Bản án 11/2026/DSSTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, đối chiếu với các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: [1.1]. Về quan hệ tranh chấp:

Căn cứ vào đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự. [1.2]. Về thời hiệu khởi kiện: Trước khi Tòa án ra bản án, các đương sự trong vụ án không ai yêu cầu áp dụng thời hiệu nên không xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 . [1.3]. Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn ông Ma Văn H, bà Nguyễn Thị T cư trú tại thôn D, xã C, huyện C, tỉnh Đắk Nông nay là thôn D C, xã C, tỉnh Lâm Đồng, tài sản tranh chấp là bất động sản tọa lạc tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Nông nay là xã C, tỉnh Lâm Đồng do đó vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông nay là Tòa án nhân dân khu vực 9 – Lâm Đồng theo quy định tại Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự. [1.4]. Về thủ tục xét xử vắng mặt các đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Ma Thị Kim N1 đơn xin xét xử vắng mặt; bị đơn ông Ma Văn H 6 và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Ma Thanh T1 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vụ án là đúng quy định.

[2]. Về nội dung tranh chấp: Nguyên đơn ông Nguyễn Duy Đ và bà Nguyễn Thị Thu N đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/5/2016 giữa bên chuyển nhượng là ông Ma Văn H, bà Nguyễn Thị T và các thành viên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chị Ma Thị Kim N1, anh Ma Thanh T1 và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Duy Đ, bà Nguyễn Thị Thu N có hiệu lực pháp luật. Hội đồng xét xử nhận định như sau: Ngày 05/5/2026, gia đình ông Ma Văn H, bà Nguyễn Thị T và các con là chị Ma Thị Kim N1, anh Ma Thanh T1 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Duy Đ và bà Nguyễn Thị Thu N để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất gồm: Thửa đất số 142 tờ bản đồ 45 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 839167 do UBND huyện C cấp ngày 08/7/2008; các thửa đất số 74, 85, 97 tờ bản đồ số 44 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 839168 do UBND huyện C cấp ngày 08/7/2008; các thửa đất số 51, 56, 57, 65 tờ bản đồ số 44 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 839169 do UBND huyện C cấp ngày 08/7/2008, giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng). Bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền, bên chuyển nhượng đã giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời bàn giao đất và các tài sản trên đất cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng. Tại biên bản hòa giải ngày 19/3/2025 của UBND xã C thể hiện: Ông H và bà T công nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông H, bà T và gia đình ông Đ, bà N là có thật, thừa nhận chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng là đúng và đồng ý tiếp tục thủ tục sang tên cho ông Đ, bà N nên UBND xã C đã lập biên bản hòa giải thành.

Tuy nhiên, ông H không không hợp tác làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến thửa đất không sang tên cho bên nhận chuyển nhượng được. Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2016 được các bên giao kết hợp đồng với nhau bằng văn bản (bản đánh máy) có chữ ký của bên chuyển nhượng là ông Ma Văn H, bà Nguyễn Thị T và các thành viên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chị Ma Thị Kim N1, anh Ma Thanh T1 và bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Duy Đ, bà Nguyễn Thị Thu N. Các bên tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không vi phạm điều cấm của pháp luật, 7 không trái đạo đức xã hội, việc thỏa thuận là có thật và hoàn toàn tự nguyện, tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã thu thập có trong hồ sơ vụ án, ý kiến của các đương sự đều thừa nhận: Bên nhận chuyển nhượng là ông Đ và bà N đã giao đủ toàn bộ tiền chuyển nhượng và bên chuyển nhượng là gia đình ông H, bà T, chị N1, anh T1 đã bàn giao toàn bộ các thửa đất chuyển nhượng cho gia đình ông Đ, bà N quản lý, sử dụng. Trong quá trình sử dụng ông Đ, bà N đã cải tạo trồng nhiều loại cây trồng và xây dựng các công trình trên đất, gia đình ông H, bà T, chị N1, anh T1 đều biết và không có tranh chấp gì. Căn cứ quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.2 mục 2 của Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng tại chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.” Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/5/2016 đang được thực hiện nên cần áp dụng để giải quyết khi xem xét hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 nhưng nguyên đơn đã thực hiện giao cho bị đơn toàn bộ số tiền chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn để quản lý, sử dụng là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [2.2]. Về diện tích đất thực tế: Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 19/8/2025 và các kết quả đo đạc ngày 08/12/2025 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực C cung cấp thể hiện: Thửa đất số 142, tờ bản đồ số 45 (nay được thay đổi là thửa đất số 182, tờ bản đồ số 36) có diện tích 23320,0 m2; Thửa đất có 3 thửa số 74, 85, 97, tờ bản đồ số 44, (nay được thay đổi là thửa đất số 59, 69,74, tờ bản đồ số 35) diện tích 5102,0 m2; Thửa đất có 4 thửa số 51, 56, 57, 65, tờ bản đồ 44 (nay được thay đổi là thửa đất số 48, 55, 215, 216, tờ bản đồ số 35) diện tích 2450,0 m2. 8 Hội đồng xét xử nhận thấy: S chênh lệch về diện tích đất đo đạc trên thực tế sử dụng so với diện tích đất đã được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2016 là không đáng kể, không làm thay đổi bản chất của giao dịch chuyển nhượng đất, ông Nguyễn Duy Đ và bà Nguyễn Thị Thu N đồng ý với diện tích đất theo kết quả đo đạc và phù hợp với quá trình sử dụng đất, ranh giới sử dụng đất với các hộ liền kề.

[3]. Về chi phí tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có đơn yêu cầu xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá đối với tài sản tranh chấp và đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng. Tổng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và thẩm định giá tài sản là 49.555.000 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng theo quy định tại khoản 1 Điều 157 và khoản 1 Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và tạm ứng chi phí định giá tài sản nên ông Ma Văn H và bà Nguyễn Thị T phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền là: 49.555.000 đồng (Bốn mươi chín triệu năm trăm năm mươi lăm nghìn đồng).

[4]. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại khoản 1 Điều 147 và Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn.

[5]. Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 – Lâm Đồng tại phiên toà là có căn cứ, phù hợp với nội dung nhận định của Hội đồng xét xử.