Bản án 186/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

: [2.1] Về nguồn gốc tài sản tranh chấp: Diện tích đất 219m2 thửa số 44 tờ bản đồ số 3 địa chỉ tại thôn La Xá, xã Thượng Quận,huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương (nay là tổ dân phố Trần Liễu, thành phố Hải Phòng) của cụ Nguyễn Văn C và Nguyễn Thị H. Theo sổ quản lý đất đai tại địa phương còn lưu giữ thể hiện: năm 1986 số thứ tự 47 ghi tên chủ sử dụng là Cáng diện tích 180m2. Năm 1990 thể hiện số thứ tự 44 ghi tên chủ sử dụng là Hảo diện tích 210m2. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001 cụ Nguyễn Văn C đã chết. Theo Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Đ, chị N không thể hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế của cụ Nguyễn Văn C. Từ những đánh giá trên có cơ sở khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Đ, chị N diện tích 219m2 thửa số 44 tờ bản đồ số 3 địa chỉ tại thôn La 9 Xá, xã Thượng Quận, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương (nay là tổ dân phố Trần Liễu, thành phố Hải Phòng) là không đúng về mặt nội dung. [2.2] Về nội dung, quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất giữa Ông Kiên, ông H, bà T và vợ chồng ông Đ, bà N: Theo lời khai của các đương sự và tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện, ngày 15/4/2007 ông Nguyễn Hữu K và vợ chồng ông Trần Văn H, bà Nguyễn Thị T cùng mua chung một thửa đất của vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị N, diện tích 219m2 số thửa 44 tờ bản đồ 03 địa chỉ tại thôn La Xá, xã Thượng Quận, thị xã Kinh Môn, tỉnh Hải Dương. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 120.000.000 đồng và đã thanh toán. Tại gia đình anh Độ, hai bên có làm giấy bán đất và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng hay chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi thực hiện việc chuyển nhượng hai bên vẫn chưa làm thủ tục đăng ký biến động thay đổi tên chủ sử dụng đất trong GNCQSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy hình thức hợp đồng chưa được thực hiện theo quy định tại Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Sau khi các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông ông K, ông H, bà T vẫn chưa thực hiện việc, chiếm hữu, quản lý, sử dụng thửa đất được chuyển nhượng cho đến thời điểm hiện nay nên hợp đồng chưa đảm bảo tính pháp lý. [2.3] Tuy nhiên Toà án cấp sơ thẩm đã tiến hành việc chia di sản thừa kế trong đó, xác định nội dung bản di chúc ngày 11-5-2000 thể hiện “ủy quyền cho con trai và con dâu tôi được quyền sử dụng toàn bộ tài sản, nhà cửa, công trình trên mảnh đất thổ cư có diện tích 212m2” như vậy là có cơ sở để khẳng định bằng văn bản này cụ H đã định đoạt phần tài sản của mình cho ông Đ, bà N. Tuy nhiên việc định đoạt toàn bộ quyền sử dụng đất là tài sản chung của cụ C và cụ H cho ông Đ, bà N khi chưa chia di sản thừa kế của cụ C là vượt quá quyền của cụ H. Do đó nội dung văn bản vô hiệu đối với phần tài sản của cụ C, chỉ có hiệu lực đối với ½ quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của cụ H và và phần đất cụ được hưởng di sản của cụ C. Ông Đ, bà N có quyền quản lý sử dụng diện tích 136,7m2 (trong đó: 127,8m2 đất ở = 3.642.300.00 đồng; 8,9m2 đất trồng cây lâu năm = 65.860.000 đồng. [2.4] Hiện nay quan điểm của ông K, ông H, bà T và ông Đ, bà N vẫn tiếp tục muốn tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15-4-2007 có hiệu lực đối với diện tích 136,7m2 (trong đó: 127,8m2 đất ở và 8,9m2 đất trồng cây lâu năm) (là phần của ông Đ, bà N được cụ H cho). Đối với diện tích 91,2m2 là di sản thừa kế của cụ C, các bên thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng diện tích đất này là trái pháp luật, nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với phần diện tích này. Việc Toà án cấp sơ thẩm xem xét đánh giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên trong đó xác định một phần giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ pháp luật. 10 [2.5] Việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: Phần có hiệu lực của hợp đồng là việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 136,7m2/219m2 = 62,4% hợp đồng có hiệu lực pháp luật và 37,6% hợp đồng vô hiệu. Nên ông Đ, bà N phải thanh toán cho bị đơn ông K, ông H và bà T, số tiền 120.000.000đ x 37,6% = 45.120.000đ. Về thiệt hại của hợp đồng: Giá trị phần diện đất vô hiệu trong giao dịch là: (219 - 136,7) x 28.500.000 đồng/m2 = 2.345.550.000đ, thiệt hại trong giao dịch là = 2.345.550.000đ - 45.120.000đ = 2.300.430.000đ. [2.6] Về lỗi của các bên: Ông Đ, bà N cùng xác định tại thời điểm bán đất có tranh chấp thể hiện bằng việc ông, bà chỉ cung cấp được cho ông K, ông H đơn đề nghị của ông T đề ngày 26-3-2007, bà H đề ngày 02-02-2007 về việc cho anh Đ, chị N quyền sử dụng đất, không có ý kiến của ông Đ. Điều đó chứng tỏ trong nội bộ gia đình ông Độ chưa có sự thống nhất. Ông K, ông H cho rằng mình không biết nội dung tranh chấp trong nội bộ gia đình, tuy nhiên, khi các bên lập văn bản chuyển nhượng đất không thực hiện được thủ tục xác nhận tại địa phương, không làm được thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc không nhận được đất giao trên thực địa vì đất chưa được chia thừa kế đã thể hiện việc ông Đ, ông H biết về việc có tranh chấp trong gia đình ông Độ. Việc ông Đ, bà N, ông K, ông H, bà T biết rõ quyền sử dụng đất có tranh chấp mà vẫn thực hiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng do vậy mỗi bên phải chịu 50% lỗi trong giao dịch vô hiệu. Do vậy, ông Đ, bà N có trách nhiệm trả cho ông K, ông H, bà T 50% khoản tiền thiệt hại là: 2.300.430.000đ x 50% = 1.150.215.000đ. Việc Toà án cấp sơ thẩm đã xác định đúng phần trách nhiệm bồi thường tuy nhiên do có tính toán sai về số liệu nên HĐXX cần phải sửa lại một phần bản án sơ thẩm.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của đương sự về việc đề nghị không chấp nhận yêu cầu của ông Đ, bà H, HĐXX xét thấy: Về nguồn gốc thửa đất tranh chấp là tài sản chung của cụ C, cụ H, phần diện tích đất của cụ H đã được nhận định tại mục [2.3]. Đối với phần di sản thừa kế của cụ C cần giải quyết theo quy định của pháp luật, cụ thể: [3.1] Về di sản thừa kế của cụ C: Diện tích 91,2m2 đất ở tại một phần thửa số 44 tờ bản đồ số 3 địa chỉ tại thôn La Xá, xã Thượng Quận, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương (nay là tổ dân phố Trần Liễu, thành phố Hải Phòng). Giá trị di sản thừa kế là: 91,2m2 x 28.500.000 đồng/m2 = 2.599.200.000đ. [3.2] Về những người được hưởng di sản thừa kế: Hàng thừa kế của cụ C đến thời điểm hiện nay gồm: ông Nguyễn Văn T, ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị H. [3.3] Về thời hiệu chia di sản thừa kế: Các bên đương sự cùng thống nhất xác định cụ Nguyễn Văn C chết ngày 21-11-1976. Như vậy đến thời điểm ngày 21/11/2006 đã hết thời hiệu chia di sản thừa kế. Trước thời điểm xét xử sơ thẩm ông Đ, bà H có yêu cầu Toà án áp dụng thời hiệu, căn cứ Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự Toà án cấp sơ thẩm xác định phần di sản của cụ C đã hết thời hiệu khởi kiện. Phần di sản hết thời hiệu chia thừa kế thuộc về người đang quản 11 lý di sản đó. Toà án cấp sơ thẩm xác định người quản lý di sản là ông Đ và giao phần di sản đó cho ông Đ quản lý, sử dụng là đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự.

