Bản án 19/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: [1.1] Bà Trương Thị V khởi kiện bà H Dlang Rơ Y1, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà V với bà H D1 Rơ Y theo văn bản là Biên bản sang nhượng đất ngày 27/5/2020. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị P có yêu cầu độc lập, yêu cầu Tòa án buộc bà H D1 phải trả cho bà P tiền vay gốc và tiền lãi, tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà V và bà H D1.

Vì vậy, Tòa án căn cứ khoản 2 Điều 26; Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 201 Bộ luật Tố tụng dân sự, thụ lý vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 4 đất; tranh chấp hợp đồng vay tài sản; yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. [1.2] Tại phiên tòa, bị đơn bà H Dlang Rơ Y, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thành T, ông Y Thông Rơ Y, người làm chứng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt và đã đề nghị xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt những người nêu trên. [1.3] Trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, các đương sự trong vụ án không ai yêu cầu áp dụng thời hiệu nên không xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: [2.1] Đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị V và bà H Dlang Rơ Y1: [2.1.1] Nguyên đơn bà V trình bày có nhận chuyển nhượng của bà H D một phần thửa đất số 372, tờ bản đồ số 05 tại xã Đ, tỉnh Đắk Lắk, thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mang tên bà H D1. Việc chuyển nhượng được lập thành văn bản là Biên bản sang nhượng đất ngày 27/5/2020, có chứa nội dung thỏa thuận chuyển nhượng giữa các bên. Như vậy, Hội đồng xét xử nhận thấy Biên bản sang nhượng đất giữa các bên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [2.1.2] Quá trình giải quyết vụ án, tại biên bản lấy lời khai, bà H D1 khai trước đó có mượn tiền của bà V, sau đó có đồng ý chuyển nhượng đất cho bà V; nhưng do bà H D1 được biết đất không tách thửa được nên muốn trả lại đất cho bà V nhưng bị bà V ép ký tên vào Biên bản sang nhượng đất chứ không biết nội dung của biên bản. Hội đồng xét xử nhận thấy, bà H D1 thừa nhận có xác lập Biên bản sang nhượng đất ngày 27/5/2020 với bà V. Biên bản sang nhượng đất có chữ ký, chữ viết mang tên ông Y Thông Rơ Y dưới mục “con của chủ đất” và chữ ký, chữ viết của ông Y Bhem D dưới mục “TM. BTQ Thôn Buôn”. Tại Biên bản lấy lời khai ông Y T1 khai có ký vào giấy mua bán do mẹ ông là H D2 và bà V đề nghị ký làm chứng về việc mua bán đất; tại biên bản lấy lời khai ông Y B khai ký vào biên bản sang nhượng đất giữa các bên là do bà H D1 và bà V đến nhà ông H B1 nhờ chứng kiến việc hai bên thỏa thuận sang nhượng đất. Bà H D1 không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc vay tiền như đã trình bày.

