Bản án 367/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đương sự kháng cáo trong thời hạn và đúng quy định pháp luật nên vụ án được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. 11

[2] Tòa án nhân dân khu vực 11 - Lâm Đồng xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và thụ lý giải quyết là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Xét kháng cáo của các đương sự, HĐXX nhận thấy: Các đương sự tranh chấp về việc chuyển nhượng thửa đất số 11, 12 và 49 với diện tích đất đo đạc thực tế là 33.821,4m2 (Đã trừ diện tích thu hồi làm đường H - T) các thửa đất tọa lạc thôn D, xã H, huyện H, tỉnh Bình Thuận tại Giấy cam kết ngày 12/9/2012 giữa ông Lê Thanh H1 với bà Lê Thị N (Nay là thôn D, xã H, tỉnh Lâm Đồng). Bà Dương Thị H cho rằng thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, ông Lê Thanh H1 chuyển nhượng không cho bà H biết nên yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 và bà N. Ông Lê Thanh H1 cho rằng chỉ vay tiền, không bán đất cho bà N nên cũng đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, ông chỉ trả lãi cho bà N đối với số tiền đã nhận. Bà N cho rằng đã mua đất do cả hai vợ chồng đều biết, đã giao tiền đầy đủ và đã nhận đất nên đề nghị công nhận hợp đồng.

[4] Về thời hiệu khởi kiện, trước đây Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (Nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 - Lâm Đồng) thụ lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Lê Thanh H1, bị đơn là bà Lê Thị N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Dương Thị H, Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết đã đình chỉ giải quyết vụ án vì hết thời hiệu khởi kiện do yêu cầu khởi kiện của ông H1 là hủy bỏ hợp đồng giữa ông với bà N theo Điều 423, 429 Bộ luật Dân sự.

[5] Trong vụ án này bà Lê Thị N đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu và yêu cầu đình chỉ giải quyết vụ án bởi đã có Quyết định số 88/2021/QĐST-DS ngày 30/7/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết (Nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 - Lâm Đồng) đã có hiệu lực pháp luật. HĐXX nhận thấy, mặc dù cả hai vụ án đều là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trong vụ án này nguyên đơn là bà Dương Thị H khởi kiện với nội dung yêu cầu tuyên bố việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Thanh H1 và bà Lê Thị N là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, không có nội dung khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Căn cứ Điều 123, 124 khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa ông Lê Thanh H1 và bà Lê Thị N vô hiệu không bị hạn chế. Do đó đề nghị của bà Lê Thị N đình chỉ giải quyết vụ án vì lý do hết thời hiệu hay sự việc đã được giải quyết bằng vụ án khác là không có căn cứ để chấp nhận.

[6] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giấy viết tay có tiêu đề Giấy cam kết ngày 12/9/2012, thửa đất chuyển nhượng có nguồn gốc khai hoang, chưa có giấy tờ về đất và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù các bên không tranh chấp về nguồn gốc đất nhưng việc giao dịch về 12 đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ về đất là vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai. Mặt khác, Giấy cam kết ngày 12/9/2012 chỉ có ông H1 và bà N ký giao dịch. Bà H cho rằng không biết gì về giao dịch này, bà N cho rằng ông H1, bà H đã ký bán cho bà L bằng Giấy nhận tiền bán đất ngày 26/01/2008, sau này bà T2 và bà N có tranh chấp tại UBND xã nên bà H đã biết việc chuyển nhượng của ông H1.

Tuy nhiên, xét tờ giấy nhận tiền bán đất ngày 26/01/2008 giữa bà Nguyễn Thị L và vợ chồng ông Lê Thanh H1 thì bà N không có chứng cứ chứng minh mối liên quan giữa giao dịch của bà L, ông H1, bà H với giao dịch của ông H1 với bà N mà chỉ là suy đoán bà H phải biết ông H1 bán đất cho bà N.

Do đó, căn cứ Điều 127, Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Giấy cam kết viết tay ngày 12/9/2012 giữa ông Lê Thanh H1 và bà Lê Thị N là vô hiệu toàn bộ.

Do đó, bà Lê Thị N yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có căn cứ chấp nhận. Tòa án nhân dân khu vực 11 - Lâm Đồng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Thanh H1, bà Lê Thị N là giao dịch dân sự vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Lê Thị N là có căn cứ.

[7] Tại phiên tòa sơ thẩm các đương sự thống nhất về giá trị tài sản để giải quyết tranh chấp nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là đúng quy định của pháp luật. Việc ông H1 kháng cáo cho rằng áp giá quá cao mà yêu cầu áp giá theo giá nhà nước là không có cơ sở chấp nhận. Bởi việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu phải căn cứ vào giá thị trường của tài sản tại thời điểm xét xử. Mặt khác ông H1 cho rằng đây là số tiền vay bị ép phải viết giấy bán đất nhưng không có chứng cứ chứng minh do đó Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận vấn đề này là có căn cứ.

[8] Về mức độ lỗi của các bên, thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ nguồn gốc, là tài sản chung của vợ chồng nhưng các bên vẫn tham gia giao dịch, do đó Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà N, ông H1 phải cùng chịu lỗi như nhau, mỗi bên chịu 50% giá trị thiệt hại là có cơ sở.

[9] Qua hồ sơ vụ án, xem xét toàn bộ quá trình tố tụng ở cấp sơ thẩm và tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, người kháng cáo cung cấp chứng cứ nhưng chưa đầy đủ để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo do đó yêu cầu kháng cáo của ông Lê Thanh H1 và bà Lê Thị N là không có cơ sở chấp nhận. HĐXX giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[10] Đối với việc bà Lê Thị N chuyển nhượng thửa đất cho bà Nguyễn Thị A tại Hợp đồng ngày 29/11/2021 là tình tiết mới phát sinh tại phiên tòa phúc thẩm. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này chỉ giữa bà A và bà N các bên chưa phát sinh tranh chấp. Tại phiên tòa phúc thẩm bà A xác định đã giao tiền cho bà N nếu việc chuyển nhượng không thành thì bà A chỉ có nhu cầu nhận lại số tiền 13 bà N đã nhận của bà A, không yêu cầu xử lý vi phạm hợp đồng và tiền lãi. Như vậy, HĐXX phúc thẩm không có thẩm quyền giải quyết yêu cầu của bà A nếu giữa các đương sự phát sinh tranh chấp thì có quyền khởi kiện giải quyết trong vụ án dân sự khác.

[11] Về số tiền đền bù, bồi thường khi thu hồi một phần đất tranh chấp, mặc dù không có tranh chấp nhưng HĐXX cần bổ sung ông Lê Thanh H1, bà Dương Thị H có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được giải quyết nhận tiền bồi thường.

[12] Về án phí: Người kháng cáo phải nộp án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận theo khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Về chi phí tố tụng bà N nộp tạm ứng tại cấp phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận nên bà N tự chịu.