Bản án 375/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thâm tra tại phiên tòa phúc thâm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày và tranh luận tại phiên tòa của các đương sự, quan điểm của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thầm, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền và pháp luật được áp dụng giải quyết vụ án: Xét nội dung đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì Hội đồng xét xử sợ thầm xác định là phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Các đương sự thống nhất dùng kết quả đo vẽ theo Trích đo khu vực thửa đât tranh châp do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đât đai khu vực Tánh L2 đo vẽ và duyệt ngày 21/4/2026 làm căn cứ giải quyêt vụ án.

[3] Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều thừa nhận bị đơn ông Nguyễn Thành S và vợ là bà Trần Thị L đã có 02 lần chuyễn nhượng cho nguyên đơn ông Hồ Ngọc H, cụ thê: Lần 01 vào ngày 25/02/1994 với diện tích đất dài 14m và ngang 05m, sau đó ông H làm giây chứng nhận thì được câp với diện tích 25m-; Lân 02 vào ngày 08/6/2000 với diện tích 30m2 đất thuộc một phần của thửa số 548, diện tích160m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L046880 cấp ngày 22/8/1998 đưng tên ông S, vị trí đất chuyên nhượng lần hai tiếp giáp với diện tích 25m' ông S đã chuyên nhượng cho ông H vào năm 1994. Các nội dung hai bên thòa thuận như diện tích, vị trí, hình thể của phần diện tích đất chuyển nhượng, giá tiền chuyên nhượng, quyền và nghĩa vụ của hai bên đều được thế hiện trong các "Giấy sang nhượng đất" viết tay lập ngày 25/02/1994, ngày 08/6/2000. Các bên đã thực hiện việc giao đất, giao tiền đầy đủ và quản lý, sử dụng đất từ năm 2000 đến nay nên đây tình tiết không phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Hiện nay, nguyên đơn và bị đơn tranh chấp đối với vị trí của diện tích 30m2 đã chuyên nhượng vào ngày 08/6/2000.

[4] Về vị trí diện tích đất 30m2 ông S chuyển nhượng cho ông H vào ngày 08/6/2000: [4.1] Nguyên đơn ông H cho rằng phần diện tích 30m- đất ông S chuyển nhượng là hình tam giác; có cạnh phía đông giáp liền với diện tích 25m'/70m' mà ông S đã chuyền nhượng cho ông H vào năm 1994, cạnh phía nam là mặt tiền giáp đường ĐT 720 (trước đây là ĐT 710) hiện nay và cạnh phía bắc kéo thẳng từ sau rà và bi nh th vớ ng ng tại các điềen từ 4-5-ổ của nai tan giảc theo bàn đ niện trạng khu đất do Chi nhánh Văn phòng Đ1 đo vẽ và duyệt ngày 23/6/2025. Bị đơn ông S ban đầu cho rằng vào diện tích đất đã chuyển nhượng là hình chữ nhật, có vị trí từ các điểm mốc 1-2-3-4-1, sau đó xác định lại diện tích chuyển nhượng cho ông H là hình tam giác và có vị trí từ các điểm mốc 1-2-3-1 theo bản đồ hiện trạng khu đất do Chi nhánh Văn phòng Đ1 đo vẽ và duyệt ngày 23/6/2025. 8 Tại giai đoạn phúc thẩm, bị đơn đã có yêu cầu đo đạc lại và tại Trích đo khu vực thửa đất tranh chấp do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực T đo vẽ và duyệt ngày 21/4/2026 thì thể hiện như sau: Nguyên đơn dẫn đo và xác định diện tích đất 30m2 mua của bị đơn là các điêm 2, 3, 4, 9,

