Bản án 209/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Bà Lê Thị L làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số , ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, 7 lệ phí Toà án nên được Hội đồng xét xử xem xét và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm quy định tại Điều 285 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. [1.2] Nguyên đơn bà Nguyễn Ngọc D, ông Nguyễn Tiến T1, bà Nguyễn Ngọc T2, bà Nguyễn Ngọc Đ, ông Nguyễn Tiến H1 có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt việc yêu cầu xét xử vắng mặt của các ông bà D, T1, T2, Điều, H1 là phù hợp; Bị đơn ông Trần Hoàng N1 đã được Tòa án tiến hành tống đạt hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự để tiến hành xét xử vắng mặt bà D, ông T1, bà T2, bà Đ, ông H1 và ông N1.

[2]

Căn cứ vào nội dung, yêu cầu của các đương sự trong vụ án, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: [2.1] Nguyên đơn trình bày ngày 25/10/2006, giữa ông Nguyễn Tiến H1 với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Hiếu N hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích ngang 10m dài 21, giá 7.000.000 đồng, tại thời điểm chuyển nhượng đất chưa được cấp quyền sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng ông H1 và bà H đã rào chắn và xây dựng vật kiến trúc và trồng cỏ trên đất và quản lý sử dụng cho đến nay, đến năm 2016 bà Lê Thị L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông H1 và bà H yêu cầu làm thủ tục sang tên nhưng bà Lê Thị L không thực hiện. [2.2] Ông H1 và bà H yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/10/2006 có hiệu lực và buộc bà Lê Thị L và các con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất nêu trên. [2.3] Ngày 13/8/2007, giữa ông Nguyễn Văn Đ1 với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Thị L1, Trần Hiếu N, Trần Hoàng N1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích ngang 15m dài 21, giá 12.000.000 đồng, tại thời điểm chuyển nhượng đất chưa được cấp quyền sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng ông Đ1 đã rào chắn và xây dựng vật kiến trúc và trồng cỏ trên đất và quản lý sử dụng cho đến nay, chưa hoàn tất thủ tục sang tên.

[3] Ngày 10/3/2014, ông Nguyễn Văn Đ1 (chết) những người thừa kế của ông Nguyễn Văn Đ1 gồm: Bà Phan Thị C, Nguyễn Ngọc D, Nguyễn Tiến T1, Nguyễn Ngọc T2, Nguyễn Ngọc Đ, Nguyễn Tiến H1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/8/2007 có hiệu lực và buộc bà Lê Thị L và các con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất nêu trên. [3.1] Ngày 04/9/2025 bà Phan Thị C, Nguyễn Ngọc D, Nguyễn Tiến T1, Nguyễn Ngọc T2, Nguyễn Ngọc Đ, Nguyễn Tiến H1 rút một phần yêu cầu khởi kiện với diện tích đất 129,7m2 đối với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Thị L1, Trần Hiếu N, Trần Hoàng N1, Trần Ngọc M. 8 [3.2] Ngày 04/9/2025 ông Nguyễn Tiến H1 với bà Nguyễn Kim H rút một phần yêu cầu khởi kiện với diện tích 79,4m2 đối với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Thị L1, Trần Hiếu N, Trần Hoàng N1, Trần Ngọc M.

[4] Hội đồng xét xử nhận thấy, các đương sự tranh chấp đối với nội dung thỏa thuận của tờ sang nhượng đất ngày 13/8/2007 giữa ông Nguyễn Văn Đ1 với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Thị L1, Trần Hiếu N, Trần Hoàng N1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích ngang 15m, dài 21, giá 12.000.000 đồng. Bị đơn bà L xác định chỉ chuyển nhượng đất cho phía nguyên đơn là ông Đ1 chỉ có 02 lần, còn đối với diện tích đất chuyển nhượng năm 2007 phía nguyên đơn khởi kiện buộc bà L cùng các con giao cho nguyên đơn thì bà L không đồng ý. Liên quan đến nội dung thỏa thuận năm 2001, năm 2006 hiện trạng ranh đất của các lần thỏa thuận chuyển nhượng đất chưa đo vẽ, hai bên chưa thống nhất mốc ranh nên bà L có yêu cầu hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà L, ông Đ1. Theo bà L thì các thủ tục kê khai, tách thửa đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do ông Đồ T3 thực hiện gia đình bà L hoàn toàn không biết. [4.1] Bị đơn bà L trình bày đất thỏa thuận giữa bà L, các con với ông Nguyễn Văn Đ1 vào ngày 26/5/2001, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích chỉ 15m không phải là ngang 16m, phần đất này ông Nguyễn Văn Đ1 đã xây dựng nhà ở và được cấp quyền sử dụng đất do ông Nguyễn Văn Đ1 đứng tên, thủ tục cũng do ông Đồ T3 thực hiện, tự đo đạc, gia đình bà L chưa có hướng dẫn ranh mốc cụ thể mà tự ông Đ1 thực hiện, bà L xác định bà không đồng ý với diện tích đất đã cấp giấy cho ông Đ1. [4.2] Trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Phan Thị C, Nguyễn Ngọc D, Nguyễn Tiến T1, Nguyễn Ngọc T2, Nguyễn Ngọc Đ, Nguyễn Tiến H1 rút lại một phần yêu cầu khởi kiện ngày 04/9/2025 đối với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Thị L1, Trần Hiếu N, Trần Hoàng N1, Trần Ngọc M phần diện tích đất 129,7m2; Ngày 04/9/2025, ông Nguyễn Tiến H1 với bà Nguyễn Kim H rút một phần yêu cầu khởi kiện với bà Lê Thị L, Trần Tấn P, Trần Thị L1, Trần Hiếu N, Trần Hoàng N1, Trần Ngọc M diện tích 79,4m2 nhưng cấp sơ thẩm chưa xác định nguyên đơn rút lại yêu cầu đối với phần diện tích tại vị trí nào trên sơ đồ hiện trạng khu đất do Công ty Đ2 lập ngày 29/9/2025 cũng như không xác định vị trí tại đâu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [4.3] Đối với sơ đồ hiện trạng khu đất do Công ty Đ2 lập ngày 29/9/2025 cụ thể cạnh 63-64 thể hiện diện tích ngang 25.00 còn so với sơ đồ hiện trạng khu đất do Công ty Đ2 lập ngày 29/9/2025 bổ sung theo yêu cầu cấp sơ thẩm cạnh 63-64 thể hiện diện tích ngang 15.00 có chênh lệch số liệu nhưng không hỏi nguyên nhân cũng như sự thay đổi của số liệu này.