Do đó, việc bà H D1 cho rằng bị bà V ép ký vào Biên bản sang nhượng đất và không biết nội dung là không có căn cứ. [2.1.3] Về diện tích đất theo hiện trạng thực tế mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng: 5 Hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên thể hiện thửa đất chuyển nhượng có diện tích khoảng 1.200m2, kích thước: Chiều rộng 20m tiếp giáp đường, chiều dài 60m. Căn cứ kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, kết quả đo đạc của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh Khu vực Lắk thể hiện đất bà H D1 chuyển nhượng cho bà V có diện tích 1.177,8m2; trong đó có 28,5m2 thuộc đường nhựa theo bản đồ địa chính; còn lại 1.149,3m2 thuộc thửa đất số 69, tờ bản đồ số 182 tại xã Đ, tỉnh Đắk Lắk (trước đây là thửa đất số 372, tờ bản đồ số 05; thửa đất 372 tờ bản đồ số 05 đã được tách ra thành thửa 69 và thửa 70, tờ bản đồ số 182). Thửa đất số 372, tờ bản đồ số 05 đã được cấp GCNQSDĐ số K 510274 ngày 11/7/1997 cho bà H2 Căn cứ văn bản số 080/CNL-DLTT ngày 20/11/2025 và Sơ đồ thửa đất đã được đo đạc của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh Khu vực Lắk, thì thửa đất 372, tờ bản đồ số 05 hiện nay là thửa đất số 69, 70 tờ bản đồ 182 bản đồ mới; thửa đất số 69 thuộc quy hoạch đất ở tại nông thôn, thửa đất 70 thuộc quy hoạch đất sinh hoạt cộng đồng. Trong khi đó, tổng diện tích của thửa đất 372, tờ bản đồ số 05 có 400m2 đất ở nông thôn; như vậy sau khi chia tách, 400m2 đất ở thuộc thửa 69, tờ bản đồ 182. Tại Biên bản sang nhượng đất ngày 27/5/2020 giữa bà V và bà H D1 có nội dung “…có bán đất thổ cư…”. Tòa án đã tiến hành đối chất giữa bà V và bà H D1 về diện tích đất ở trong tổng diện tích mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng; tuy nhiên bà H D1 không có mặt tại phiên đối chất, bà V yêu cầu Tòa án xác định diện tích đất ở trong tổng diện tích chuyển nhượng là 120m2. Tại Biên bản lấy lời khai, bà H D1 không đồng ý với yêu cầu của bà V về việc đề nghị xác định diện tích đất ở 120m2 trong tổng diện tích chuyển nhượng với lý do không xác định được trong diện tích đất đã bán cho bà V có bao nhiêu đất ở và bao nhiêu đất nông nghiệp. Hội đồng xét xử nhận thấy nội dung Biên bản sang nhượng đất ngày 27/5/2020 giữa bà V và bà H D1 có nội dung “…có bán đất thổ cư…”, như vậy các bên có thỏa thuận chuyển nhượng đất ở nhưng không ghi cụ thể diện tích đất ở là bao nhiêu. Nhận thấy diện tích chuyển nhượng giữa các bên theo kết quả đo đạc thực tế là 1.149,3m2, trong tổng diện tích của thửa đất 372, tờ bản đồ số 05 theo GCNQSDĐ là 2.541m2; thửa 372 có 400m2 đất ở, và hiện tại toàn bộ diện tích 400m2 đất ở này đã thuộc thửa 69, diện tích 2.128m2. Căn cứ công văn số 1001/CNL-DLTT ngày 29/12/2025 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh Khu vực Lắk, thì 400m2 đất ở không được xác định vị trí cụ thể trên thửa đất. Như vậy, yêu cầu của bà V về việc xác định trong tổng diện tích chuyển nhượng có 120m2 đất ở là phù hợp, đảm bảo tương ứng với tỉ lệ đất ở trên tổng diện tích chuyển nhượng; phù hợp với các điều kiện tách thửa quy định tại Quyết định số 37/2026/QĐ-UBND ngày 14/5/2026 của UBND tỉnh Đ, quy định hạn mức một số loại đất; điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất. 6 [2.1.4] Tại Biên bản sang nhượng đất ngày 27/5/2020 thể hiện giá trị chuyển nhượng đất giữa bà V với bà H D là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng), bà H D1 đã nhận từ bà V 265.000.000 đồng (hai trăm sáu mươi lăm triệu đồng). Căn cứ lời khai của bà H D1 và biên bản xem xét thẩm định tại chỗ thì sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà V đã làm hàng rào, trồng các loại cây như bơ, sầu riêng; quá trình sử dụng đất cho đến thời điểm hiện tại, bà V không có vi phạm về đất đai. [2.1.5] Đối với diện tích đất mà các bên chuyển nhượng, căn cứ sự chỉ dẫn của các đương sự về ranh giới, mốc giới, căn cứ kết quả đo đạc của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh L, thể hiện các cạnh M1 – M2 và M1 – M5 trùng với ranh giới bản đồ địa chính của thửa đất. Tòa án đã tiến hành làm việc với chủ sử dụng thửa đất số 72 là bà Trần Thị H1, bà H1 không có ý kiến gì; đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật và từ chối tham gia tố tụng; đối với chủ sử dụng thửa đất số 116, 117 là ông Y Long P1 và bà H Un P2, Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do nên Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật. [2.1.6]

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị V và bà H D1 Rơ Y không được công chứng hoặc chứng thực, không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, bà V đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ, đã nhận đất để quản lý, sử dụng ổn định, cho đến thời điểm hiện tại không có vi phạm hành chính về đất đai.

