Bản án 336/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Ông Đinh Anh T3 kháng cáo và nộp tạm ứng án phí trong hạn luật định. Tại phiên tòa có mặt nguyên đơn, người có quyền nghĩa vụ liên quan bà Đinh Anh T3; các đương sự còn lại đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 nhưng vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự vắng mặt.

[2] Xét kháng cáo của ông Đinh Anh T3 Ngày 29/10/2024 ông Nguyễn Minh H, bà Trần Thị T chuyển nhượng của ông Lăng Anh T1, bà Triệu Ngọc T2 diện tích đất 90,0m2, tại thửa số 485, tờ bản đồ số 101 tọa lạc phường M, thành phố L (nay là phường L), tỉnh An Giang, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sổ CH18752 do Ủy ban nhân dân thành phố L cấp ngày 14/12/2023 cho ông Đinh Võ Minh T4, bà Đoàn Thị Bích N, được Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố L chính lý biến động sang tên cho ông Lăng Anh T1, bà Triệu Ngọc T2 ngày 31/05/2024. Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đang được ông Lăng Anh T1, bà T2 đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP V - Chi nhánh A để đảm bảo cho khoản vay 02 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng ký ngày 17/5/2024 và Hợp đồng hạn mức thấu chi ngày 01/7/2024; tài sản thế chấp để đảm bảo cho 02 khoản vay là diện tích đất 90,0m2, tại thửa số 485, tờ bản đồ số 101 nêu trên, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 06/6/2026. Ông H, bà T đã đưa cho ông Lăng Anh T1, bà T2 2,1 tỷ đồng (đưa trực tiếp và chuyển vào tài khoản của bà T2), ông Lăng Anh T1, bà T2 đã dùng số tiền này để tất toán hợp đồng vay cho Ngân hàng TMCP V vào ngày 29/10/2024. Ngày 30/10/2024 ông ông Lăng Anh T1, bà T2 xóa thế chấp. Cùng ngày 30/10/2024 ông ông Lăng Anh T1, bà T2 và ông H, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 90,0m2, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C. Ngày 31/10/2024 ông Lăng Anh T1, bà T2 đã lập biên bản giao đất cho ông H, bà T và ông H, bà T nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố L và hẹn trả kết quả giải quyết hồ sơ vào ngày 14/11/2024. Ngày 14/11/2024 ông T1, bà T đã nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ xong. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các bên tự nguyện xác lập, đúng hình thức theo quy định pháp luật, có thanh toán tiền thực tế và đã thực hiện xong việc giao nhận tài sản; ông H, bà T đã thực hiện xong nghĩa vụ thuế cho Nhà nước. Đến ngày 19/11/2024, Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố Long Xuyên có Quyết định số 19/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với tích đất 6 90,0m2, tại thửa số 485, tờ bản đồ số 101 cho ông Lăng Anh T1, bà Triệu Ngọc T2 đứng tên. Cùng ngày 19/11/2024 Văn phòng Đ chi nhánh L có thông báo về việc dừng giải quyết thủ tục đăng ký biến động với lý do: Theo quyết định số 19/QĐ-CCTHADS ngày 19/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên.

Nhận thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các bên tự nguyện xác lập, đúng hình thức theo quy định pháp luật, có thanh toán tiền thực tế và đã thực hiện xong việc giao nhận tài sản; ông H, bà T đã thực hiện xong nghĩa vụ thuế cho Nhà nước. Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng và nộp hồ sơ đăng ký biến động, thửa đất tranh chấp không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không bị kê biên, phong tỏa hoặc bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch. Ngày 11/11/2024 ông T1 mới xin xác nhận bản án có hiệu lực pháp luật và đến ngày 19/11/2024 mới có đơn yêu cầu thi hành án, đơn đề nghị tạm dừng giao dịch tài sản; cùng ngày Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên mới ban hành Quyết định số 19/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản. Toàn bộ quá trình giao kết hợp đồng, thanh toán tiền, giải chấp tài sản, bàn giao đất và nộp hồ sơ sang tên đều diễn ra trước thời điểm có quyết định ngăn chặn của cơ quan thi hành án.

Do đó, việc Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên ban hành Quyết định số 19/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản là diện tích đất 90m2 là ảnh hưởng đến quyền lợi của ông H, bà T.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H, bà T là có căn cứ. Đối với yêu cầu độc lập của ông Đinh Anh T3: Toàn bộ số tiền chuyển nhượng ông Lăng Anh T1, bà T2 đã sử dụng vào việc tất toán hợp đồng vay với Ngân hàng TMCP V; không có chứng cứ chứng minh các bên tham gia giao dịch có sự thông đồng nhằm che giấu giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba. Ông H, bà T là bên nhận chuyển nhượng ngay tình, đã thanh toán thực tế số tiền 2,1 tỷ đồng; số tiền này được sử dụng để tất toán khoản vay ngân hàng và giải chấp chính tài sản chuyển nhượng.

Vì vậy, không có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/10/2024 là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại các Điều 117, 122, 123 và 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Đinh Anh T3 là có căn cứ. Ông Đinh Anh T3 kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Đinh Anh T3, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí phúc thẩm: Ông Đinh Anh T3 phải chịu 300.000 đồng