[5] Diện tích đất nguyên đơn tranh chấp đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04425 ngày 03/8/2016 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh A cấp cho bà Lê Thị L đứng tên, khi giải quyết cấp sơ thẩm chưa 9 thu thập hồ sơ về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà L. Trong vụ án bị đơn bà L có đơn yêu cầu xem xét hủy đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02652 QSDĐ/gC ngày 26/3/2003 diện tích 229,9m2 thửa 37, tờ bản đồ 18 do Ủy ban nhân dân huyện P cấp cho ông Nguyễn Văn Đ1 đứng tên và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04425 ngày 03/8/2016 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh A cấp cho bà Lê Thị L đứng tên nhưng cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ và hỏi cơ quan quản lý đất đai về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phù hợp quy định hay không, cũng như chưa trích lục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để xem xét, giải quyết trong vụ án mà tách ra bằng vụ kiện khác và cấp sơ thẩm nhận định việc bà Lê Thị L yêu cầu huỷ giấy, trong trường hợp này không phải là tranh chấp hay quyết định hành chính trái pháp luật nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án là chưa phù hợp và ảnh hưởng đến quyền lợi của bà L.

[6] Trong giai đoạn phúc thẩm theo Biên bản xem xét, thẩm định do Tòa án nhân dân tỉnh An Giang ghi nhận ngày 04/02/2026, thể hiện ngoài hiện trạng căn nhà của bà L1, ông P xây dựng thì có căn nhà ở vị trí giữa phần nhà của ông P và bà L1, bà L cung cấp thông tin đất bà đã làm hợp đồng đặt cọc ngfay 09/3/2023 cho bà Trương Thị C1 và theo Biên bản xác minh ngày 04/02/2026 thì bà Trương Thị C1, sinh năm 1978. Địa chỉ ấp H, xã H, tỉnh An Giang có thoả thuận chuyển nhượng với bà L diện tích đất ngang 5,5m x dài từ mí sông đến hết đất với số tiền 137.500.000 đồng có làm Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2023 và bà C1 đã để lại phần nền nhà này cho em bà là bà Nguyễn Thị Tuyết N2, sinh năm 1978 cất nhà từ tháng 08/2024 ở ổn định cho đến nay. Bà N2 cung cấp thông tin những người đang sinh sống trong căn nhà cùng với bà N2 còn có ông Võ Văn X, sinh năm 1972, con Võ Thị K O, sinh năm 2003, cháu ngoại bà N2 là Lê Võ Thành D2, sinh năm 2016 và Lê Võ Thanh T4, sinh năm 2020. Tại phiên tòa, các đương sự đều xác định nhà của bà N2 cất sau khi cấp sơ thẩm đo đạc, ghi nhận hiện trạng vào tháng 5/2024, cũng như không có ai thông tin cho cấp sơ thẩm nên dẫn đến thiếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tại giai đoạn phúc thẩm.

[7] Với các sai sót của cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không thể khắc phục do đó cần hủy án giao về cấp sơ thẩm giải quyết lại và khi thụ lý lại cần thu thập tài liệu, chứng cứ làm rõ diện tích đất các đương sự tranh chấp, trình tự thủ tục cấp giấy có đúng theo quy định pháp luật hay chưa, cũng như các vật kiến trúc trên đất hiện ai đang quản lý, sử dụng để giải quyết lại đối với vụ án triệt để. Tại phiên tòa đại diện viện kiểm sát có phát biểu đề nghị hủy án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, do án sơ thẩm bị hủy nên không xem xét đối với nội dung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo, chuyển hồ sơ về Tòa án nhân dân Khu vực 12-An Giang để giải quyết lại vụ án theo trình tự thủ tục sơ thẩm chung theo quy định. 10

[8] Về án phí phúc thẩm: Bà Lê Thị L là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí, án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án