Bản án 530/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, được kiểm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà S và bà T đúng về hình thức, nội dung được nộp trong hạn luật định nên kháng cáo được Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, không lý do. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người này.

[2] Nội dung xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị Ngọc S và bà Đoàn Thị T xét thấy: - Về nội dung: Bản án sơ thẩm nhận định bà C là người thứ ba ngay tình và trong khi tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa S với bà T là vô hiệu và buộc bà T trả giá trị đất cho anh H là chưa phù hợp. Bởi lẽ chưa có căn cứ xác định khi chuyển nhượng bà C xem xét đất có tranh chấp hay không, cũng như trên đất có tài sản của người khác và ai đang quản lý tài sản. Trong khi chưa xem xét thẩm định căn nhà hiện có trên đất. Tại phiên toà phúc thẩm bà S trình bày nhà đất hiện nay do con của bà C quản lý nhưng chưa được làm rõ người này quản lý sử dụng từ khi nào. Như vậy nếu sửa án thì sẽ không thi hành được. - Quá trình giải quyết vụ án chưa tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản tại thời điểm xét xử sơ thẩm; Do đó khi giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì phải trên cơ sở giá trị chuyển nhượng QSD đất thực tế ở địa phương tại thời điểm xét xử sơ thẩm, nhưng Tòa án sơ thẩm chưa xác minh giá đất tại thời điểm xét xử. Bản án sơ thẩm căn cứ giá đất 6.000.000đ/m2 theo Biên bản định giá ngày 25/02/2022 mà chưa xác minh giá đất thực tế để giải quyết vụ án là chưa phù hợp. Tại phiên toà phúc thẩm các đương sự yêu cầu thẩm định giá và xét thấy yêu cầu này của đương sự là có căn cứ.

Tuy nhiên, nếu thẩm định giá lại và căn cứ giá mới để giải quyết thì làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của đương sự và mất đi quyền kháng cáo của họ. - Chưa thu thập chứng cứ làm rõ hiện trạng đất và nhà của bà S khi chuyển nhượng cho bà T và hiện trạng khi bà T chuyển nhượng cho bà C để xác định 8 thiệt hại khi căn nhà bị đập phá và do ai đập phá. Trong khi bà T khai nhà của bà S do bà T tháo dỡ, còn bà S khai bà T chỉ làm hư hỏng phần mái nhà, phần còn lại do bà C tháo dỡ. Bà C vắng mặt không có ý kiến gì. Việc thu thập tài liệu chứng cứ này là cần thiết nhằm làm cơ sở để xem xét lỗi của bà T và bà C trong việc thỏa thuận chuyển nhượng QSD thửa đất số 86, xem bà C có liên quan và biết việc đập phá nhà của bà S không và bà C có phải là người thứ 3 ngay tình không. - Trong quá trình giải quyết vụ án bà T khai bà S có trả tiền thuê nhà và bà S cũng trình bày là bà S có trả tiền thuê nhà cho bà T; Nhưng cấp sơ chưa thu thập chứng cứ làm rõ bà S có trả tiền thuê nhà cho bà T hay không? Nếu có thì đã trả bao nhiêu và có yêu cầu gì đối với số tiền này hay không. Tại phiên toà phúc thẩm bà S yêu cầu bà T phải trả lại cho bà S tiền thuê nhà.

Xét thấy, khi giải quyết ở cấp sơ thẩm bà S không có yêu cầu này nên cấp phúc thẩm không thể xem xét giải quyết được. Ngoài ra, bà S, ông M, anh H có đơn khởi kiện yêu cầu bổ sung đề ngày 07/5/2025 (chỉ có bà S và ông M ký tên) yêu cầu bà T bồi thường thiệt hại với số tiền là 20.000.000 đồng nên cần làm rõ yêu cầu này có nằm trong toàn bộ giá trị căn nhà mà bà T phải trả cho ông Lê Văn M và bà Nguyễn Thị Ngọc S hay không.

[3] Do tại phiên toà phúc thẩm đương sự có yêu cầu mới và yêu cầu thẩm định giá đối với tài sản để làm cơ sở giải quyết vụ án mà ở cấp sơ thẩm chưa yêu cầu và Toà án cấp sơ thẩm chưa làm rõ các vấn đề đã phân tích ở trên. Xét thấy các yêu cầu này cần được giải quyết trong cùng một vụ án mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự theo quy định pháp luật.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy cần phải huỷ bản dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực M – Đồng Tháp để giao hồ sơ vụ án cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

[4] Do huỷ bản án dân sự sơ thẩm nên chưa xem xét nội dung yêu cầu kháng cáo của bà S và bà T.

[5] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp là phù hợp nên chấp nhận.

[6] Về án phí phúc thẩm: Bà S và bà T không phải chịu án phí phúc thẩm.