2. Bị đơn dẫn đo và xác định diện tích đất đã bán cho nguyên đơn là các điểm 2,5, 6, 2; nay đo đạc là 40,6m- [4.2] Tại "Giấy sang nhượng đất" viết tay lập ngày 08/6/2000 thể hiện: 'diện tích là 30m- kế tiếp với đât ông H có mặt trước giáp đường 710, mặt san tến ranh ông H đã có, kéo thằng ra trước ngã ba đường G là đường thằng, hình tam giác. " Đối chiếu với vị trí diện tích đất tranh chấp hai bên chỉ dẫn trên thực địa được thể hiện tại Trích đo khu vực thửa đất tranh chấp do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực T đo vẽ và duyệt ngày 21/4/2026 thì vị trí thửa đất tranh chấp do nguyên đơn chỉ dẫn tại các vị trí 2, 3, 4, 9, 2 phù hợp với vị trí thửa đất các bên thỏa thuận trên Giấy sang nhượng đất, cụ thể: Vị trí đất trước đây bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn vào năm 1994 là tại các điêm 1, 2, 6,

7. Đến năm 2000, bị đơn tiếp tục chuyên nhượng thêm cho nguyên đơn diện tích 30m' kế tiếp với đất nguyên đơn đã có, theo như mô tả là: cạnh 9 - 4 giáp đường ĐT 720 (trước đây là ĐT 710), cạnh 9 - 2 liền kề với cạnh 2 - 6 - 9 (diện tích chuyền nhượng năm 1994), ranh phía sau đến điểm số 2 đất nguyên đơn đã có và kéo thằng từ điểm số 2, điểm 9 thẳng ra trước ngã ba đường 710 là điểm số 4 , từ số 4 kéo lại điểm số 9 là hình tam giác đúng với vị trí đất trong Giấy sang nhượng đã thế hiện. Đối với với phần diện tích phía ngoài là đất thuộc hành lang đường bộ không thuộc giấy chứng nhận của bị đơn nên các bên không chuyển nhượng và thực tế nguyên đơn đã sử dụng phần đất 30m' nhận chuyển nhượng và phần phía trước đối diện đường ĐT 720 (trước đây là ĐT 710) này đê làm mặt băng kinh doanh từ năm 2000, đến năm 2023 thì cho Công ty D thuê mặt bằng để mở nhà thuốc. Vị trí đât bị đơn chi dân tại các điêm 2, 5, 6, 2 không phù hợp với mô tả vị trí, diện tích đât trên Giây sang nhượng đã thê hiện. Ngoài ra, trong quá trình giài quyết vụ án ở cấp sơ thầm bị đơn đã chi đất theo các hình thể, diện tích và ở các vị trí khác nhau và bị đơn cũng thừa nhận không xác định được chính xác vị trí đất đã bán. [4.3] Thời điểm năm 2000, nguyên đơn cần mở rộng sản xuất kinh doanh nên mới nhận chuyển nhượng diện tích đất mặt bằng có vị trí tiếp giáp với diện tích đất 25m2 đã nhận chuyển nhượng của bị đơn trước đó để mở rộng mặt bằng; không thể nhận chuyển nhượng vị trí đất tiếp giáp đường 710 nhỏ hẹp, nằm ngoài giấy chứng nhận và đất hầu hết nằm trong ranh thu hồi mở rộng ĐT 720 (trước đây là ĐT 710) như vị trí của bên bị đơn đã chỉ dẫn đo đạc. 9 Theo kêt quả xem xét thâm định ngày 26/7/2023 thê hiện: Nhà thuôc L3 cách mép nhà bị đơn một khoảng đât trông có chiêu ngang là 0,83m; giữa ranh giới đất hiện nay của hai bên vẫn còn tồn tại 01 giếng nước là phù hợp với lời khai của nguyên đơn là cái giềng nằm giữa ranh giới của hai bên, trong năm 2000 thì bị đơn đã xây nhà ở trên phần đất còn lại của bị đơn và sử dụng ổn định. Bị đơn cho răng khi chuyên nhượng đất cho nguyên đơn thì vẫn còn 01 khoảng đất trống mới tới giếng nước và nay nguyên đơn đã lấn thêm một phần đất của bị đơn.