Vì vậy, Hội đồng xét xử cần áp dụng Điều 116, Điều 129 Bộ luật Dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2020 với bà H D1, với diện tích chuyển nhượng là 1.149,3m2 (hình thể, tứ cận căn cứ Sơ đồ thửa đất của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh Khu vực Lắk ngày 29/8/2025, cụ thể: M1 – M2 – M3 – M5 – M1), trong đó có 120m2 đất ở. Bà Trương Thị V được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên theo quy định pháp luật. Bà Trương Thị V phải có nghĩa vụ thanh toán tiếp cho bà H Dlang Rơ Y 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng). [2.2] Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị P về việc yêu cầu bà H D1 có nghĩa vụ phải trả cho bà P số tiền vay gốc là 150.000.000 đồng và tiền lãi trong hạn với mức lãi suất 20%/năm, tiền lãi quá hạn với mức lãi suất 30%/năm; yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2020 giữa bà Trương Thị V với bà H D1 Rơ Y vô hiệu: [2.2.1] Căn cứ Giấy mượn tiền ngày 28/02/2020, bà P yêu cầu bà H D1 phải trả cho bà P số tiền số tiền vay gốc là 150.000.000 đồng và tiền lãi trong hạn với mức lãi suất 20%/năm, lãi quá hạn với mức lãi suất 30%/năm. 7 Quá trình giải quyết vụ án, bà H D thừa nhận ngày 28/02/2020 có vay của bà P số tiền 150.000.000 đồng; với mức lãi suất 3.000đồng/1 triệu đồng/ngày; bà H D1 đã trả cho bà P 25.000.000 đồng tiền lãi. Tuy nhiên bà H D1 không chứng minh được việc trả lãi, bà P không thừa nhận việc trả lãi của bà H D1. Như vậy, có căn cứ xác định bà H D1 còn nợ bà P 150.000.000 đồng tiền vay gốc. Về tiền lãi, căn cứ giấy mượn tiền, khoản vay giữa các bên là vay có kỳ hạn với thời hạn vay là 20 ngày. Các bên thỏa thuận lãi suất của khoản vay là 3.000đồng/1 triệu đồng/ngày, là vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 5 Điều 466 và khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự để áp dụng mức lãi suất 20%/năm đối với nợ gốc trong hạn và mức lãi suất trên nợ gốc quá hạn là 30% tương ứng với thời gian chậm trả.

Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của bà Vũ Thị P về việc buộc bà H D1 Rơ Y phải trả cho bà P số tiền vay gốc là 150.000.000 đồng, và tiền lãi trong hạn với mức lãi suất 20%/năm, tiền lãi quá hạn với mức lãi suất 30%/năm. Cụ thể: - Lãi trên nợ gốc trong hạn: 150.000.000 đồng x 20 ngày (từ 29/02/2020 đến 19/3/2020) x 0,054%/ngày = 1.620.000 đồng. - Lãi trên nợ gốc quá hạn tính đến thời điểm xét xử: (150.000.000 đồng x 06 năm x 30%/năm) + (150.000.000 đồng x 02 tháng x 2,5%/tháng) + (150.000.000 đồng x 15 ngày x 0,083%/ngày) = 279.367.000 đồng (hai trăm bảy mươi chín triệu, ba trăm sáu mươi bảy nghìn đồng). Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền vay gốc còn phải thi hành án theo mức lãi suất 30%/năm. [2.2.2] Hội đồng xét xử đã phân tích, đánh giá và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2020 giữa bà Trương Thị V với bà H D1 Rơ Y .

Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của bà P về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị V với bà H D1 Rơ Y .

[3] Quá trình giải quyết vụ án, bà H D1 xác định tại thời điểm vay tiền của bà P, bà H D1 đã đưa GCNQSDĐ số K 510274 cho vợ chồng bà P, ông T cầm giúp để làm thủ tục tách thửa nhằm vay vốn ngân hàng, không thế chấp để vay tiền; đồng thời yêu cầu bà P trả lại GCNQSDĐ cho bà H D1. Bà P xác định bà H D1 thế chấp GCNQSDĐ số K 510274 khi vay tiền của bà P, hiện nay bà P đang giữ GCNQSDĐ nêu trên. Hội đồng xét xử nhận thấy việc bà P nắm giữ GCNQSDĐ của bà H D1 không đáp ứng các điều kiện trở thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả 8 tiền của bà H D1 theo quy định của pháp luật dân sự; không bảo đảm về mặt hình thức theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất; yêu cầu bà H D1 về việc yêu cầu bà P phải trả lại GCNQSDĐ cần giải quyết trong cùng vụ án nhằm bảo đảm vụ án được giải quyết triệt để.

Vì vậy, Hội đồng xét xử buộc bà P phải trả lại GCNQSDĐ cho bà H D là phù hợp.

[4] Về chi phí tố tụng: Căn cứ Điều 157; Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tài sản là 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng). Số tiền này bà Trương Thị V đã nộp tạm ứng và đã chi phí xong; vì vậy bà H D1 Rơ Y có nghĩa vụ phải trả cho bà Trương Thị V số tiền 2.500.000 đồng chi phí tố tụng.

[5] Về án phí: Căn cứ Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà H D1 Rơ Y là người đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống ở vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn nên được miễn án phí dân sự. Bà Trương Thị V không phải chịu án phí dân sự. Bà Vũ Thị P không phải chịu án phí dân sự đối với yêu cầu về tranh chấp hợp đồng vay tài sản; phải chịu án phí đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu không được chấp nhận.