Bản án 592/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp. Hội đồng xét xử nhận định: 6

[1] Về tố tụng: ông Phùng Văn N, bà Trần Thị T1, ông Trần Văn N2 nộp đơn kháng cáo và thực hiện các thủ tục kháng cáo theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực Y - Đồng Tháp là trong hạn luật định nên xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. - Các đương sự vắng mặt tại phiên được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục giải quyết vụ án.

[2]

Căn cứ vào lời trình bày của các đương sự, qua xem xét tài liệu chứng cứ, Hội đồng xét xử xét thấy: - Bà T1 và ông N2 (anh ruột bà T1) đều xác định phần đất tranh chấp hiện bà T1 đang cất nhà ở và phần căn nhà của bà B1 cất, có nguồn gốc là của bà B1 (mẹ bà T1 bà ông N2) được Nhà nước cấp, chiều ngang 20 mét, chiều dài 25 mét. Năm 1995, bà B1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa 913, tờ bản đồ số 3, diện tích 150m2. Năm 2019, bà B1 tặng cho thửa đất trên lại cho bà T1, nên bà T1 không đồng ý trả đất theo yêu cầu của ông N.

Xét thấy, lời trình bày của ông N2 và bà T1 là không có căn cứ chấp nhận. Bởi vì; theo các tài liệu, chứng cứ thập chứng cứ thu thập được thể hiện: Trước đây nhà của mẹ bà (bà B1) được cất cập mé kênh Gò Da. Năm 2012, Nhà nước có chủ trương lên đê bao khép kín, làm đường lớn hơn để canh tác lúa 3 vụ, nên có yêu cầu bà B1 di dời nhà ra phía sau để Nhà nước làm đường do đó bà B1 đã di dời nhà ra phía sau (nhà hiện nay). Theo bà T1 trình bày, phần đất bà B1 được cấp chiều ngang 20 mét, chiều dài 25 mét (500m2) nhưng năm 1995, bà B1 được Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lần đầu) thuộc thửa 913, tờ bản đồ 3, diện tích 150m2. Từ khi bà B1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến nay, bên bà B1 không ai có ý kiến hay tranh chấp gì đối với diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Như vậy, có căn cứ xác định phần đất bà B1 được cấp với diện tích là 150m2, chứ không phải 500m2 như bà T1 và ông N2 trình bày. Mặt khác, tại văn bản số 608/UBND-NC ngày 21/3/2025 của Ủy ban nhân dân huyện T cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất tranh chấp thể hiện: Ngày 10/9/2001, Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lần đầu) số 01817QSDĐ/404/H đối với thửa đất số 244, tờ bản đồ số 3, diện tích 300m2, cho hộ ông Phan Văn L được thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định và tại văn bản số 254/CNVPĐKĐĐHTN ngày 06/3/2025 thể hiện: phần đất tranh chấp giữa ông N, ông L, bà T1 và bên bà B1 hiện nay thuộc thửa 244, tờ bản đồ số 3, diện tích 300m2 do hộ ông Phan Văn L đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L trình bày: Năm 2012, khi Nhà nước nâng cấp đê bao khép kín, mở rộng đường thì bà B1 không còn đất cất nhà ở, nên bà B1 và ông N2 mới thỏa thuận mượn phần đất của ông để cất nhà ở (giấy mượn đất ngày 28/5/2012 giữa ông Lê V bà B1 và ông N2, có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã P) và tại phiên tòa sơ thẩm, ông N2 thừa nhận vào năm 2012, ông và mẹ ông (bà B1) có thỏa thuận và ký tên mượn phần đất trên. Việc này cũng phù hợp với nội dung của Công văn số 1091/CNVPĐKĐĐKVXX-KTĐC, ngày 25/5/2026 của Chi nhánh 7 Văn phòng đăng ký đất đai khu vực XX thể hiện: Qua đối chiếu hiện trạng với bản đồ 299 thửa đất số 913 thuộc lộ nông thôn do mở rộng lộ; Thửa đất số 913 và thửa đất số 244 cùng tờ bản đồ số 3 không trùng vị trí. Như vậy, có căn cứ xác định phần đất tranh chấp là của ông L, nên không có cơ sở để chấp nhận lời trình bày của bà T1 và ông N2. - Đối với yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông N với vợ chồng ông L.

Xét thấy, ngày 18/9/2020, ông N và vợ chồng ông L thỏa T7 nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích là 300m2, mục đích sử dụng đất: Đất ở nông thôn, thuộc thửa đất số 244, tờ bản đồ số 3, do hộ ông P văn L đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với số tiền là 400.000.000đ (có giấy tay chuyển nhượng đất với nhau, có xác nhận của Ban nhân dân ấp). Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng, ông N đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho vợ chồng ông Lê N6 chưa lập thủ tục sang tên theo quy định. Ông L trình bày: Do thời điểm chuyển nhượng đất vợ ông bị bệnh nặng, ông chuyển nhượng đất để lấy tiền trị bệnh cho vợ ông nên chưa làm thủ tục sang tên được, hiện nay ông L cũng thống nhất sang tên thửa đất nêu trên cho ông N theo quy định. Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và vợ chồng ông Lê C2 giao kết hợp đồng với nhau bằng văn bản, nhưng không được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về hình thức hợp đồng.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, sau khi thỏa thuận chuyển nhượng xong, ông N đã thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng (giao đủ tiền sang nhượng) và bên ông Lê C3 thống nhất sang tên, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và bên ông Lê K bị vô hiệu về hình thức.

