Bản án 793/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tóm tắt nhanh
Trích nguyên văn đoạn đầu phần Quyết định
1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Ngọc H.
Nhận định của Tòa án
: Tại gạch đầu dòng thứ 3 của Khoản 8.2 Điều 8 Hợp đồng ghi nhận trường hợp chậm bàn giao GCNQSDĐ cho bên mua quá 24 tháng thì bên bán có trách nhiệm hoàn lại toàn bộ số tiền bên mua đã thanh toán và chịu khoản tiền phạt là 20% tổng số tiền bên mua đã thanh toán; nhưng nguyên đơn bà H yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng, cụ thể bà H yêu cầu được sở hữu căn nhà này và bị đơn còn phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền bà H đã trả, phạt thêm 20%/ tổng số tiền bà H đã thanh toán, với số tiền phạt là 3.000.071.424 đồng. Theo bị đơn xác định đây là điều khoản ghi nhận trường hợp quá 24 tháng vẫn không giao được GCNQSDĐ và bên mua yêu cầu thanh lý hợp đồng thì bên bán mới “hoàn lại” toàn bộ số tiền bên mua đã thanh toán và chịu khoản tiền phạt là 20% tổng số tiền bên mua đã thanh toán.
Do đó, các bên tranh chấp về cách hiểu từ ngữ thoả thuận tại Khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng này. Hội đồng xét xử nhận thấy lời trình bày của bị đơn Công ty X là có cơ sở, phù hợp với quy định tại Điều 404 của Bộ luật Dân sự quy định về giải thích hợp đồng, nên cần chấp nhận. Mặt khác, nguyên đơn bà H cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh thiệt hại thực tế do chậm giao GCNQSDĐ, QSHNO gây ra; đồng thời yêu cầu này cũng không thuộc các trường hợp “… phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường 13 thiệt hại…” do các bên thoả thuận được ghi nhận tại Điều 15 của Hợp đồng này; do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà H.
Từ những phân tích trên, nhận thấy lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên toà là phù hợp nên cần chấp nhận; do đó không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Ngọc H; giữ nguyên Bản án sơ thẩm.
[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Tại phiên toà, bà Dương Tâm Anh T là người đại diện hợp pháp cho bà Trần Thị Ngọc H trình bày: Đề nghị xem xét lại tiền án phí, vì bà H không tranh chấp số tiền còn nợ Công ty X 5%/giá trị hợp đồng với số tiền 131.582.080 đồng, nên cấp sơ thẩm buộc bà H chịu án phí đối với số tiền này là không đúng.
Nhận thấy, các bên tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai A4-23/HĐMB-BLV ngày 25-01-2018, cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng, buộc các bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện phần còn lại của hợp đồng; nhằm giải quyết triệt để vụ án; cụ thể buộc Trần Thị Ngọc H có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần X số tiền 131.582.080 đồng và buộc bà H phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền phải thực hiện nghĩa vụ này là phù hợp với quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo nên bà Trần Thị Ngọc H phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm, được trừ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà H đã nộp.
Quyết định
Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Ngọc H.
2. Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số: 215/2025/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 3, tỉnh Tây Ninh.
3. Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 165; Điều 227; Điều 228; Điều 271; Điều 273; Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 500, Điều 502, Điều 404 của Bộ luật Dân sự; khoản 2, Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024; Điều 19, Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2013, Điều 33, Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39 của Luật Nhà ở năm 2023; điểm a, điểm b, khoản 1 Điều 41 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29-7- 2024 của Chính Phủ; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12-6-2025 của Chính Phủ; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 14 3.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Ngọc H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đối với Công ty Cổ phần X. 3.2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Ngọc H về việc phạt vi phạm do chậm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Công ty Cổ phần X. 3.3. Không chấp nhận yêu cầu “Thanh lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền” của Công ty Cổ phần X đối với bà Trần Thị Ngọc H. 3.4. Công nhận Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai số A4- 23/HĐMB-BLV ngày 25-01-2018, đối tượng là Mã nền A4, số lô 23, diện tích 136m2 (thửa đất 2837, tờ bản đồ số 7) và tài sản gắn liền: Loại nhà biệt thự, diện tích xây dựng 216,8m2, gồm: Tầng trệt: 64,5m2, lầu 1: 69,3m2, lầu 2: 73m2, mái 10, sân trước 56,5m2, sân sau 15m2, thuộc Dự án khu nhà ở kinh doanh B tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (Nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh), giữa Công ty Cổ phần X với bà Trần Thị Ngọc H là hợp pháp. 3.5. Công ty Cổ phần X có nghĩa vụ và trách nhiệm hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với thửa đất 2837 và tài sản gắn liền với đất thuộc Dự án khu nhà ở kinh doanh Bella Villa do Công ty X là chủ đầu tư; nhằm đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bà Trần Thị Ngọc H tại thửa đất này. Bà Trần Thị Ngọc H có trách nhiệm phối hợp với Công ty Cổ phần X để hoàn tất các thủ tục liên quan. 3.6. Bà Trần Thị Ngọc H có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần X số tiền 131.582.080 (một trăm ba mươi mốt triệu, năm trăm tám mươi hai ngàn, không trăm tám mươi) đồng, theo Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai số A4-23/HĐMB-BLV ngày 25-01-2018.
4. Về chi phí tố tụng: Công ty Cổ phần X có nghĩa vụ hoàn lại bà Trần Thị Ngọc H số tiền 10.784.000 đồng (mười triệu, bảy trăm tám mươi bốn ngàn) đồng.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm: 5.1. Bà Trần Thị Ngọc H phải c