Bản án 1268/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Thu T là hợp lệ, nộp trong hạn luật định, phù hợp theo quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện để thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm. [1.2] Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt, nên căn cứ Điều 11 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Thu T thấy rằng: [2.1] Năm 1997, ông Nguyễn Thụy L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty xuất nhập khẩu Bình Dương, nay là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP theo Hợp đồng chuyển nhượng nền nhà khu dân cư số 070/HĐ-MBĐ. Ông L được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 227534, có số vào sổ: 414 QSDĐ/1998 ngày 13/4/1998, thửa đất số Ô 16, lô E5, diện tích 300m2, tọa lạc tại khu dân cư Đông An, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương (nay là khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Hồ Chí Minh). [2.2] Quyền sử dụng đất của bà Phạm Thị Thu T có nguồn gốc ban đầu do ông Nguyễn Dương H nhận chuyển nhượng từ Công ty Xuất nhập khẩu Bình Dương, nay là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP theo Hợp đồng chuyển nhượng nền nhà khu dân cư số 084/HĐ-MBĐ ngày 16/01/1998. Ông H được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 227586, có số vào sổ 403 QSDĐ/1998 ngày 13/4/1998, thửa đất số Ô 14, lô E5, diện tích 300m2, tọa lạc tại khu dân cư Đông An, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương. Sau đó, ông Nguyễn Dương H chuyển nhượng cho bà Trương Thị H; bà Trương Thị H chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị Q; bà Nguyễn Thị Q chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Xuân Q, bà Đỗ Thị Thu H; đến ngày 17/11/2021, ông Q và bà H chuyển nhượng lại phần đất này cho bà Phạm Thị Thu T. Bà Phạm Thị Thu T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CS30499 ngày 21/12/2021 diện tích 292m2, thuộc thửa đất số 2219, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. [2.3] Căn cứ Quyết định số 1208/QĐ.UB ngày 11/4/1998 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương (bút lục 205 – 210) thể hiện danh sách 257 hộ dân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu dân cư Đông An – đợt 4 thể hiện: tại lô E5 có Ô 14 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Dương H, Ô 15 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh C, Ô 16 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thụy L và Ô 17 chuyển nhượng cho ông/bà Vương Ngọc L. Mỗi phần đất có diện tích 300m2. [2.4] Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện các phần đất nêu tại mục [2.3] đã đăng ký biến động chủ sử dụng đất, trong đó chủ sử dụng đất hiện nay đối với Ô 14 là bà Phạm Thị Thu T; Ô 15 là ông Nguyễn Thanh C; Ô 16 là ông Nguyễn Thụy L và Ô 17 là ông Nguyễn Minh H. [2.5] Căn cứ Bản đồ địa chính thể hiện tại trang 3 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 227534, số vào sổ: 414 QSDĐ/1998 ngày 13/4/1998 cấp cho ông Nguyễn Thụy L; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 227586, số vào sổ: 403 QSDĐ/1998 ngày 13/4/1998 cấp cho hộ ông Nguyễn Dương H; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 227544, số vào sổ: 415 QSDĐ/1998 ngày 13/4/1998 12 cấp cho hộ ông Nguyễn Thanh C đều thể hiện rõ vị trí từng ô đất tính từ cạnh phía Bắc của Ô 14 tiếp giáp đường nhựa, thì cạnh hướng Nam của Ô 14 tiếp giáp Ô 15 và lần lượt là Ô 16, Ô

17. Ngoài các phần đất thuộc từ Ô 14 đến Ô 17 đều không có phần đất nào khác hay định vị phần đất dôi dư nào khác xen kẽ từ Ô 14 đến Ô

