Bản án 467/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

:

[1] Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Đ1 và ông Lê Văn V nộp trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. 4

[2] Xét kháng cáo của bị đơn [2.1] Liên quan đến tranh chấp là phần đất có diện tích 6.966,1m2 thuộc thửa số 685, tờ bản đồ số 10, tọa lạc ấp A, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu (nay là ấp A, xã P, tỉnh Cà Mau) do Phan Nhựt D đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp ngày 21/02/2024. Trước khi sang tên cho anh D thì ông Phan Văn Đ2 (là cha D) đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận). Ông Đ2 chết ngày 21/4/2021. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Đ trình bày là không sang bán đất cho bị đơn mà chỉ cố đất, cho nên bà Đ yêu cầu chuộc lại đất. Qua xem xét tài liệu hồ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn đều xác nhận: Ngày 30/12/2021, bà Trần Mỹ Đ cố cho vợ chồng ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị Đ1 toàn bộ phần đất, giá 220.000.000đ, thời hạn cố 03 năm; ông V bà Đ1 giao đủ tiền và nhận đất canh tác. Đến ngày 24/10/2023, hai bên thỏa thuận sang nhượng phần đất giá 328.600.000đ (2.000.000đ/m2), bà Đ1 ông V thanh toán cho bà Đ 290.000.000đ; toàn bộ hồ sơ tại cấp sơ thẩm (đơn khởi kiện, biên bản ghi lời khai, biên bản hòa giải, biên bản phiên tòa, bản án sơ thẩm…) bà Đ đều xác nhận có việc sang nhượng đất và tại Giấy tạm ứng lập ngày 24/10/2023 (âm lịch) có nội dung: Tôi Trần Mỹ Đ có nhận của chế Nguyễn Thị Đ1 số tiền 50.000.000đ từ tiền sang đất cho chế Điện. Trước đó tôi có nhận 220.000.000đ. Vậy tính cả hai lần tôi nhận 270.000.000đ…, đến ngày 29/12/2023 nhận 20.000.000đ.