Tuy nhiên, bị đơn không đưa ra được chứng cứ, chứng minh cho lời khai của mình; nguyên đơn đã sử dụng đất theo hiện trạng cho đến nay và giữa hai bên vẫn còn khoảng đất trống 0,83m. [4.4] Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đợn cung cấp cho Tòa án các hình ảnh thể hiện việc nguyên đơn sau khi nhận chuyển nhượng từ năm 2000 đã tiến hành sử dụng, quản lý đất ôn định, xây kiots kinh doanh phù hợp với hiện trạng đất hiện nay nguyên đơn đang sử dụng mà không có sự ngăn cản, tranh chấp của bị đơn mặc dù diện tích đất nguyên đơn sử dụng liền kề với nhà bị đơn đang ở. Tại phiên tòa ngày 26/6/2026, bị đơn có trình bày các bên có phát sinh tranh chấp vào năm 2018 vì bị đơn cho rằng nguyên đơn sử dụng không đúng với diện tích bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn nên bị đơn khiếu nại yêu cầu UBND xã G giải quyết buộc nguyên đơn trả lại phần đất ngoài diện tích đã chuyễn nhượng, có tiến hành hòa giải tại Uy ban nhân dân xã nhưng không thành và được Ủy ban hướng dẫn khởi kiện tại Tòa án nếu có tranh chấp. Đáng lẽ nếu diện tích đất của mình bị xâm phạm thì khi đó bị đơn phải tiên hành khởi kiện đê được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay bị đơn không khởi kiện và bên nguyên đơn vẫn sử dụng đất ổn định cho đến khi nguyên đơn cho Công ty D thuê đất kinh doanh và xây dựng cửa hàng như hiện nay bị đơn cũng không ngăn chặn, tranh chấp; chi sau này khi nhà thuốc Long C đi vào kinh doanh thì bị đơn mới tranh chấp. [4.5] Mặc dù, diện tích đât chuyên nhượng là 30m' là không đủ điều kiện tách thừa theo quy định tại Quyết định số 35/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 của U (cũ). Tuy nhiên liền kề diện tích đất này ông H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 163280 đối với thưa đất số 680, tờ bàn đồ số 19 do Ủy ban nhân dân huyện T (cũ) cấp ngày 22/6/1999 cho hộ ông Hồ Ngọc H có cùng mục đích sử dụng đất là đất thổ cư, do đó theo quy định của pháp luật đất đai thì diện tích đất này ông H có quyền đi đăng ký để hợp thửa với diện tích 30m2 thuộc thửa đất số 19 nêu trên theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024

Do đó, Tòa án sơ thâm đã căn cứ các tài liệu, chứng cứ các đương sự cung câp, hiện trạng đât thực tê và quy định pháp luật đê châp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hiệu lực của "Giấy sang nhượng đất" lập ngày 08/6/2000 và buộc bị đơn phải đưa Giấy chứng nhận số L046880 cấp ngày 22/8/1998 đứng tên ông Nguyễn Thành S cho ông H để ông H liên hệ với cơ quan 10 có thâm quyền thực hiện thủ tục tách thửa, sang tên là đúng quy định; đồng thời không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ, như ý kiến của Đại diện Viện kiêm sát tại phiên tòa. Ngoài ra, tại phiên tòa, nguyên đơn ông Hồ Ngọc H tự nguyện hỗ trợ cho gia đình bị đơn số tiền 50.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử căn cứ theo quy định pháp luật ghi nhận sự tự nguyện này của ông H.

[5] Về chi phị tố tụng: Bị đơn ông Nguyễn Thành S, bà Trần Thị L phải chịu chi phí xem xét, thầm định tại chỗ và đo đạc phát sinh tại giai đoạn phúc thầm là 4.770.000 đồng.

[6] Vê án phí dân sự phúc thâm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông Nguyên Thành S, bà Trân Thị L phải chịu án phí dân sự phúc thâm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uy ban thường vụ Quốc hội.

Tuy nhiên, ông Nguyên Thành S, bà Trân Thị L là người cao tuôi và có đơn xin miên án phí nên được miên án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uy ban Thường vụ Quốc hội.