17. Như vậy, có thể thấy vị trí các thửa đất được định vị rõ ràng, phần đất thuộc Ô 16 của ông L không tiếp giáp với Ô 14 của bà T mà nằm giữa hai phần đất này là phần đất thuộc Ô 15 của ông Nguyễn Thanh C; cạnh phía Nam đất bà T chỉ tiếp giáp với đất ông C, không tiếp giáp với đất ông L hay ông Nguyễn Minh H và tương tự phần đất Ô 17 của ông Nguyễn Minh H cách Ô 14 của bà T là Ô 15 và Ô 16, không tiếp giáp với đất bà T.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập hồ biến động phần đất của ông Nguyễn Thanh C, chưa làm rõ vị trí đất của ông C tiếp giáp với đất bà T như thế nào, việc công nhận đất cho ông L có ảnh hưởng đến quyền lợi của ông C hay không. [2.6] Mặt khác, tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Thụy L xác nhận thời điểm năm 2022 thì phần đất thỏa thuận với ông Nguyễn Minh H ở vị trí D, E theo Sơ đồ trích đo khu đất kèm theo Quyết định công nhận số 76 đã có bức tường xây. Bà T xác định phần đất thuộc vị trí E do bà T quản lý có bức tường xây kiên cố. Như vậy, thời điểm ông Nguyễn Thụy L khởi kiện ông Nguyễn Minh H và được công nhận theo Quyết định công nhận số 76 thì đã tồn tại bức tường xây và việc quản lý đất của bà T trước đó, thời điểm bà T xây dựng bức tường này không có sự tranh chấp với chủ thửa đất liền kề, cũng không bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm, bức tường có trước Quyết định công nhận số 76 nên không thể cho rằng bà T lấn chiếm đất của ông L mà phải là chủ sử dụng đất hợp pháp khác. Kể cả Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP cũng không xác định được phần đất E, D nêu trên có phải của họ hay không, điều này thể hiện rõ tại Văn bản trình bày ý kiến ngày 21/9/2022 của người đại diện hợp pháp của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP xác định đã chuyển nhượng và giao đất đúng vị trí, diện tích, việc sử dụng trên thực tế như thế nào không liên quan đến Công ty, nếu có căn cứ xác định phần đất trống vẫn thuộc sở hữu của Công ty thì Công ty đề nghị Tòa án xem xét và liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xem xét cấp đất cho ông L để bù vào phần đất bị thiếu (bút lục 336). Chính vì trên phần đất công nhận cho ông L có tài sản của bà T dẫn đến Quyết định công nhận số 76 không thể thi hành án được. Và tại Công văn số 4702/CNVPĐKĐĐ-KTĐĐBĐ ngày 16/9/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An có đề nghị Tòa án liên hệ với Ủy ban nhân dân thành phố Dĩ An để được cung cấp thông tin vị trí thửa đất phần D và phần E được Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An thụ lý (bút lục 340). [2.7]

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ phần đất tranh chấp trong vụ án này; phần đất vị trí D, E theo Sơ đồ trích đo khu đất kèm theo Quyết định công nhận số 76 là thuộc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP hay thuộc quyền quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đưa họ tham gia tố tụng theo quy định của pháp luật và có ý kiến về phần đất công nhận cho ông 13 Long có thuộc quyền sử dụng đất của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP hay cá nhân, tổ chức, cơ quan Nhà nước nào khác, xem xét việc tách thửa có đảm bảo quy hoạch trong khu dân cư hay không mới giải quyết vụ án được toàn diện. [2.8] Bên cạnh đó, theo Sơ đồ trích đo khu đất kèm theo Quyết định công nhận số 76 thì phần đất ký hiệu E là theo Sơ đồ trích đo khu đất kèm theo Quyết định công nhận số 76, D là 101m2 và giữa E và D là bức tường.

Tuy nhiên, đối chiếu kết với quả đo đạc thực tế theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 845 - 2024 ngày 02/4/2024 (bút lục 268) thì vị trí đất tranh chấp có ký hiệu C là 69,9m2, D là 80,1m2 và giữa C và D là bức tường xây. Trong khi nguyên đơn và bị đơn đều xác định năm 2022 thì bức tường đã có sẵn. Như vậy, diện tích đất ở ký hiệu E (49m2) theo Quyết định công nhận số 76 và ký hiệu C (69,9m2) rõ ràng có mâu thuẫn nhưng chưa được làm rõ. [2.9] Theo Quyết định công nhận số 76 và theo Sơ đồ trích đo khu đất kèm theo thể hiện Tòa án công nhận cho ông Nguyễn Thụy L và ông Nguyễn Minh H, mỗi người 300m2 đất, trong đó ông L được công nhận ở vị trí có ký hiệu E, D là 150m2 và B là 150m2 và ông H được công nhận ở vị trí có ký hiệu C, B1.

Tuy nhiên, phần đất có ký hiệu B2 diện tích 58m2 theo Sơ đồ trích đo khu đất kèm theo Quyết định công nhận số 76 chưa rõ thuộc quyền sử dụng đất của ai, thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông H hay ông L cũng chưa được làm rõ, nếu tính luôn phần đất ký hiệu B2 diện tích 58m2 này thì đất ông H và ông L đều lớn hơn 300m2. Điều này cho thấy có thêm một sự mâu thuẫn trong việc thỏa thuận giữa ông H và ông L tại Quyết định công nhận số 76 nêu trên. [2.10]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo Quyết định công nhận số 76 đang có hiệu lực để thụ lý giải quyết yêu cầu khởi kiện của ông L đối với bà T là đúng nhưng khi giải quyết vụ án, các vấn đề mâu thuẫn, thiếu sót nêu trên chưa được Tòa án cấp sơ thẩm làm rõ, Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm để thụ lý, giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các đương sự, không bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án nhất là cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quản lý về đất đai. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ các vấn đề nêu trên và tính pháp lý đối với việc thỏa thuận của ông L, ông H tại Quyết định công nhận số 76. [2.10]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy kháng cáo của bị đơn là có cơ sở để chấp nhận.

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa về việc chấp nhận kháng cáo của bị đơn, đề nghị hủy bản án sơ thẩm là phù hợp.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu. Vì các lẽ trên, 14