[4] Tại cấp phúc thẩm các đương sự Ông Nguyễn Hữu K, ông Trần Văn H và bà Nguyễn Thị T không cung cấp thêm chứng cứ, tài liệu mới để chứng minh yêu cầu kháng cáo là có căn cứ. HĐXX không có căn cứ chấp nhận toàn bộ kháng cáo của các đương sự. Tuy nhiên do có sai sót trong việc tính toán số liệu của cấp sơ thẩm nên HĐXX xét thấy cần phải sửa lại một phần bản án sơ thẩm số 20/2026/DS-ST ngày 30/3/2026 của Toà án nhân dân khu vực 10 - Hải Phòng.

[5] Về án phí sơ thẩm: [5.1] Ông Nguyễn Hữu K phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. [5.2] Ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị N phải bồi thường thiệt hại cho ông K, ông H, bà T nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 36.000.000đ + 350.215.000đ x 3% = 46.506.450đ (làm tròn: 46.506.000đ) án phí dân sự sơ thẩm. [5.3] Ông Nguyễn Hữu K phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu khởi kiện không được toà án chấp nhận, tương đương với số tiền: (120.000.000 - 45.120.000đ) x 5% = 3.740.400đ (làm tròn: 3.740.000đ). [5.4] Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị B, bà Nguyễn Thị H.

[6] Về án phí phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa một phần nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

[7] Các nội dung khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.