Do đó, ông N yêu cầu hộ ông Lê C2 trách nhiệm sang tên thửa đất đã chuyển nhượng cho ông N là có căn cứ chấp nhận. - Đối với yêu cầu của ông N yêu cầu bên bà T1 di dời nhà trả đất cho ông N.

Xét thấy, căn nhà của bà T1 cất trên phạm vi đất của ông L chuyển N4 cho ông N.

Tuy nhiên, phần căn nhà bà T1 xây cất trên phần đất tranh chấp là nhà bê tông, nên việc di dời sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến công năng sử dụng của căn nhà. Mặt khác, qua thu thập chứng cứ, hiện nay ngoài căn nhà trên, vợ chồng bà T1 không còn phần đất nào khác nên buộc vợ chồng bà T1 có trách nhiệm trả lại giá trị đất, giữ y căn nhà cho vợ chồng bà T1 ở là phù hợp và đúng quy định. Qua xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện: phần đất bà T1 cất nhà ở có chiều ngang là 5,8 mét, chiều dài 15,01 mét. Tổng diện tích là 87m2 theo Quyết định số 29/2024/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp thì đủ điều kiện tách thửa theo quy định. 8

Căn cứ vào biên bản định giá ngày 20/3/2025: Phần đất tranh chấp thuộc thửa 244, tờ bản đồ 3, mục đích sử dụng đất: Đất ở nông thôn có giá là 600.000đ/m2, nên căn cứ vào giá này để buộc vợ chồng bà T1 trả giá trị đất cho ông N là phù hợp và đúng theo quy định. - Đối với yêu cầu của ông L, yêu cầu hủy giấy cho mượn đất cất nhà ở ngày 28/5/2012 giữa ông Lê V bà B1 (mẹ ông N2), qua thu thập chứng cứ và tại phiên tòa, ông Lê C2 cung cấp một Giấy mượn đất cất nhà ở tạm. Theo nội dung Giấy mượn đất thể hiện: bà B1 và ông N2 mượn của ông Lê M1 phần đất chiều ngang 10 mét, chiều dài 20 mét thuộc thửa 244 và 998, tờ bản đồ số 3 để cất nhà ở. Thời hạn mượn là 15 năm, kể từ năm 2012. Tuy thời hạn cho mượn đất cất nhà ở chưa hết hạn, nhưng hiện nay bà B1 đã chết, ông N2 hiện nay sinh sống ở xã A, không còn mượn đất cất nhà trên phần đất theo giấy mượn, căn nhà cất bằng gỗ tạp của bà B1 hiện nay không ai ở. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông N2 cũng thống nhất đối với yêu cầu hủy Giấy cho mượn đất giữa các bên.

Do đó, yêu cầu hủy Giấy cho mượn đất cất nhà ở tạm ngày 28/5/2012 giữa ông L với bà B1 (mẹ ông N2) và ông N2, buộc các con bà B1 di dời nhà trả lại đất là có căn cứ chấp nhận. - Đối với phần căn nhà của bà T1 và bà B1 cất trên thửa đất số 998, tờ bản đồ số 3, do hộ ông L đứng T8 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay ông L đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T9, ông T9 không có ý kiến hay tranh chấp gì đối với phần đất trên trong vụ án này nên không xem xét giải quyết. Nếu sau này ông T9 có tranh chấp sẽ được xem xét giải quyết bằng vụ kiện khác.

Từ những phân tích trên xét thấy về nội dung bản án dân sự sơ thẩm số: 112/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực Y– Đồng Tháp là có căn cứ.

[3] Toà án cấp sơ thẩm buộc: Bà Trần Thị T1, ông Trần Văn N2, ông Trần Văn C1, ông Trần Văn T3, bà Trần Thị Đ, bà Trần Thị H1 và bà Trần Thị T5 phải chịu 6.396.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm là chưa phù hợp như Kháng nghị của Viện kiểm sát đã nêu. Nên chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát sửa bản án sơ thẩm về án phí sơ thẩm theo hướng buộc các đương sự nêu trên chịu án phí theo mức không có giá ngạch; Những vi phạm của cấp sơ thẩm theo kháng nghị của Viện kiểm sát đã nêu Toà án cấp phúc thẩm khắc phục được nên không cần thiết phải huỷ bản án sơ thẩm.

[4] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp là phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử như đã phân tích ở trên nên chấp nhận một phần.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông N, bà T1, ông N2 và chấp nhận một phần kháng nghị số: 02/QĐ-VKS-DS ngày 15/10/2025, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực Y - Đồng Tháp; Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số: 112/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực Y – Đồng Tháp. 9 - Đối với việc ông N2 khai nại cho rằng Thẩm phán chủ toạ phiên toà sơ thẩm có mối quan hệ với phía ông N là nguyên đơn trong vụ án nên việc giải quyết không đảm bảo khách quan.

Xét thấy, trong quá trình Toà án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án không có đương sự nào khiếu nại và mối quan hệ giữa Thẩm phán chủ toạ phiên toà sơ thẩm với ông N như trình bày của ông N2 thì không thuộc trường hợp người tiến hành tố tụng phải từ chối hoặc bị thay thế theo quy định.

[5] Về án phí phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên bà Trần Thị T1, ông Trần Văn N2 phải chịu án phí phúc thẩm. Ông Phùng Văn N được miễn toàn bộ tiền án phí do là người cao tuổi.

[6] Những quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.