuận ghi trong hợp đồng là 1.000.000.000 đồng. Do chị T1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho ông S nên cần buộc chị T1 có nghĩa vụ trả cho ông S số tiền 1.000.000.000 đồng và tiền lãi tính trên số tiền 1.000.000.000 đồng từ thời điểm ký hợp đồng ngày 29/3/2023 đến khi xét xử là 647.400.000 đồng (39 tháng x 1.000.000.000 đồng x 1,66%). Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và chị T1 có hiệu lực, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông S là phù hợp.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không 7 buộc chị T1 phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho ông S là không phù hợp như đã phân tích trên là không giải quyết triệt để nội dung vụ án.

[4] Xét ý kiến của bị đơn cho rằng nguyên đơn chỉ yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có yêu cầu trả tiền chuyển nhượng đất nên đề nghị Hội đồng xét xử không xem xét.

Xét thấy, nguyên đơn ông Huỳnh Hữu S cho rằng bị đơn vi phạm nghĩa vụ trả tiền dẫn đến mục đích của hợp đồng không đạt được nên yêu cầu hủy hợp đồng. Do vậy, việc xem xét bị đơn có thực hiện nghĩa vụ trả tiền hay chưa nằm trong phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Từ những phân tích trên, xét kháng cáo của ông Huỳnh Hữu S có cơ sở một phần nên chấp nhận một phần, Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa án sơ thẩm.

[5] Xét quan điểm đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát có căn cứ một phần nên được chấp nhận. Xét lời đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là có căn cứ một phần nên được chấp nhận.