Do đó, nguyên đơn và bị đơn thực hiện giao dịch sang nhượng quyền sử dụng đất là thực tế có xảy ra. [2.2] Xét về hình thức của hợp đồng sang nhượng: sang nhượng quyền sử dụng đất được bà Đ và ông V, bà Đ1 xác lập bằng “Giấy tạm ứng” lập ngày 23/10/2023 (âm lịch), Giấy tạm ứng thể hiện đầy đủ thỏa thuận về sang nhượng giữa hai bên nhưng không có công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự: giao dịch dân sự vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp: 1/ Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu công nhận hợp đồng thì Tòa án ra quyết định công nhận hợp đồng đó; 2/ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu công nhận hợp đồng thì Tòa án ra quyết định công nhận hợp đồng đó. Đối chiếu quy định tại Điều 129, bị đơn đã thanh toán cho nguyên đơn hơn 2/3 giá trị của hợp đồng; do đó, không bị vô hiệu vì không đảm bảo về hình thức. [2.3] Xét về nội dung hợp đồng: Lý do nguyên đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng phần đất cho bị đơn là vì con của nguyên đơn (anh Phan Nhựt D) muốn giữ lại đất [2.3.1] Qua ý kiến của nguyên đơn và yêu cầu của bị đơn, Hội đồng xét xử xem xét: 5 Bà Trần Mỹ Đ và ông Phan Văn Đ2 là vợ chồng, ông Đ2 chết năm 2021, phần đất có diện tích 6.966,1m2 là tài sản chung của vợ chồng, bà Đ có quyền định đoạt phần đất, việc này đã được bà Đ xác nhận tại phiên tòa phúc thẩm. Quyền sử dụng đất là tài sản chung, cho nên ½ diện tích đất thuộc về bà Đ; bà Đ trình bày, ông Đ2 chết không để lại di chúc về việc phân chia di sản, vì vậy, ½ diện tích đất của ông Đ2 được chia cho hàng thừa kế thứ nhất của ông Đ2 là bà Đ và hai người con chung là anh Phan Nhựt D và cháu Phan Ái V1, sinh năm 2012; như vậy, trong diện tích đất 6.966,1m2 thì bà Đ được quyền định đoạt gần 4.644m2; chỉ vì lý do ông Đ2 đứng tên, bà Đ không được quyền sang bán là không phù hợp, bởi lẽ, ông Đ2 chết, bà Đ nuôi hai con. Tại đơn khởi kiện, bà Đ nêu, sau khi chồng chết, vì cần tiền lo cho con ăn học nên bà cố đất, sau đó sang bán cho bị đơn. [2.3.2] Xét về mục đích sử dụng tiền sang đất, theo bà Đ xác nhận vì cần tiền lo cuộc sống và lo chi phí học đại học của anh D nên bà Đ bán phần đất; tại bản tự khai (bút lục 51) anh D trình bày: “… từ nhỏ đến nay tôi đi học, không canh tác; cha mẹ tôi trực tiếp canh tác, trên danh nghĩa tôi là người hưởng thừa kế, nhưng mẹ tôi mới là người quản lý, sử dụng để kiếm tiền nuôi tôi ăn học…”; như vậy, tiền sang nhượng phục vụ cho mục đích chung của gia đình; anh D cũng biết việc này. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn trình bày: bà Đ1 đến Ủy ban nhân dân xã L thủ tục sang tên cho ông V bà Đ1, cán bộ địa chính hướng dẫn phải làm thủ tục cho anh D đứng tên trước rồi sau đó chuyển tên sang cho ông V bà Đ1, sau khi anh D đứng tên thì bà Đ1 kêu anh D về ký tên để làm thủ tục chuyển tên cho vợ chồng ông V thì D nói bận học nên không về, cho nên bà Đ giao Giấy chứng nhận do anh D đứng tên cho bà Đ1 giữ, nội dung trình bày của bị đơn được bà Đ thừa nhận là có sự thật. [2.3.3] Về giá trị đã thanh toán: Bà Đ xác nhận giá đất tại thời điểm hai bên giao dịch là phù hợp với giá thị trường. Vợ chồng ông V đã giao tiền sang nhượng gần 90% giá trị, chỉ còn lại 38.600.000đ, hai bên thỏa thuận khi nào nguyên đơn làm thủ tục cho bị đơn đứng tên Giấy chứng nhận thì bị đơn giao đủ tiền; trên thực tế, bị đơn đã nhận đất từ năm 2021, có cải tạo, bồi đắp lên phần đất, ban bờ để nhập chung vào phần đất của bị đơn và quản lý, sử dụng ổn định đến nay (chính tại đơn khởi kiện, bà Đ xác nhận phần đất không còn như hiện trạng ban đầu, cho nên đơn kiện bà Đ yêu cầu bị đơn phải khôi phục phần đất lại như tình trạng ban đầu). [2.3.4] Về việc anh Phan Nhựt D đứng tên Giấy chứng nhận cấp ngày 21/02/2024: bà Đ và anh D lập thủ tục phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất do ông Đ2 đứng tên, bà Đ giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho anh Phan Nhựt D đứng tên Giấy chứng nhận là không phù hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn; bởi vì bà Đ đã sang bán cho bị đơn và nhận gần đủ tiền sang nhượng. [2.3.5] Xét về hình thức và nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ với ông V bà Đ1 đảm bảo theo quy định Điều 129 Bộ luật dân sự. Hơn nữa, nội dung các tình tiết trong vụ án này tương tự như các tình tiết sự kiện pháp lý trong Án lệ số 04/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Trong vụ án này, đất của vợ chồng bà Đ ông Đ2, do ông Đ2 chết nên bà Đ và anh D có quyền quyết định, nhưng chỉ có bà Đ ký tên giao dịch và bà Đ đã nhận gần 90% số tiền, mục đích sử dụng là lo cho gia đình và việc học tập của anh D. Tại bản khai 6 thì anh D trình bày là giao cho mẹ quyết định toàn bộ về phần đất.

Vì vậy, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ với bà Đ1 ông V có hiệu lực, buộc bà Đ tiếp tục thực hiện hợp đồng.

[3] Tại cấp phúc thẩm, có phát sinh tình tiết mới; do đó, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2026/DS-ST ngày 18 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Cà Mau.

[4] Tại phiên tòa, Viện kiểm sát đề nghị y án sơ thẩm, tuy nhiên, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm với những nội dung nhận định trên.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm đương sự không phải chịu.

[6] Các quyết định khác không bị kháng cáo, kháng nghị phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.